Добрый день. Полтора года назад искал одному клиенту на юго-западе и западе Москвы квартиру в построенных, не слишком давно бизнес ЖК. Помню мы покатались много, но в итоге остановились и усиленно смотрели "Золотые ключи 2" и "Миракс парк". Пересмотрели все, что там было в продаже, а надо было от 80м2 и до....куда бюджет позволит. А он, блин, позволял развернуться.
Застройщик у обоих комплексов был один. Миракс групп. История известная, немного грустная, но не суть. Я тогда помню окончательно поймал себя на мысли, что сейчас строят....в общем, разлюбил современный новострой, прям не по детски так разлюбил. Есть точечно неплохие ЖК, но опять таки их очень мало. Мега-бизнес-элит ЖК я за скобки выношу, так как там ценник от 1,3-1,5 млн за квадрат. Точечно я имею в виду комфорт класс.
А вторую мысль мне этот мой клиент озвучил, говорит "Борь, лет десять уже как разучились строить для людей, да и посмотри из чего строят". И действительно, на эти два ЖК смотришь, а там монолит-кирпич, огромная огороженная, продуманная до мелочей территория около воды, со спортивными площадками, прогулочными зонами, магазинами, фитнесами и т.д., там и там даже мини-зоопарк есть. В подъезд заходишь, особенно в мираксе, а там роскошь. Про себя думаешь "...а я душ то принял сегодня, а то выгонят сейчас из подъезда))". Мне ещё лет десять назад другая клиентка тоже говорила, когда мы с ней очень много бизнес ЖК посмотрели, а потом нас в этот Миракс занесло, "Борис, сюда когда попадаешь, понимаешь, это действительно бизнес".
Вот смотришь на эти два ЖК и думаешь, ведь правда Полонский хорошо строил. Бизнес, значит всё самое лучшее, продуманное до мелочей. Я даже не представляю, если бы сейчас такую территорию, которая под этими ЖК отдали ПИКу или Самолёту. И там и там появились бы мега-гетто. От 30 домов по 30+ этажей. Освоили бы территорию. Почему действительно разучились строить, почему главное впарить, а вы там дальше сами как нибудь. Понимаю, что деньги решают всё, но как то гадко от этого понимания.
Ладно, не хотят сейчас нормально строить, это пол беды. Народ по любому зомбирован новостроем. В красивую обертку заверни, грамотную рекламную компанию проведи, красивые картинки на сайте повесь, денег ипотечных накинь и всё, побегут раскупать. Есть же еще одна проблема.
Ведь в этих человейниках современных, где по 16-18 квартир на этаже, у этих этажей очень интересная планировка. По краям коридора по одной двушке и одной трешке, а весь центр, это в лучшем случае четыре полноценных однушки и много, много студий 20-24м2. Так вот, как я понимаю, на студии расчет бизнес плана был. Ходовой товар. Они у застроя первыми разлетаются, вернее разлетались (льготная 01.07.24 закончилась). А кто покупает двушки и трешки? Неужели есть люди, мечтающие жить своей большой семьёй в этих "чудесах маркетинга"?
Ведь бывает вечером, клиенту квартиру или студию в сданном 2-3 года назад доме, покажешь, а потом с улицы на дом смотришь, вот они наши окна светятся. Вон ещё светятся, ещё. Да, действительно дом на половину заселен, как продавец и говорил. А потом в угол дома посмотришь, а там со второго до последнего этажа весь стояк тёмный. Если днем приглядеться, то видно, что всё в бетоне.
Я к чему в начале статьи привел примеры бизнес ЖК, которым 15-20 лет. У меня мысль закрадывается в голову, что многие думают, что в этих ЖК ценник какой-то космический. Ну это смотря с чем сравнивать. Знаете, я сейчас два дня изучал новострой московский. Честно, я в шоке. Что то из серии "умом Россию не понять". То, что цена перешагнула всё мыслимые и немыслимые грани, об этом только ленивый не говорит. И ладно студии 20м2 по 600 тыс за квадрат....ну как ладно, жесть конечно. Но там хоть как то, наверное, покупают. От безысходности что ли. Но когда трешка в бетоне за 500тыс/м2 и при этом срок сдачи дома конец 2027, это вообще что.
