1 июля – печальный день отмены льготной ипотеки на новостройки. Теперь больше никаких 8% на новое жилье, только минимум 16-17% годовых по рыночным программам. Но станет ли это решение крахом для рынка недвижимости? Риелторы и крупнейшие девелоперы пока не могут внятно ответить на вопрос.
Конечно, не стоит ожидать полного краха, так как в России работает еще несколько льготных программ. Но активность на рынке поубавится. Нужно понимать, что население не готово покупать квартиры по рыночным ценам.
Российская гильдия риелторов делает прогнозы
Забегая наперед, отмечу, что рынок жилой недвижимости в последнее время действительно показывал феноменальный рост. Несмотря на проблемы в экономике, россияне покупали новые квартиры в кредит. Вместе с этим росли цены на недвижимость. И эта тенденция наблюдалась с 2020 года, когда впервые ввели программу массовой ипотеки под 6% годовых. Чуть позже ставку подняли до 8%, но суть осталась неизменной.
Главная проблема заключалась в ненасытных аппетитах застройщиков. Девелоперы сразу поняли, что россияне будут оформлять ипотеку с любой ценовой политикой и начали повышать цены. Понадобилось всего четыре года, чтобы квадратный метр в среднем вырос на 100%.
Разумеется, изначально программа льготной ипотеки помогла многим россиянам обзавестись собственным жильем. И да, за квартиру придется платить 10-20 лет, но по минимальной ставке. Сейчас такой привилегией могут воспользоваться только отдельные категории граждан.
Начиная с 1 июля 2024 года рынок жилья оказался в новой реальности. К чему приведет отмена льготной ипотеки, рассказали эксперты Российской гильдии риелторов:
– Банки еще в 20-х числах июня отказывались выдавать льготную ипотеку на новостройки. Фактически закончились лимиты, поэтому уже сейчас можно наблюдать за снижением спроса на новое жилье. В начале июля часть заемщиков еще будет оформлять договора по старым ставкам, но это временная тенденция.
– Итоги льготной ипотеки оказались неоднозначными. С одной стороны, население получило доступ к дешевым кредитам на жилье, а с другой – цены выросли минимум в 2-3 раза. Опять же, есть и положительная динамика, связанная с ростом объемов строительства. В регионах начали строить больше новостроек.
– Если оценить все регионы России, то динамика роста окажется усредненной и незначительной. Риелторы считают, что даже без этой программы застройщики вполне могли вводить в строй не меньше жилых объектов.
Эксперты отмечают, что не во всех регионах наблюдался рост объемов строительства. Например, в Петербурге они снизились, но в менее богатых регионах наращивали обороты. Понятно, что все зависит от возможностей населения, то есть платежеспособности. Если в Москве покупают квартиры за 10-20 млн рублей, то в регионах 6 млн окажется непосильной ношей для населения.
Главный вопрос: что будет после отмены льготной ипотеки?
Как бы риелторы не старались приукрасить ситуацию, не стоит ожидать роста объемов строительства. В первую очередь на рынок влияют высокие ипотечные ставки. Сейчас трудно найти человека, готового переплачивать за квартиру 200% за весь период действия ипотеки. Конечно, в каких случаях людям приходится брать кредиты, но это явно исключение из правил.
Более того, экономисты рекомендуют не спешить с вводом новых льготных программ. Рынок должен прийти в спокойное состояние, скорректировать цены. Если этого не сделать, то рост цен продолжится. Проще говоря, застройщики должны понять, что больше такой динамики не будет. По крайней мере в обозримой перспективе.
Прогнозы по рынку недвижимости не сильно отличаются:
1. С большой долей вероятности цены продолжат расти, но не такими быстрыми темпами. Причем никто из участников рынка не ожидает существенного падения до конца 2024 года. В любом случае россияне будут оформлять семейную, военную, айтишную и Дальневосточную ипотеку.
2. Не стоит забывать о факторе инфляции, а она сейчас только ускоряется. Цены будут расти из-за девальвации рубля, роста цен на стройматериалы.
3. Быстрый перемен никто не ожидает. Как минимум должно пройти 2-3 месяца, чтобы рынок отреагировал на отмену льготной ипотеки. И да, сделок будет меньше, но насколько, никто сказать не может.
В гильдии риелторов считают, что во второй половине года рынок сильно просядет. Семейная или айтишная ипотека не смогут перекрыть отмену массовых ипотечных кредиторов. В основном недвижимость в кредит будет покупать средний класс, у которого есть на это средства.
Чего точно не стоит ожидать, так это возврата к ценам предыдущих лет. Недвижимость дорожает не только из-за ипотеки, но и многих других факторов. Например, в новых регионах цены растут из-за покупательской способности со стороны военнослужащих.
Что еще сказать? Эпоха дешевой ипотеки подошла к концу. Хорошо это или плохо – время покажет.