Завершилась программа льготной ипотеки с господдержкой под 8%, которая была драйвером продаж новостроек в последние несколько лет. Спрос после ее отключения неминуемо просядет, но пересмотр цен на первичном рынке вряд ли случится. Об этом, а также о том, к чему готовиться покупателям квартир после 1 июля, рассказали эксперты рынка недвижимости в ходе онлайн-конференции на IRN.RU «Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?».
Господдержки под 8% уже нет
Российские банки готовятся к сворачиванию массового субсидирования процентных ставок по ипотеке 1 июля 2024 года: некоторые из них уже не принимают заявки на льготные кредиты. Так, Сбербанк перестал выдавать льготную ипотеку под 8% с 21 июня: «в связи с аномально высоким спросом на фоне перетока клиентов из других банков выделенный лимит будет досрочно исчерпан, до официального закрытия программы с 1 июля», объяснили в банке. Другой крупный банк – ВТБ – еще раньше, с 11 июня, резко повысил первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8% с 30,1 до 60,1% и, таким образом, фактически свернул ее досрочно. ПСБ, «Почта банк» и «МТС Банк» тоже уже не принимают заявки на льготные ипотечные кредиты под 8% – эпоха массового субсидирования ипотечных ставок близится к закату.
«Господдержки сегодня, по сути, уже нет. Если мы говорим о Москве и проектах бизнес-класса, то 6 млн рублей едва ли хватит на половину студии 28-30 квадратов на самом старте. Если говорить о процентном соотношении, то это не более 10-15% оставшихся заемщиков на сегодня», – отметила во время онлайн-конференции руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская.
Тем не менее льготная ипотека под 8% помогала поддерживать продажи даже после того, как лимит максимальной суммы кредита в рамках этой программы снизили до 6 млн рублей для столичного региона. А в последние несколько месяцев спрос на ипотеку и вовсе рванул вверх – люди спешат успеть оформить кредит на покупку квартиры под пока еще доступный процент.
Спрос: обвала не будет
Так, по данным «Этажи Прайм», интерес к льготным программам в мае вырос на 44% относительно апрельских значений, а в июне - еще на 24%. Ранее рост спроса на ипотеку в мае отмечали и в НДВ: в мае в целом по московскому региону было заключено 10,9 тыс. ипотечных сделок на первичном рынке, что на 23,8% больше показателя предыдущего апреля, и на 32,5% больше, чем в мае прошлого года.
По официальным данным столичного управления Росреестра, в мае в Москве было зарегистрировано 8 456 договоров долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств, что на 21,7% превышает показатель апреля и на 33,8% - мая прошлого года. Доля ипотечных ДДУ в мае составила 66,9% - это максимум за весь период статистических наблюдений.
Данных Росреестра за июнь пока нет, но тот факт, что спрос на первичном рынке идет в гору – очевиден, отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Это реакция рынка на скорое завершение госпрограммы, ей осталось жить на рынке буквально несколько недель. Покупатели спешат запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, и спрос растет. И вряд ли он достиг пика – в июне с большой долей вероятности нас ждет очередной скачок».
Но это пока. Уже после 1 июля спрос пойдет на убыль. По оценке директора федеральной компании «Этажи Прайм» Ригины Гордеевой, до конца года спрос в сегменте новостроек может снизиться на 10-15%.
«Спрос будет снижаться, в том числе из-за большого объема реализованного опережающего спроса и переориентирования части покупателей на готовое жилье, если ставки по стандартным программам начнут постепенно снижаться», – объяснила она.
Но предпосылок для катастрофичного падения продаж эксперты онлайн-конференции не видят: на рынке сохраняется семейная ипотека:
«Сильного проседания (спроса) мы не ожидаем, так как сохраняется семейная ипотека, которая служит главным драйвером покупательской активности – в I полугодии 2024 г. на нее пришлось более 40% ипотечных сделок», – обратила внимание заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом» Александра Оболенская.
Вместо льготной ипотеки: рассрочки и субсидирование от банков и застройщиков
Но одной семейной ипотеки для поддержания продаж будет недостаточно, тем более что ее условия будут пересмотрены. Чтобы поддержать продажи в отсутствие массовых льгот застройщики увеличат число предложений в рассрочку и запустят программы субсидирования первоначального взноса, считает Ригина Гордеева из «Этажи Прайм».
«Но нужно учитывать, что часть затрат на такие инструменты может быть заложена в цену объекта, следовательно, надо более тщательно отбирать вариант для покупки и обязательно считать разницу в переплатах и итоговой цене», – посоветовала эксперт.
Впрочем, как считает Юлия Архангельская из «Мангазеи», рассрочки будут вводиться умеренными темпами, поскольку не стоит забывать про исполнение обязательств перед банками и наполнение эскроу-счетов.
