Главная информационная повестка второго полугодия 2024 года – отмена льготной массовой ипотеки под 8%. Как это событие отразится на рынке, и за счет чего будет восстанавливаться покупательский спрос, рассказала Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.
- Грядет битва. За клиентов
- Застройщики-трансформеры
- Ипотечные фокусы
Грядет битва. За клиентов
У многих застройщиков процент продаж с использованием льготной ипотеки в некоторые месяцы доходил до 90%. С изменением условий и сворачиваем ряда льготных программ ожидается, прежде всего, изменение профиля целевого сегмента.
Если до 1 июля значительная часть инвесторов использовала ипотечный механизм для приобретения недвижимости на льготных условиях, то теперь им придется покупать жилье за счет собственных средств или использовать иные кредитные инструменты и программы. Это, несомненно, скажется на объемах покупки жилья со стороны граждан, приобретающих квартиру с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.
При этом останется устойчивый спрос со стороны покупателей, желающих улучшить жилищные условия, приобрести квартиру для переезда из другого региона или, к примеру, детям. Останутся льготники, которым государство предложит адресные программы поддержки – молодые семьи, IT-специалисты, военные.
Это достаточно большой клиентский поток. И за него между застройщиками в ближайшее время развернётся конкурентная борьба.
Застройщики-трансформеры
Понятно, что рынок после 1 июля будет переживать непростой период. Будет определенное время проседать спрос, и мы в третьем квартале получим эффект низкой базы. Связан он как с закрытием льготных программ, так и опережающим удовлетворением спроса в конце второго квартала, когда многие покупатели массово стремились заскочить в последний вагон быстро уходящей льготной ипотеки.
Самый простой способ в данной ситуации поддержать продажи – снизить стоимость квадратного метра, проводя сезонные акции. Но это даст краткосрочный эффект и не позволит планировать будущие проекты. Покупателям нужно предоставить экономически комфортный механизм покупки жилья. В этом направлении будут двигаться девелоперы. Застройщики будут плотно работать с банками в части разработки точечных программ кредитования покупки новостроек, создавая отдельные предложения под определённые сегменты клиентов. В стартующих проектах больше будут учитываться потребности отдельных категорий покупателей – это должно предоставить конкурентное преимущество по сравнению с другими. При этом, безусловно, в ценовой политике девелоперы станут меньше зависеть от покупателя-инвертора, ориентируясь на спрос, который носит не спекулятивный, а реальный характер.
Популярность таких инструментов покупки недвижимости как трейд-ин и рассрочка вырастет. В ближайшее время они станут одними из ведущих способов покупки квартиры в целях улучшения жилищных условий.
Ипотечные фокусы
Стимулирующими мерами по повышению спроса на жилье станут имеющиеся ипотечные программы и те, которые подвергнутся частичным изменениям.
В ближайшее время фокус интереса покупателей и застройщиков будет максимально сконцентрирован на траншевых ипотечных программах и семейной ипотеке.
Траншевую ипотеку станут активно предлагать клиентам под соусом возможности рефинансироваться в дальнейшем, с учетом перспективы снижения ключевой ставки ЦБ. Для быстрого входа в сделку траншевая ипотека хороша тем, что первый транш зачисляется обычно после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй – основной после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, интервал между платежами обычно составляет год-полтора и за это время клиент не платит большие ежемесячные платежи и он зафиксировал цену на квартиру. И в это же время растет рынок недвижимости и цены на квартиры.
Семейная ипотека – льготная программа для российских семей с детьми позволяет взять кредит по сниженной ставке. Уже очевидно, что семейная ипотека сохранится и даже с учетом утвержденных изменений, станет главной точкой роста для восстановления спроса на рынке новостроек в ближайшее время.
На рынке недвижимости периодически возникают краткосрочные спады, но, как аксиома, он потом быстро возвращается к росту.