С солнечным летним приветом к вам с берегов Черного моря, уважаемые подписчики и клиенты нашего Агентства Недвижимости «Сочи ЮДВ»!
В нашем агентстве, за 9 лет работы приобрели объекты более одной тысячи покупателей, а число обратившихся за информацией и консультациями перевалило уже за 20 тысяч! Часть из них настолько доверяет нам, что делится отношением к Сочи, делятся своими личными жизненными ситуациями и персональными историями. Приводим сегодня продолжение одной из таких историй от нашего клиента Виктора из города «N». Начало прошлой статьи здесь.
Итак, в продолжение моей истории со сдачей в аренду в Сочи расскажу как и что происходило на моем опыте. Как вы, наверное, помните, мы с семьей переехали в новую, с большей площадью квартиру уже на пмж. А ту студию, которую изначально покупали как наш «временный причал» во время приездов на отдых, «сочинскую дачу», как мы ее называли, решили сдавать в аренду. Чтобы и коммуналку отбивать. И ипотеку гасить за счет сдачи. И даже планировали зарабатывать сверху.
Как и перед любыми людьми, желающими заработать выгодно на сдаче в аренду стоял выбор. Зарабатывать помалу, но стабильно-длительная аренда. Или же постараться выжать максимум, но сдавать посуточно. На тот момент сдача похожих студий длительно варьировалась от 20 до 30 тыс. руб. в месяц в зависимости от «начинки», ремонта и аппетитов владельцев. А вот посуточная аренда 3-5 тыс. в сутки весьма манила своей выгодной арифметикой. Конечно же решили сдавать посуточно, зачем же лишаться 100-150 тыс. руб. в месяц, наивно подумали мы.
Сделали подробные фото, разместили подробное объявление на одном популярном сайте рекламных площадок и стали ждать первых звонков гостей.
Первый звонок раздался уже на второй час после подачи объявления. Позвонил риэлтор, рассказал, что это трудный бизнес и лучше и эффективнее отдать его профессионалам за комиссионные. Мы конечно же отказались, так как были уверены, что на свежую квартиру, новые ремонт и мебель, технику обязательно «клюнут» туристы и гости Сочи. Второй звонок также был от риэлтора, и третий, и четвертый. Только с разных агентств. И все предлагали отдать им нашу студию им в работу по сдаче, снять наше объявление, так они сами разместят его на своих аккаунтах.
В общем, за неделю-нам позвонило человек 20 риэлторов и 3 (три) «живых» клиента.
Один-хотел остановиться у нас на 5 дней, но меньше чем за полцены. Мы ставили 3 500 в сутки, нам предложили 1 500 рублей. Отказали. Вторая-предложила 3 тр. в сутки за неделю, но минусом было то, что с нею будут проживать сын, собачка и кошка. По поводу дочки мы только за, но вот собака и кошка нас ввели в сомнения, так как мы затревожились за наши новые обои, целостность мебели и тд. Тоже пришлось отказать.
Зато третий клиент нас порадовал. Одинокий (как он презентовал себя) мужчина 40 лет, самостоятельный и аккуратный готов был заселиться без торга аж на целых две недели. Мы-ликовали. Но при осмотре и заселении, мужчина сообщил, что он приехал по работе в командировку и фирма выплатит ему деньги, чуть позже-с началом рабочей недели. Мол бухгалтерия переведет. А пока он оплатит нам за 2 суток из своих и дальше придет платеж уже от их бухгалтера нам на карту.
«Ну отлично, рисков никаких, всё серьезно», - подумали мы. Получили 7 тысяч налом, отдали ему ключи, показали ближайшие магазины, выход в центр города, остановки автобусов и оставили его. Проходят оплаченные им 2 дня выходных, наступает понедельник, ждем платеж еще на 42 тр. После обеда-нет, вечером-нет. Думаем, ну может деньги в банке так долго идут, завтра спросим, что человека беспокоить то, работает, устал, наверное.
