Общие тенденции
В первой половине 2024 года цены на недвижимость в Москве оставались практически неизменными, несмотря на значительное снижение доступности ипотечных кредитов. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы выросла всего на 0,5% и составила 270 900 рублей. Этот рост был неравномерным: цены увеличивались до апреля, а затем начали снижаться.
Динамика цен
• Январь-март 2024: рост на 0,7%
• Апрель 2024: снижение на 0,3%
• Май 2024: снижение на 0,15%
• Июнь 2024: стабилизация (0,0%)
Спрос и предложение
Спрос сосредоточился на средней категории жилья – качественные, но относительно недорогие квартиры. Преимущество имели трех- и многокомнатные квартиры, стоимость которых выросла на 0,9%. Однокомнатные квартиры, напротив, потеряли в цене 1,2%.
• Кирпичные дома: рост на 0,7-1,7%
• Современные панельные дома: рост на 0,6%
• Монолитно-кирпичные дома: снижение на 0,1%
География
Ценовая динамика была разнообразной в разных округах Москвы:
• Рост: Северный округ (+1,6%), районы за МКАД (+0,69%), Центральный округ (+0,89%), Западный округ (+1,15%)
• Снижение: Юго-Западный округ (-0,39%), Северо-Западный округ (-0,49%), Северо-Восточный округ (-0,15%), Южный округ (-0,5%)
Цены на жильё по типам домов
• Старая панель: 235 899 руб./м² (-0,2%)
• Типовая панель: 239 301 руб./м² (-0,3%)
• Современная панель: 257 007 руб./м² (+0,6%)
• Старый кирпич: 275 300 руб./м² (+0,9%)
• Сталинки и типовой кирпич: 289 900 руб./м² (+1,4%)
• Современный монолит-кирпич: 275 650 руб./м² (-0,11%)
Цены на жильё по комнатности
• Однокомнатные квартиры: 277 000 руб./м² (-1,15%)
• Двухкомнатные квартиры: 270 002 руб./м² (+0,15%)
• Трехкомнатные квартиры: 257 900 руб./м² (+1,1%)
• Многокомнатные квартиры: 276 664 руб./м² (+1,1%)
Цены на жильё по округам
• Центральный округ: 420 522 руб./м² (+0,89%)
• Западный округ: 307 439 руб./м² (+1,1%)
• Юго-Западный округ: 302 000 руб./м² (-0,41%)
• Северо-Западный округ: 279 100 руб./м² (-0,52%)
• Северный округ: 279 914 руб./м² (+1,5%)
• Южный округ: 246 910 руб./м² (-0,4%)
• Северо-Восточный округ: 242 989 руб./м² (-0,2%)
• Восточный округ: 240 800 руб./м² (+0,51%)
• Юго-Восточный округ: 237 510 руб./м² (+0,35%)
• Все районы старой Москвы за МКАД: 214 100 руб./м² (+0,8%)
«Дорогое» и «дешёвое» жильё
• 20% самых дорогих квартир: 373 240 руб./м² (-0,9%)
• 20% самых дешевых квартир: 206 390 руб./м² (+2,0%)
• Индекс расслоения: 1,80 (-2,9%)
Ожидания и доходность
• Индекс ценового ожидания: 0,0 %/мес.
• Индекс доходности жилья: 0,6 банковских депозитов (-0,1)
Итог
Рынок недвижимости Москвы в первой половине 2024 года характеризовался стагнацией цен и уменьшением объемов продаж. Высокие ипотечные ставки (18-20% годовых) существенно снизили доступность кредитов, что отразилось на спросе. В то же время, собственники не стремятся снижать цены, предпочитая сдавать квартиры в аренду, что поддерживает относительную стабильность на рынке.
Судя по текущим тенденциям и анализу последних статей, рынок недвижимости Москвы, вероятно, будет сохранять относительную стабильность в ближайшие месяцы. Цены могут незначительно изменяться, но не предвидится резкого роста или снижения. Основные факторы, влияющие на это предположение:
1. Высокие ипотечные ставки: Доступность ипотечных кредитов существенно снизилась из-за высоких ставок, что ограничивает покупательскую способность и, соответственно, спрос на жилье.
2. Стабильный спрос на аренду: Многие собственники предпочитают сдавать свои квартиры в аренду вместо продажи, что ограничивает предложение на рынке и поддерживает стабильные цены.
3. Недостаток предложения: Несмотря на снижение спроса, недостаток предложения, обусловленный нежеланием собственников продавать свои квартиры по низким ценам, также способствует удержанию цен на текущем уровне.
4. Стабильные ожидания: Индекс ценового ожидания остается на нулевом уровне, что указывает на ожидание стабильности цен со стороны участников рынка.
В целом, в отсутствие значительных экономических или политических потрясений, рынок недвижимости Москвы, вероятно, останется стабильным с минимальными колебаниями цен.
Автор канала: Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
