"Удивительное рядом". Сколько лет со всех утюгов доносилась критика строящихся "человейников". Как прозвали современные многоэтажные жилые комплексы. Целые кварталы застраивали новыми многоэтажными домами. Кому-то не нравилась близость таких объектов, кто-то утверждал, что "там невозможно жить". И вот 1 июля закончилось действие так называемой "льготной ипотеки", что вызвало шквал сообщений: как теперь купить квартиру? Давайте попробуем без эмоций о том, почему ЭТУ льготу решили не продлевать, что в ней хорошего и что плохого...
В разговоре о покупке жилья почти всегда основное внимание уделяют процентной ставке. Оно и понятно, приобретающие за наличку вообще не участвуют в общественных дискуссиях на эту тему, хотя у них свои "головные боли". Однако кредитный рынок жилья всё же доминирует и даже те, кто в принципе может позволить себе купить за деньги, предпочитает делать это в кредит.
Однако вовсе не процент, а сумма с которой этот процент начисляется определяет конечную стоимость продукта. И вот здесь сложилась парадоксальная ситуация. Возможности льготной ипотеки сыграли свою роль для развития строительного рынка. Не только желающие улучшить свои жилищные условия или родители желающие обеспечить стартовым жильём своих детей составляли основу покупателей такой недвижимости. Пассивный доход - одна из форм манипуляций с недвижимостью. Но есть доход и активный. Когда более крупные инвесторы скупают недвижимость на стадии строительства с дальнейшей передачей в управление (аренду) или перепродажей.
Высокий спрос спровоцировал рост цен и сложилась ситуация, когда стоимость квартиры в новом доме стоит дороже, чем условная вторичка в уже сданном доме. Иногда разница достигала 50%. Что, конечно, не нормально! И по словам специалистов ипотечного кредитования "это опасная ситуация", когда заёмщик не имея возможности выплачивать (или по иным причинам) не мог покрыть расходы продав свою "ипотечную вторичку".
Но я сомневаюсь, что проблема именно в этом. Скорее, такое положение дел совершенно не устраивает тех игроков рынка недвижимости, кто как раз и зарабатывал на перепродаже квартир. Объём таких сделок очевидно много больше, чем проблемных кредитов.
"Остудить рынок" - называют одной из причин не только решения не продлевать "льготную программу", но и в целом высокую ключевую ставку, как следствие высокая ставка по кредиту (даже по льготной программе она была 8%, что немало). Здесь можно спорить, но если изучать мировые финансовые СМИ - индикаторы рынка недвижимости всегда и везде основные в оценках состояния экономики. Более важные, чем нефтяные или валютные котировки. Внимание данному сектору отнюдь не случайно.
И всё же не думаю, что это основная причина, хотя и она имеет "вес".
"Москва не резиновая". Питер, кстати, тоже. Количество новостроек не просто зашкаливает, они заполняют пространства со скоростью компьютерной игры. Занимая огромные площади и увеличиваясь в геометрической прогрессии. Всё это создаёт определённое социальное и логистическое напряжение. Появляются проблемные зоны, а город просто не успевает отвечать на такие вызовы. Для Петербурга такими районами являются: Мурино, Кудрово (формально это Леноблать); Новое Девяткино; Парнас и некоторые другие. С одной стороны один крупный жилой комплекс даёт мощный импульс развития городской экономике. Ведь помимо затрат (производство материалов) для строительства дома, следом идут товары для ремонта и отделки, а за ними и мебель, техника и тд. Всё это стимулирует и рост производства и объёмы продаж, что, безусловно, хорошо. Но...
Свободных территорий уже почти не осталось, а новые объекты помимо транспортного вызывают и социальное напряжение. Кроме того, на уровне руководства страны появилась совершенно новая концепция - развития регионов!
Вот туда и предлагают сейчас смотреть крупным застройщикам. А банкам формировать пакеты предложений. И они формируют. Предлагая различные программы за пределами мегаполисов. На первом месте здесь программа Дальневосточной и Арктической ипотеки. Но не только она. Полагаю, что некоторые новые программы появятся к концу этого и началу следующего года.
Время "адресных программ". Разумеется, строительный рынок крупных городов не канет в лету. До 2030 года сохраняет действие программа "семейной ипотеки". И, если другие можно считать "стимулирующими", то эта "для поддержания". При том, что структура её вероятно изменится. Например, под программу больше не будут подпадать квартиры-студии и малогабаритные однушки. Что справедливо, если речь идёт об улучшениях жилищных условий для семьи. Более доступными для семьи квартиры могут стать за счёт снижения стоимости квадратного метра и дополнительных государственных программ. Проще говоря, те кто реально нуждается - могут рассчитывать на поддержку. Отсекая спекулянтов от застройщиков, продавцов и покупателей.
Некоторые специалисты прогнозируют снижение объёмов выдачи ипотечных кредитов во второй половине 2024 года на 35-40%. Следующим шагом уже в 2025 ожидается процесс снижения Ключевой ставки ЦБ. Когда рынок остынет и стабилизируется. И уже после этого можно будет говорить о формировании какой-то новой концепции. Пока лишь её признаки.
Многие СМИ и "телеграм-эксперты" любую такую новость комментируют максимально эмоционально. Всякий раз предрекая какой-то ужас и кошмар. Что, конечно, характерно для текущего времени в освещении событий. Любое решение не может быть однозначно хорошим или исключительно плохим. И каждая сторона воспринимает его исходя из того положения в котором находится. Но, если всё смотреть на происходящее со стороны, то всё это постепенное формирование устойчивого рынка, который бы в меньшей степени зависел от внешних факторов и влиял на другие сектора экономики. Поддержка должна оказываться тем, кто в ней действительно нуждается, а развитие территорий быть насколько это возможно сбалансированным. Тем более с учётом текущего акцента на регионы. Кому-то это не понравится... ну что ж. Жизнь вообще не справедливая штука!
-------------
Спасибо за внимание к публикации,
Дмитрий Матвеев || DM_812
В ВК vk.com/dm_812