Наступает вторник, перевода нет. Набираем его поздним утром-раз не отвечает, два не отвечает, три не отвечает. В обед сам перезванивает-говорит извините, занят был-счас минутка появилась, что случилось мол? Просим оплатить остаток. Он-да, конечно, а что, еще не перевели из бухгалтерии? Так сейчас я им позвоню, тысячу извинений, запарка, контора большая, бюрократия. Через час прислал смс-всё нормально, перевод будет завтра, бухгалтер забыла включить в реестр на подпись финансовому директору, и тот не подписал конечно же.
Сами работали в больших организациях, знаем как это бывает. Думаем-ну ничего, потерпим, не выгонять же человека, тем более он 2 суток оплатил, впереди 12, из которых двое он уже прожил «в долг». Вошли в положение. На завтра-наш «гость» сам позвонил утром, извинился за задержку, сообщил, что всё нормально, сегодня ждите платеж. Опять весь день (среда) прождали-ничего. Звоним вечером. В ответ изумленный голос: «Каааак тааак»? Ну я им с утра дам-а сейчас, извините, до бухгалтера не дозвониться, рабочий день кончился»
В общем, и четверг, и пятница оплаты так и не было. На звонки отвечал, извинялся, обещал-гарантировал, даже в качестве компенсации пообещал, что доплатит сверху еще три тысячи. В субботу всё-таки решили поехать в свою студию-решать вопрос. Но к нашему удивлению, на наше сообщение о визите он не ответил, на звонок в дверь нашей студии также не отреагировал.
Позвонили на телефон, позвонили в дверной звонок, тишина. Открываем дверь в свою студию. И…
Мы, конечно, ожидали что-то интересное, но наши ожидания мягко скажем-были весьма наивными. В нашей родной квартире-студии, ремонт которой, напомню, делали для себя изначально, и лишь потом вынужденно пришла мысль использовать ее под сдачу в аренду.
Вот в нашей красивой, уютной, комфортной студии-воцарился полный бардак и хаос. На полу, на столе, на подоконнике, даже в санузле-всё было усыпано пустыми бутылками. Пивные «баклашки», стеклянные водочные «чекушечки», бутылки из-под вина, шампанского, виски. Ощущение-что тут отмечали одно за одним день рождения, причем круглосуточно. На столе стояла любимая ваза жены под фрукты-она доверху была заполнена окурками. На подоконнике, на полу у окна, в сахарнице тоже были окурки. Занавески, в нескольких местах прожженные. Плед-покрывало с кровати было безжалостно втоптано в склизкий, грязный пол. Постель и под ней матрас-вся в пятнах. Нам «посчастливилось»-и мы в недрах постели даже отыскали чей-то красный бюстгальтер четвертого размера, видно было очень жарко-и в прямом, и переносном смыслах.
На одной из подушек-большое жирное пятно величиной в сковородку-ощущение, что на нее и ставили сковородку-ну, типа подушка-а-ля кроватный столик в постель. Кстати, посуда была вся безжалостно грязная, еще со следами пиршеств. Затхлый прокуренный запах, пол, скользкий от пива и вина, вперемешку с натоптанной грязью, салатами и кожурой цитрусовых-поражали своим великолепием и контрастом.
Как вишенка на торте-в электрическом чайнике плавала заварка-видно гость любил чай «покрепче» и не парился с заварочным чайником. На светлых итальянских обоях-натюрморт из винных пятен. С ужасом обнаружили, что люк от стиральной машины-был расколот и висел на честном слове. Похоже люк встал на пути нашего гостя, и он прошел сквозь это препятствие, как Александр Невский на Чудском озере. Стенка душевой кабины также была расколота, и выглядела как трещина на первом ноябрьском льду озера.
Для большинства читающих это покажется смешным, но нам с женой хотелось плакать. Оба выходных мы потратили на уборку, отмывку посуды, мебели. Замена постели, подушек, матраса обошлась нам в 22 тысячи рублей. Ремонт душевой кабины, замена стекла на ней и замены люка от стиральной машины нам встали в 28 тысяч рублей. Переклейка обоев в местах художеств-около 7 тыс руб. Итак, мы подвели финансовые итоги нашей «первой» сдачи в аренду.
