Будет ли востребован ЖК бизнес-класса в пригороде Новосибирска, за сколько продавать квартиры и с кем придется конкурировать — с такими вопросами к аналитикам DEVISION пришел один из застройщиков Новосибирска. Мы провели исследование и пришли к выводам, которые помогли заказчику принять непростое решение.
Расположение
Участок находится на границе города: экологичная локация рядом с густым хвойным лесом и притоком Оби омрачается типичной придорожной инфраструктурой — авто- и шиномонтажными мастерскими, гаражами.
Исследование локации
Аналитикам предстояло узнать особенности местного рынка недвижимости, изучить аналогичные продукты и показать сценарий реализации проекта. Исследование проводили в три этапа:
1. Изучили социально-экономическое положение Новосибирска: миграцию, демографию и уровень жизни, чтобы понять какой формат жилья наиболее актуален среди потенциальных покупателей.
Ключевые факторы, которые выделили аналитики
- Положительный миграционный прирост населения. За последние 7 лет численность молодых людей в возрасте до 20 лет выросла на 13,9%, от 35 до 49 лет — на 19,3%.
- Достаточно высокий уровень доходов. За январь–май 2023 года среднемесячная заработная плата в Новосибирске составила 71 501 ₽, что больше общероссийского уровня на 2,1%, для сравнения в РФ — 70 058 ₽. Поэтому Новосибирск привлекает жителей не только своего региона, но и соседних: Томска, Барнаула и Кемерова.
Вывод 1: в регионе востребованы студии и однокомнатные квартиры массового сегмента, а также квартиры повышенной площади — так как население 35-49 лет — это, чаще всего, семьи с 2–3 детьми и стабильным доходом.
2. Оценили местный рынок недвижимости. Выяснили, что в 2023 году в Новосибирске ввели 2,6 млн м² жилья. В среднем за последние 3 года в городе совершается 14–18 тыс. сделок на первичном рынке в год. В месяц продается 807 квартир в новостройках, что в среднем больше по сравнению со всей страной. Например, в наиболее сильном городе Дальнего Востока, Владивостоке, за прошлый год продали не более 8 тысяч квартир.
Вывод 2: для девелоперов Новосибирск — один из самых привлекательных городов России.
3. Изучили конкурентов, которые предлагают сопоставимые по классу и локации проекты: новостройки комфорт+ и бизнес-класса в пригороде и на границе Новосибирска — Бруснику, «Скандиа», «Корпорация Елка», «Мета» и СЖК.
Они сильны в архитектуре, благоустройстве и оформлении входных групп. Например, в одном из комплексов запланированы квартиры с панорамным остеклением и террасами. А МОПы по дизайну интерьера похожи на лобби пятизвездочного отеля. Однако в ЖК конкурентов нашлись и слабые места, например, планировки не соответствовали стандартам жилья высокого класса.
Также мы проанализировали продукты конкурентов с точки зрения их квартирографии, спроса и продаж. Провели бенчмаркинг. Показали примеры ЖК схожего формата комфорт+ и бизнес-класса в России, опросили топовых риелторов. Пообщались с покупателями подобных ЖК, чтобы определить их потребности.
Вывод 3: Целевая аудитория проекта — те, кто хочет жить в окружении красивых природных пейзажей, больше гулять на свежем воздухе, заниматься спортом, сохранив при этом комфорт городской жизни.
Решение
Чтобы загородный проект высокого класса пользовался спросом, важно, чтобы жители получили все то, ради чего оставили городскую жизнь, но сохранили привычный уровень комфорта.
Проанализировав локацию и проекты конкурентов, аналитики пришли к выводу, что это проблематично. Даже если девелопер благоустроит лесопарк рядом с ЖК и сформирует достаточное количество инфраструктуры, внешнее окружение с гаражами и шиномонтажными мастерскими останется прежним.
Также мы провели расчеты и пришли к выводу, что среднемесячный прогноз продаж будет от 3 до 9 штук в 2027 году, причем первоначальная цена должна быть ниже, чем у конкурентов, чьи жилые комплексы находятся в более выгодных локациях и закрывают все потребности потенциальных покупателей.
Аналитики рекомендовали начать проект с класс комфорт+, и только когда локация станет популярной, в ней появится необходимая инфраструктура и благоустройство, можно будет перейти в бизнес-класс в последних очередях проекта.
Заказчик понял, что цифры обоснованные, но ни средняя цена за 1 м², ни темпы продаж не соответствовали их ожиданиям. Девелопер передумал реализовывать проект в такой концепции. Возможно, будет реализован другой класс жилья в этой локации: эконом или комфорт.