С 2019 года стало обязательным использовать эскроу-счета при строительстве многоэтажных домов, чтобы защитить средства дольщиков. С марта прошлого года этот механизм распространили на коттеджные поселки. Теперь его хотят внедрить в частное домостроение. Застройщики будут хранить на эскроу-счетах деньги во время строительства дома по типовому проекту, одобренному банком. А если банк обанкротится, дольщикам возместят до 10 миллионов рублей. Такой пакет законопроектов Госдума приняла во втором чтении на пленарном заседании 3 июля.
Чем выгодны эскроу-счета
В 2023 году россияне построили рекордное количество частных домов — введено в оборот 59 миллионов квадратных метров такого жилья. Построить дом можно по договору долевого строительства. Для этого человек должен заключить договор с застройщиком и внести деньги. Такая система имеет преимущества по сравнению с покупкой готового жилья. Она позволяет сэкономить, так как для привлечения покупателей застройщики снижают цены на еще не построенные дома. Но есть и минус — вкладывая средства, дольщики рискуют их потерять, если застройщик оказался банкротом или просто исчез вместе с деньгами.
Чтобы защитить дольщиков, придумали эскроу-счета — на них хранят деньги дольщиков, а строителям их отдают только после завершения проекта. Если здание не построили, средства возвращают людям. А в случае успешного завершения строительства сумму получает застройщик. При этом средства на таких счетах застрахованы, и при банкротстве банка их возвращают инвесторам.
Такой механизм работает на рынке многоквартирных домов и коттеджных поселков. Теперь кабмин предложил использовать эскроу-счета в индивидуальном жилищном строительстве по договорам подряда.
Как защитят деньги
Речь идет о строительстве частных домов компаниями или индивидуальными предпринимателями на земельных участках, принадлежащих гражданам России. В первом чтении механизм распространяли только на землю, находящуюся в собственности. По словам зампреда Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Колунова, ко второму чтению одного из законопроектов (№ 471420-8) внесли поправку, чтобы новые нормы касались участков в аренде или безвозмездном пользовании.
Люди смогут заключать с застройщиком договор строительного подряда, но деньги перечислять не ему напрямую, а на эскроу-счета в уполномоченных банках. Форму такого договора утвердит Минстрой России.
Поправками ко второму чтению уточнили порядок получения заказчиком денег с эскроу-счета. После окончания строительства он должен предоставить в банк сведения о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом. В течение пяти дней после этого банк обязан перечислить подрядчику деньги либо отправить сумму на оплату кредитных обязательств строителя, если тот брал кредит для возведения жилья.
Средства застрахуют
Второй законопроект (№ 471417-8) устанавливает особенности страхования денег на эскроу-счетах. Если банк, где лежали эти средства, обанкротился, людям вернут сумму, но не больше 10 миллионов рублей. Агентство страхования вкладов должно перечислить деньги в течение 20 рабочих дней после обращения вкладчика. При этом поправкой ко второму чтению внесли норму, что агентство может проверить информацию о задолженности банка перед гражданами через единую информационную систему жилищного строительства.
Если у вкладчика несколько эскроу-счетов в одном банке, возмещение будет по каждому из них, но общая сумма не превысит 10 миллионов. Предполагается, что новые нормы вступят в силу 1 марта 2025 года.
Авторы инициативы считают, что законопроект будет стимулировать индивидуальное жилищное строительство и гарантирует людям защиту вложенных средств. По словам замглавы Минстроя Юрия Муценека, соцопросы показывают, что больше 65 процентов россиян хотели бы жить в собственном доме.
«Желающие построить частный дом теперь будут уверены в том, что их инвестиции не подвергнутся риску финансовых потерь из-за возможного банкротства застройщика или неисполнения обязательств», — сказала, комментируя законопроекты, член Комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Светлана Бессараб. Она отметила, что механизм разрешат применять, если дом строится по типовому проекту, одобренному банком, или с применением домокомплекта с использованием отечественных материалов. «Этот шаг, по прогнозам экспертов, упростит выдачу ипотеки на строительство частного дома», — подчеркнула Бессараб.