Планировалось получить за 14 суток=49 тысяч рублей
Получилось получить 7 тысяч.
Затраты на замены, поиски, доставки= 57 тысяч
Время, нервы, средства по уходу и проклятые выходные-бесценный опыт.
Итого, убыток от сдачи в аренду нам за неделю обошелся больше 50 тысяч рублей.
Минус 50 тысяч за 7 дней, это было плачевное и горестное ощущение!
Решили больше посуточно не сдавать, но и аренда на длительный срок не прельщала. Обратились за советом в «Сочи ЮДВ». Ребята успокоили, посочувствовали, но так как они не занимаются сдачей в аренду-предложили следующие варианты:
1) Сдать квартиру управляющей компании, которая будет следить за качеством проживания и контролировать оплату, заезд, выезд и тд. Кто-то берет 40 процентов, от дохода, кто-то 30 или 20 процентов за услуги. В нашем доме не было управляющей компании, поэтому мы этот вариант не стали рассматривать.
2) Продать подорожавшую к этому времени студию, так как брали в черновой по хорошей цене, плюс ремонт, мебель и техника, и купить под пассивный доход апартаменты в курортной локации с хорошим трафиком туристов либо номер в отеле ближе к морю.
Этот вариант нам понравился больше и уже через месяц мы стали обладателями части бизнеса в виде уже построенного и сданного апартаментного комплекса в Сочи.
Плюсы от такого вида бизнеса нам разъяснили в АН «Сочи ЮДВ» и мы увидели для себя следующие моменты:
1. Ты-владелец апартаментов или номера в отеле со всеми документами собственности.
Ты-собственник своих квадратных метров, а не партнер, инвестор и тд. Этот номер-твоя собственность, защищенная законом. А не просто инвестиция с договором «инвестирования», по которому ты просто лишь инвестируешь на правах инвестора, партнера в чей-то бизнес.
2. Ты не ломаешь себе голову, где брать и искать клиентов, кто будет отвечать на их звонки и вопросы, кто их будет встречать утром, днем или ночью.
Будет заселять, брать брони, следить за чистотой в номере, менять бельё и лампочки, вставлять батарейки в пульты от телевизоров, чинить фены и кондиционеры, контролировать при выезде на наличие «потерь» и тд.
Этим занимается профессиональная команда с налаженным трафиком туристов и размещением на ключевых рекламных площадках. Со штатом профессиональных горничных, электриков, сантехников, охранников, администраторов. За это они берут часть от дохода, а большую часть дохода от сдачи своего номера ты получаешь себе на карту ежемесячно, либо поквартально, как зарплату. Причем, в приложении на смартфоне или компьютере всё видно-сколько что стоит, сколько дней в месяц был заселен номер и по какой стоимости, размеры расходов на содержание, коммунальные, выручка, чистая прибыль и тд.
3. Ты можешь получать гарантированный фиксированный доход по договору (к примеру 700 тысяч в год) либо делить доход с оператором в четко-прописанной в договоре пропорции ( к примеру 1,4 миллиона собственнику, а оператору 600 тысяч рублей при пропорции 70/30
В большинстве случаев применяется так называемый «котловой метод распределения дохода». Простыми словами-к примеру в отеле 100 номеров, есть подешевле-они сдаются быстрее и постоянно, есть подороже (люксы, полу люксы)-они востребованы, но стоят дороже-и не всегда полноценная загрузка. Есть видовые номера (с видом на море), есть не видовые. Тоже разная стоимость. Есть 2-х местные, есть 3-х местные. Есть площадью 16 метров, есть 20, есть 28-30 и тд.
Так вот при «котловом» методе- вся выручка от сдачи похожей категории номеров складывается в один общий «котел». Допустим, ваш номер с видом на горы сдавался 14 суток в мае, а номер вашего друга-с видом на море и дороже на полторы тысячи рублей сдавался в мае 25 суток. Но вы и ваш друг получат равный доход, независимо от того за сколько вы его купили, какие видовые характеристики, была ли в нем полная загрузка или частичная и тд.
4. Ты одновременно выступаешь и как получатель пассивного дохода от аренды при минимальном своем участии.