Для понимания "Золотые ключи"-2 и "Миракс парк" можно купить за 450-500 тысяч и 500-600 тысяч за м2 соответственно. При этом квартиры в этих домах будут с дорогим ремонтом, мебелью и техникой. А про качество выше написал. Могу еще накидать ***** на вентилятор и рассказать, что таких ЖК много, только о них, новая волна покупателей из регионов даже не слышала.
Ведь там как происходит. Заработал или украл крупную сумму...Ладно, пусть будет заработал. Вторая мысль, надо перебираться в Москву, на повышение так сказать. Человек толком не знает московского рынка недвижимости, жена у него с накачанными губами аналогично..."ну Москва - круть". Вторичное жилье такими людьми даже не рассматривается. Потому что в подсознании вторичное жильё своего региона сидит, а там как правило оно не в таком состоянии, как в Москве. Только новострой...на сайтах такие картинки красивые)))
И вот уже у семьи трешка в ПИКовском новострое. Это они потом, когда поживут и поймут, что что-то не то купили, продадут или попытаются сдать, не суть. Но именно эта категория людей мне видится единственными покупателями таких трёшек. Даже не покупателями, а спасителями. Для застройщика они на вес золота. И самое главное, их не так много и они по любому всё не раскупят.
Ведь трешки эти, в готовых домах или в домах, которые вот, вот сдадутся в более менее месте, не на берегу МКАДа, имеют ценник 500+ тыс за квадрат. А ведь это в бетоне. И это не будет бизнес ЖК. Это будет ЖК комфорт класс, в простонародье человейник. Туда еще четверть от цены квартиры заложить надо, чтобы въехать и жить. Знаете, возможно у вас есть такие знакомые, у кого в "кармане" 40-50-60 млн и они могут себе позволить, а главное захотят себе такое приобрести для жизни. Вот у меня знакомые с такими финансовыми возможностями есть, и не мало...но почему-то никто не горит желанием такое приобретать.
Мне возразят и скажут, что в ипотеку выгоднее у ПИКа или Самолета покупать, чем любой ЖК на вторичке. Процент маленький, программы льготные, акции, скидки. Точно, выгоднее. Наверное поэтому в домах, которые 3-5 лет назад сдались, нераспроданные трешки стояками стоят. А если к этому прибавить, что сдавались эти дома в период льготной ипотеки и как то не получилось их впарить, ни под каким предлогом, то картина для застройщика не совсем веселая получается.
Смотришь на эти свежие дома и понимаешь, что там только в студиях "жизнь кипит". И действительно, почему ни один человек мне не написал "Купил трёшку за столько, продал за столько"? Не вкладывали в эти трёшки, они на стадии котлована уже неликвид. Только для жизни. А жизнь в таких квартирах то еще удовольствие. У тебя на этаже десять студий по соседству, которые в большинстве своем в аренде, хорошо если не в посуточной.
Я к чему подвожу. Я понимаю почему так резко вектор сменился. Ведь и ПИК и Самолет, тоже по началу и территорию под дворы оставляли и дворы эти пытались сделать уютными и комфортными. И квартир на этажах меньше было, да и этажей тоже меньше. В общем строили и хоть как то думали о людях. Так же как думали о людях и другие застройщики. Вот для чего примеры привел бизнес ЖК от Полонского. Но самое главное, это то, что квартиры в этих ЖК получаются дешевле, чем в новостройках, при этом уже с ремонтами, мебелью, техникой и ухоженной, продуманной территорией со всей работающей инфраструктурой. И даже не просто новостройках, а новостройках со сроком сдачи в 2026-2028 годах. Дешевле....только в регионах об этом ни сном ни духом. Там если вторичка, то это дно, даже не заикайся о ней.
Промашка вышла у застройщика с этим разгоном цены. Ведь две трешки по углам, это по метражу как 7-8 студий на этом же этаже. Пол этажа. Фактически получается студии разлетелись, а трешки висят, а если и двушки ещё зависали, то вот тебе итог - полдома нераспроданных метров. И почему люди удивляются, когда я пишу, что города нераспроданные стоят.
Вот не знаю, изменится ли картина с отменой льготной ипотеки. Пересмотрят ли застройщики ценовую политику на квартиры, где больше одной комнаты. Ведь эти квартиры всё-таки не для инвестиций, а для жизни строились...наверное. А иначе никогда демографию не поднимем)))
Если понравилась статья, ставьте палец вверх и подписывайтесь. Если не понравилась, не ставьте))))
Всем удачи, добра, здоровья!!!!