Когда семья хочет продать недвижимость, купленную с использованием средств материнского капитала, нужно соблюсти множество нюансов. Одно из обязательных условий - выделение долей детям. Чтобы оградить себя от проблем, этот важно сделать вовремя. Юристы пояснили, чем грозит пренебрежение данным правилом.
Нормы закона
Российское законодательство обязывает родителей выделить доли детям в квартире, если она была куплена с маткапиталом. Величина долей зависит от соглашения сторон и удостоверяется нотариусом.
До 2020 г. получатель маткапитала (один из родителей) оформлял у нотариуса обязательство, которое гарантировало оформление жилья в общую долевую собственность. Сейчас этого делать не нужно, т.к. все нормы прописаны в законодательстве.
Когда нужно выполнить требование
Закон ограничивает точные сроки выделения долей. Если семья приобрела квартиру не в ипотеку, все члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, должны получить доли сразу после заключения сделки. Если родители взяли ипотеку, выделение долей оформляют в течение 6-месячного периода после полного закрытия долга перед банком. Сделать это, пока действует кредитный договор, нельзя, т.к. жилье находится в залоге у банка. Реализовать жилье с детскими долями очень трудно, если заемщик не сможет выплачивать кредит.
Если супруги разводятся, основанием для выделения долей служит судебный акт.
Какими должны быть доли
Законодательство не устанавливает точные размеры долей на детей. Их величина зависит от размера капитала, цены купленного объекта, количества детей, на которых был выдан капитал.
Обычно, чтобы рассчитать минимальный размер доли, нотариус учитывает, какой площади квартира, а затем делит этот показатель на членов семьи. Этого минимального порога придерживаться обязательство. Выделение доли меньшего размера противоречит российским законам. По желанию родителей, доли могут быть увеличены. Право на собственность есть у мамы, папы и всех детей, независимо от их возраста.
Если эта недвижимость будет выставлена на продажу, интересы детей будут защищать органы опеки, пока им не исполнится 18 лет. Только с получения их согласия можно выйти на сделку. После того как дети станут совершеннолетними, они представлять свои интересы сами.
Что будет, если не выделить доли детям
Если родители пренебрегли законом, это приведет к сложностям в любых сделках с недвижимостью. Риски понесет как покупатель, так и продавец.
При этом у покупателя есть несколько путей, чтобы проверить, использовали ли маткапитал при покупке квартиры:
Проверить договор купли-продажи продавца. Если капитал использовали, отметка об этом должна быть. Сделать запрос в банк на получение справки о том, что ипотечный займ погашали без использования маткапитала. Попросить у продавца сделать выписку со счета СФР об использовании маткапитала. Если баланс счета нулевой, можно запросить у владельца недвижимости справку об использовании средств капитала, если их потратили на другие цели.
Защита прав детей
Даже если у родителей получилось не выделить детям доли и продать квартиру, законные представители детей могут подать на них в суд, либо дети могут сделать это сами после достижения своего совершеннолетия.
Сроки давности
Представители детей, чьи права нарушили, могут обратиться в суд в течение 3 лет. Совершеннолетние дети могут подать иск в течение 3 лет после достижения 18-летнего возраста.
Обязательство выделения долей
Если ребенок имеет право на долю, суд защитит его интересы. Однако бывает и по-другому. К примеру, откажут детям отца, рожденным в другом браке - тем, которые уже были, когда ипотека оформлялась при наличии развода. Также не могут претендовать на право собственности дети, которые появились после распределения долей. Если у мамы есть дети от предыдущего брака, они могут получить свои доли.
На практике суд обычно позволяет родителям компенсировать детям неполученные доли деньгами, либо обеспечить другим жильем. Еще один вариант - родителей могут обязать вернуть деньги в СФР.
Контроль прокуратуры
Обычно защитой интересов детей, которые были обделены долями в квартире, занимается прокуратура, хотя закон и не обязывает ее это делать. Проверки проводят на основании данных, полученных от СФР.
Если квартирой по-прежнему владеют родители, их обяжут выделить доли. Если квартира была продана, сделка может быть оспорена. Тогда положенные доли детям выделят, а новый собственник будет владеть частью имущества. Но это может случиться, если покупателя признают недобросовестным, т.к. при заключении сделки он должен проверить документы продавца.
Штрафы
Если прокурорская проверка признает, что дети должны были получить доли, родителей могут обязать вернуть деньги государству. Также может быть возбуждено уголовное дело по делу о мошенничестве (ст. 159.2 УК РФ). В этом случае нарушителям выпишут штраф до 120 000 руб. или лишат свободы на срок до 2 лет.