Мы за сезон ни разу не появлялись в нашем апартаментном комплексе, только получали деньги на карту-очень удобно и нет никаких головных болей и привязок. Хоть в Москве живи, хоть в Уфе, в Саратове, в Минске или Казахстане.
И очень важно-ты к пассивному доходу одновременно прикрепляешь инвестиционный доход. Так как стоимость твоих апартаментов или номера в отеле растет не просто как стоимость недвижимости в обычном жилом комплексе. А растет быстрее-так как отель и апартаментный комплекс после запуска, после первого сезона уже начинает быть на слуху и пользоваться спросом, «сарафанное радио», «повторные заезды» с бронью напрямую в отель и тд. А значит уменьшается часть расходов на рекламу, по мере позиционирования увеличивается средняя стоимость номера, увеличивается количество дней загрузки номерного фонда в процентном соотношении.
И работающий отель, уже со своей целевой, постоянной и лояльной клиентурой, с бронями и пользующийся у целевой аудитории крепкой репутацией-растет по цене как выгодный бизнес.
К примеру, проживая в своём городе-вы можете прийти в лучшие «качающие» отели своего города и попросить, чтобы вам продали номер в собственность с новыми ремонтом, мебелью и техникой, и делились с вами ежемесячно большей частью прибыли от вашего номера? Звучит на грани фантастики, верно? А в Сочи это реально выгодный и вполне работающий вид пассивного бизнеса.
5. Отель или апартаментный комплекс помимо просто проживания в качественном номерном фонде с уборкой, возможным питанием, парковкой, охраной территорией, также привлекает клиентов зонами отдыха-пляжной линией, бассейнами, душевыми, саунами, шезлонгами, детскими комнатами, спортивными мероприятиями, барами, дискотеками и шоу, трансферами до моря или вокзала-аэропорта. У отеля еще может быть и медицинская направленность-с лицензиями, врачами и оборудованием по разному профилю.
Так что, когда у туриста встает выбор-где классно и качественно отдохнуть, что выбрать?
В съемной квартире в жилом комплексе за 3 км от моря, без парковки, без бассейна, без горничной за 5-8 тысяч в сутки или в отеле с собственным пляжем, тремя бассейнами, свободными шезлонгами, сменой белья, полотенец, с завтраками, обедами, ужинами, дискотекой каждой вечер, детской анимацией, трансфером от вокзала до отеля и обратно, но за 10-12 -15 тр в сутки, то всё больше и больше людней склоняются ко второму варианту. Ведь в отпуск люди едут достойно отдохнуть и получить качество отдыха и полноценный комфорт.
6. Вы-как собственник, также можете пользоваться всеми этими благами. А также ваши родственники и близкие. А если это сеть отелей-то и в любом отеле этого бренда со скидкой в любой части страны или мира. Очень удобно, согласитесь?
7. А теперь, финансовая арифметика. Мы купили апартаменты в апартаментном комплексе за фиксированную стоимость в 14,4 миллиона рублей. Из них заплатили 12 наличными (это сумма, которую мы получили от продажи нашей студии с ремонтом, мебелью и техникой с помощью АН «Сочи ЮДВ»). А оставшиеся 2,4 миллиона рублей нам поделили на рассрочку равными платежами 12 месяцев. Вышло по 200 тысяч в месяц. Сюда входили и стоимость недвижимости, и ремонт, мебель и техника.
За полный год мы заработали 1 млн 320 тысяч рублей дохода.
Без суеты, нервов, поиска клиентов, их контроля при выселении и тд!
А теперь, спустя год стоимость такой же площади, но даже ниже этажом, уже в этом же комплексе- 19 млн. 200 тысяч рублей.
Если мы завтра решим продать, к примеру даже за 18 млн свои апартаменты, то мы на сегодняшний день в них вложили 12 млн изначально+2,4 млн в виде платежей за рассрочку=14,4 млн.руб и получим 3, 6 млн дохода от инвестиций+1, 3 млн дохода от сдачи в аренду.
