Альтернативная сделка. Что это и как это всё происходит.

Что такое альтернативная сделка и как она проходит.

Буду объяснять простым языком, практически не прибегая к юридическим терминам так, как объясняю своим клиентам. Альтернативная сделка – вид сделки, в которой участвует несколько объектов недвижимости одновременно. Варианты могут быть разные. Самая простая схема изображена ниже, на основе этой схемы строятся и другие, посложнее.

Например, гр. Иванов покупает квартиру у гр. Петрова, гр. Петров покупает квартиру у гр. Сидорова. Достаточно несложная альтернатива. Как при таких исходных данных будет происходить процесс: сделка проводится (чаще всего) в 1 день с подписанием договоров купли-продажи между гр. Ивановым и гр. Петровым, между гр. Петровым и гр. Сидоровым. При этом при расчете по счетам плательщиком будет Иванов, получателем средств будет Сидоров ( в случае если сумма денежных средств в обеих сделках одинакова, что бывает крайне редко). Если с продажи квартиры гр. Петровым остаются денежные средства, то будем разбивка по суммами часть денег уйдет на отдельный счет (ячейку) Гр. Петрову. Если потребуется доплата на покупку квартиры у гр. Сидорова, то нужно открытие дополнительного счета (ячейки). Но суть одна: при альтернативной сделке происходит такая система расчетов. Схематично:

Откуда же берутся такие схемы и зачем они нужны. Часто клиенты обращаются с таким запросом: поменять одну квартиру на другую. Поскольку мена-это вариант сделки крайне невыгодный и нерациональный, то всё сводится к продаже и покупке. Но т.к. нужно сразу перебраться из одной квартиры в другую была годами и опытом многих участников рынка вторичной недвижимости выработана эта схема. Много в ней нюансов, конечно. Это и сроки, суммы, прочие условия, которые как правило, обсуждаются на заключении договора об авансе, либо предварительном договоре купли-продажи.

Основываясь на своём многолетнем опыте могу сказать, что в более спокойное в экономическом (да и в политическом) плане время часто «альтернативные» распадаются на «свободные» (прямые) сделки. Но в периоды турбулентности как раз наоборот: часто клиенты продававшие объекты как свободные готовы заключать только альтернативу.

С новостройками такие схемы не проводятся, т.к. это невозможно юридически. Оплата должна быть произведена напрямую от покупателя новостройки, т.е. от дольщика (при подписании ДДУ). Можно лишь авансировать объект, заключив предварительный договор с застройщиком, у некоторых можно оформить устную бронь, либо оформить платную бронь на время проведения сделки со вторичной недвижимостью.

Важные моменты в альтернативной сделке:

1. Правильно оформить аванс или предварительный договор, учесть интересы и нюансы обеих сделок. Иногда даже на аванс собираются представители всех сторон сделок. Если сделка стандартная, то такой необходимости нет, можно просто проговорить заранее все условия с так называемым на сленге риэлторов «верхним» покупателем – это стоимость объекта, условия покупки (например, это может быть ипотека, либо какой-либо сертификат, наличные средства), сроки выхода на сделку (день подписания договора и закладки денег), какие документы обязан предоставить собственник квартиры и в какие сроки, случаи расторжения, физическое освобождение квартиры, т.е. передача ключей новому собственнику, через какой банк будут произведены расчеты, снятие с регистрации, если в квартире кто то прописан, могут быть и дополнительные вопросы.
2. Грамотно прописать условия доступа к денежным средствам, которые получат участники сделки. Обязательно прописать в доступе документы, подтверждающие регистрацию права на всех собственников, согласно условиям сделок.
3. Проконтролировать само зачисление денежных средств и передачу объектов недвижимости, согласно условиям сделок.

Желаю удачных сделок!