Кроме того, по словам Ригины Гордеевой, при сокращении разницы в ипотечных ставках между вторичным и первичным рынком застройщики начнут активнее предлагать квартиры формата «заезжай и живи», закладывая в цену объекта стоимость не только ремонта, но и мебели, и бытовой техники.
Другими инструментами, которые помогут поддержать продажи после сворачивания массовой льготной ипотеки, станут ипотека траншами и, например, субсидирование ставок - но не на весь срок жизни кредита.
«Поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее можно с помощью траншевой ипотеки и субсидирования с низкой ставкой по кредиту в пределах 6-7% и с адекватной комиссией на 1-3 года. Пока из существующих инструментов можно выделить эти два, которые банки и девелоперы могут сделать вместе для того, чтобы понизить ставку для клиента. Почему я отмечаю 1-3 года — потому что это как раз тот срок, за который в продуктовой линейке ставки будут «приходить в себя», и комиссия по такому виду кредита будет не очень высокой», – пояснила Юлия Архангельская.
Ряд банков уже объявил о запуске после 1 июля программ субсидирования ставок на первые несколько лет кредитования. В частности, «Сбер» будет субсидировать для застройщиков ставку по ипотеке для покупателей новостроек на уровне 8%. Правда, только в течение первых лет кредита, и это ведет к завышению стоимости квартиры, то есть представляет собой сомнительное решение, предупредил Олег Репченко.
«Такие схемы – это зло и для покупателя, и для рынка в целом. Может, они в моменте и решают проблему, но покупатель получает квартиру по завышенной цене, которую он не может перепродать без потерь на «вторичке», это во-первых. Во-вторых, через несколько лет ему придется платить за ипотеку по полной ставке, но не факт, что его доходы пропорционально увеличатся и он сможет потянуть возросшую финансовую нагрузку», – прокомментировал Олег Репченко.
Александра Оболенская из «Росбанк Дом» убеждена: цель повышения доступности жилья к 2030 г. потребует от правительства новых мер, в том числе программ льготного кредитования. Кроме того, «потребуется создать условия для застройщиков и банков, при которых они смогут сформировать собственные предложения доступной ипотеки. Со стороны застройщиков вероятно появление такой программы, как аренда жилья с правом выкупа по лизинговому договору после ввода недвижимости в эксплуатацию».
С 1 июля купить квартиру в новостройке станет гораздо сложнее. Программа ипотеки с господдержкой перестанет работать, и вместо льготных ставок 8% годовых кредиты на жилье придется брать на рыночных условиях, где ставка уже приблизилась к 20%. Как после этого изменится размер ежемесячных платежей по ипотеке, как новая ситуация повлияет на спрос и что будет с ценами, наши коллеги из E1.RU разбираются в этом материале.
Какими были условия программы
Программу льготной ипотеки на новостройки ввели в разгар пандемии коронавируса, в апреле 2020 года. Тогда ставку установили на уровне 6,5% годовых, а минимальный первоначальный взнос составлял 20% от стоимости жилья. Размер кредита в Москве и Санкт-Петербурге ограничили суммой в 8 миллионов рублей, а в остальных регионах — до 3 миллионов.
Изначально власти рассчитывали, что господдержка будет действовать до 1 ноября 2020 года, но потом ее несколько раз продлевали. Неоднократно менялись и условия программы.
До 30 июня — последнего дня действия льготной ипотеки — ставка по ней составляет 8%, первоначальный взнос должен быть не меньше 30%, а максимальная сумма кредита, которую сделали единой для всех регионов, — 6 миллионов рублей.
Еще одна программа, семейная ипотека под 6%, действовавшая с 2018 года, продлена до 2030-го. Правда, с 1 июля условия ее получения станут жестче: прежняя ставка будет доступна лишь семьям с детьми до шести лет. Для тех, чьи дети старше, ставку планируют поднять до 12%.
Итоги льготной ипотеки
Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков подвел итоги четырехлетней программы ипотеки с господдержкой. Эксперт считает, что она так и не стала инструментом развития строительной отрасли, как предполагалось.
В ипотечном отделе на данном этапе активно разрабатываются новые предложения по ипотечным программам, которые могут стать достойной альтернативой программе с государственной поддержкой. Чтобы быть в курсе последних новостей и своевременно узнавать о новых предложениях от нашего ипотечного отдела, подписывайтесь на наши ресурсы.
ВК: https://vk.com/ipoteka_each
VC: https://vc.ru/u/3554526-vladivostok-ipotechnyi-otdel
ОК: https://ok.ru/group/70000006644378
Источники:
https://76.ru/text/realty/2024/06/30/73767635/
http://ludiipoteki.ru/news/index/section/mortgage/entry/ryinok-jilya-posle-1-iyulya-2024