Итого вложили 14,4 а получим 4,9 млн рублей прибыли, причем 1,3 млн мы уже получили. Что составит 34 процента годовых. Это к вопросу, что выгоднее-депозит в банке или такой вот такой вид бизнеса в Сочи.
Только мы продавать не собираемся-наш апартаментный комплекс всё больше пользуется спросом, и локация стала интереснее для отдыхающих, и стоимость номеров для отдыха-растет, и наши доходы растут. Сама недвижимость как объект также растет в цене.
Рассрочку мы выплатили и ежемесячный доход от сдачи в аренду дополнительно будем размещать на депозит под проценты или тратить на жизнь и путешествия.
И рады, что не оставили сумму за продажу своей студии в банке, а вложили в наш арендный законный и защищенный бизнес. Доходность несравнимая.
Спасибо, что дочитали мою статью! И Спасибо АН «Сочи ЮДВ», что помогли как с выбором предыдущей недвижимости, продажей студии, так и с выбором нашего апартаментного комплекса под постоянный пассивный доход»
Закончилось увлекательное повествование нашего подписчика и клиента
Мы, АН «Сочи ЮДВ» в свою очередь, Благодарим нашего автора и наших читателей!
И хотим добавить…
Многие, наши потенциальные клиенты, самостоятельно рассчитывая вероятную доходность от будущей покупки номера в отеле или апартаментов считают просто))
Делят стоимость недвижимости на примерные цифры дохода от сдачи за год.
«15 млн стоит, получу 1,5 млн за год — это 10 процентов годовых-малооооо, не хочуууу».
Но они неправильно считают и конечно ошибаются в своих расчетах.
Забывают о том-что растет недвижимость и как инвестиция (+15+20 процентов в год)!
И постоянный пассивный доход тоже растет от года в год-так как увеличивается цена за номер в Сочи (сравните стоимость суток проживания в среднем 5 лет назад, два года назад и сейчас-удивитесь разнице и динамике роста цен на одни и те же номера)
Плюс свободные деньги от сдачи которые приходят ежемесячно-вы также можете инвестировать под те же банковские проценты.
Всё вместе это так называемый совокупный доход.
Который к тому же защищен от инфляции. Чего не скажешь про депозиты в банке.
Правильнее было бы считать прибыль от денежных средств на вкладе/депозите таким образом:
18 процентов ставка по вкладу-минус налог-минус процент реальной годовой инфляции.
И получится меньше 8 процентов реального дохода от ваших размещенных денег.
Совокупный же доход правильно выбранной площади в отеле или в апартаментном комплексе складывается из следующих слагаемых:
1. Общий рост недвижимости по региону. Сочи здесь обошел всех «конкурентов».
2. Рост стоимости именно «вашей» локации. Допустим-она стала одной из топовых.
3. Рост именно вашего АК или отеля ввиду «раскрутки» его деятельности и бренда
4. Стоимость номера за сутки, которая растет из года в год по разным факторам.
5. Заполняемость в течение года номеров туристами (к примеру было 65%, а стала 85%).
Поэтому, если вы обладаете желанием инвестировать и получать хорошую постоянную прибыль из года в год, готовы вложиться, интересуетесь вариантами на Сочинском побережье от Туапсе до Абхазии, от первой береговой линии моря и до горных вершин Красной Поляны, мы можем быть вам полезными и будем рады не только консультировать Вас, но и реально увеличивать вашу доходность, ориентируя на правильные, качественные объекты!
Если вы хотите быть нашим подписчиком, узнавать новинки и тенденции рынка недвижимости в Сочи и не только в Сочи-жмите сюда.
Копилка всех наших видео о большинстве объектов в Сочи - здесь.
Подборка наших статей, которые вы можете прочитать.
Здесь сайт нашего агентства-можете ознакомиться с нами.
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал по ссылке: https://t.me/newsochiudv
А если вы хотите получить рекомендацию или консультацию про конкретный
объект или выбрать что-то-просто напишите в вотсапп или позвоните, мы
оперативно поможем +7 (918) 000-12-43
Искренне ваше Агентство Недвижимости «СОЧИ ЮДВ»!