Я прочитал много обзоров с общей информацией, но почти не встретил реальных цен на аренду и продажу в этом ЖК, как если бы он был бы уже построен, а именно эти цифры покажут нам - СТОИТ ЛИ ЕГО ПОКУПАТЬ для инвестиций и под аренду. Этот район я знаю хорошо, много квартир тут сдавали и продавали, поэтому сегодня мы с вами сделаем правильные выводы - стоит ли покупать тут квартиры или нет, особенно с учетом сроков получения ключей в 2028 году! Собственно за это вы меня и цените.
Для начала немного общей информации, уж простите:
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2027
Выдача ключей: 30.06.2028 - то есть ждать придется ровно 4 года!
Отделки нет, хороший бизнес-класс, застройщик строит дома хорошего качества и в меру надежный. Машиномест не мало - 496, плюс 67 гостевых, однако парковаться в округе негде и паркинг будет востребован.
⭕️ Для себя:
Период моей жизни, в котором я мотался по городу на сделки и встречи сменился на другой - сейчас больше работаю из дома и мне важна экология, а суета напрягает, поэтому жить близко к центру нет никакой необходимости. А тут все-таки шумно, пыльно, суетно. Эта локация для меня прежнего, в 20-30 лет, когда хотелось быть в центре города и в центре событий, я был бы счастлив поселиться в этих красивых деловых башнях под 42 этажа. В общем локация для пиджаков и достигаторов, а у меня для этой цели есть команда. Большая Тульская улица и эстакада - это жесть, брать надо этажи как можно выше. Рядом расположен дом атомщиков, дом-корабль, лежачий небоскреб, в котором я многократно бывал. Если ваши окна выходят на Большую Тульскую - дышать там нечем! Но район классный: рядом метро Тульская, центр близко, развитая инфраструктура. Большого выбора для любителей района нет, поэтому брать будут. Только не пишите мне про Forst пожалуйста - это совсем другое место и мне та локация нравится меньше.
⭕️ Под аренду давайте-ка считать. Тут уже гораздо интереснее. Вот Play, локация которого арендаторам будет всегда нравиться больше: https://www.cian.ru/rent/flat/303933546/ или вот: https://www.cian.ru/rent/flat/303961675/ и вот: https://www.cian.ru/rent/flat/304248721/ . Донской квартал: https://www.cian.ru/rent/flat/304113576/ . Донской Олимп: https://www.cian.ru/rent/flat/303627289/ А вот студия: https://www.cian.ru/rent/flat/303161170/ Ну и мой опыт подсказывает, что студии 28м2 вы здесь сдали бы за 70-80 тысяч сейчас и за 100.000 - в 2028 году. Это примерно, разумеется, все зависит от ряда факторов. Арендаторам все равно - квартиры это или апартаменты и тот же Плей мне нравится больше локацией и низкой этажностью. Поэтому евро-двушки вы в Мангазее тоже сдавали бы сейчас по 120-130 тысяч на этажах пониже и по 150-160 тысяч на высоких этажах с хорошим видом. Думаю, что в 2028 году цены будут повыше, поэтому будем считать среднюю стоимость евро-двушки в районе 170 тысяч. Евро-трешки по 220-250 будут скорее всего. Это если мы сделаем вам красивый дизайнерский ремонт и обставим правильно - обращайтесь!
Студии продавали от 13 млн, но скорее всего нормальные этажи будут по 14.5-15 млн. Ремонт выйдет в 2 млн. Меблировка еще тысяч 700. Итого получаем лот за 17.2 млн. Аренда, допустим, 100.000 в месяц будет в 2028, если мы правильно сдадим квартиру. 100.000 умножаем на 12 и делим на 17.2 и умножаем на 100 = 6.9%. Минусуем 1% на амортизацию, коммунальные услуги, простой и получаем 5.9%. Допустим 6% годовых. В евро-двушках, допустим, аренда будет 170.000 в 2028 году, при их стоимости 21-22 млн, если мы говорим про нормальные варианты. В итоге доходность чистая должна быть 7.6% - это я уже все ремонты, простои и коммунальные посчитал. Как видите - в бизнесе гораздо лучше брать не студии, а евро-двушки и евро-трешки. Их тоже легко сдать успешным 1-2 человекам и доходность выше. Что касается евро-трешек, то вариант за 30 млн, плюс ремонт около 5 можно будет сдать за 220-250 тысяч минимум. Скорее больше, но будем скромны расчетах. Выходит тоже около 8.5% грязными и чистыми - 7.5%. Что очень неплохо. А студии богатые люди не сильно жалуют, а в комфорте - сильно!
⭕️ Инвестиции - здесь все самое интересное. В том же готовом Плее апартаменты предлагают купить за 21-22 млн с ремонтом. Вот ссылка: https://www.cian.ru/sale/flat/303131558/ и тут тоже: https://www.cian.ru/sale/flat/299631516/ Делаем скидку на апартаменты 25% и наценку за несколько метров и устаревшую планировку, учитываем локацию и получаем стоимость около 27 млн за типичную евро-двушку здесь на сегодняшний день. Но это без ремонта. А апарты с ремонтом. Отнимаем 2 млн и получаем 24 млн. Именно столько сегодня должна стоить евро-двушка в Мангазее, в готовом доме, на среднем этаже, около 40 метров квадратных на вторичке, с учетом высокой ставки ЦБ. Прибавляем 7.5% официальной инфляции и получаем за 4 года плюс 30%. То есть, примерная стоимость лота должна быть около 31 миллиона в 2028 году. А сейчас такая квартира здесь продается за 21 млн. Кстати, Колди за свои евро-двушки с чистовой отделкой уже просит по 31-32 млн. Вот тут был разбор в марте: https://t.me/Kharyb/4895 Это проект Дом 7 Даниловский. Там ключи на год раньше и локация и проект более премиальные, на мой взгляд.
PS Прошу прощения, что так сильно все закрутил, но я вижу именно такие цифры при скромных расчетах на евро-2 и евро-3, опираясь на свой опыт в аренде, инвестициях и продажах с 2007 года. На самом деле многое упростил для понимания. По студиям все скромнее, поэтому их я в бизнесе не люблю. Знаю, что в других каналах их хвалили, но я придерживаюсь мнения: «Студии дают самую лучшую доходность в комфорт-классе, а в бизнесе они уступают евро-двушкам и евро-трешкам". Проект интересный, есть свои минусы и плюсы, я бы купил под аренду и инвестиции евро-2 или евро-3. По 18 млн на подборах надо было бронировать конечно, но я не могу такую информацию предоставлять бесплатно всем, поэтому такие варианты подсказываю лишь клиентам.