Думаю, никого не удивлю, если сообщу, что за последний год увеличилось число предложений элитной загородной недвижимости в крупных региональных центрах и городах-субъектах.
В основном, такие объекты представляют собой домовладения, состоящие из нескольких домов, с хозяйственными постройками и обслуживающими строениями, располагающиеся на нескольких земельных участках, имеющих значительные площади (суммарно до десятков га).
Одной из отличительных черт такого домовладения выступает его обособленность от обычных построек поселения (населенного пункта), под защитой массивного ограждения с видеокамерами. И только объявления о продаже открывают «свет» на то, что внутри.
Внутри, чаще всего, находятся пруды, могут быть с фонтанами; множество деревьев, причем ценных пород; может иметься свой выход к реке (ручью, озеру, морю), с частным причалом; свой парк с тенистыми дорожками, обустроенными практически в «своем» лесу.
Продаются такие объекты по ценам, что начинаются от 300-500 млн. руб. и доходят до нескольких млрд.
Все это прекрасно, и никто не запрещает гражданский оборот таких объектов, предполагающий их переход в руки новых владельцев, особенно, идущих в ногу со временем, и желающих развернуть на территории таких владений гостинично-туристическую деятельность, тем более, когда она так востребована внутри нашей страны и субсидируется государством.
Но, как выступающая в роли защитника покупателей недвижимости от всевозможных рисков, вижу новые изъяны подобных сделок.
Начну издалека…
Большинство собственников таких объектов имеют отношение к властным или около властным структурам (чиновники, руководители/учредители АО с госучастием в капитале, деятели высшего звена, владельцы крупного бизнеса/стратегических предприятий/ранее приватизированных организаций и т.д., и т.п.).
Указанные владения находятся в пользовании данных лиц довольно длительный период времени, и вот сейчас «неожиданно» выставлены на продажу.
Такая «неожиданность» имеет свои причины, объясняемая собственником его желанием уехать, но корни тут бывают глубже – его «папочка» пошла в разработку, в общем, запахло жареным…
Проверка перехода прав на это имущество вскрывает тенденцию «удивительного» получения прав на землю под возведенными объектами, вернее, - их отсутствие.
Если на малые по площади участки имеется зарегистрированное право собственности, и на ряд публичных земель бывает оформлен договор аренды от «мохнатых» годов, то большая же часть территорий (га) – земли, относящиеся к неразграниченной госсобственности, право использования которыми не предоставлялось этим лицам. Т.е. был произведен самозахват государственной земли и использование ее в личных целях, без внесения оплаты.
Для проведения анализа, предоставлять документы-основания возникновения имущественных прав на земли эти собственники наотрез отказываются, а про огороженные территории, что заняты, без получения какого-либо разрешения, вообще молчат (но продают всю территорию, огороженную забором).
Попутно, стоит довести до внимания читателя тот факт, что большая часть построек на таких территориях не узаконена – не проведена постановка на кадастровый учет, отсутствует регистрация прав на строения.
Отмечу, что созданные на территориях искусственные пруды также являются ОКС и требуют получения разрешения на строительство, и на ввод в эксплуатацию (чего в принципе у владельцев нет). Бывает, что пруды имеют природный характер возникновения, а значит, относятся к водным объектам, и территории, на которых они расположены, не подлежат приватизации.
В ходе анализа выявляется, что земли, подвергнутые самозахвату продавцом владения, относятся к природным зонам, лесному фонду или особо охраняемым природным территориям (ООПТ), являющимися ограниченными в обороте или изъятыми из оборота.
После перечисления такого ряда факторов уже в пору задуматься новому претенденту на имущество о рисках по сделке, но внесу еще некоторую ясность.
На открытом эфире рассказывала про цепочку сделок в истории жизни объектов, про добросовестность покупателя и продавца, про ответственность.
Так вот, в цепочке сделок по этим владениям, текущий собственник был или первым лицом-владельцем, или вторым (реже, третьим).
Если он покупал у другого высокопоставленного лица, то чаще даже не смотрел документы (он же доверяет), или просто поручал всю сделку карманному риелтору, который рассказал, что «все в ажуре, шеф». Оплату они производили через свои же подконтрольные компании (зачетом, передачей в уставный капитал и прочие схемы) – в общем, не из кармана с белой зарплатой, т.е. без возможности официально подтвердить доход и/или расходную операцию по покупке.
Второй вариант, - когда эти территории владелец получал по некоему акту, подписанному уполномоченным лицом муниципалитета или подобного органа управления.
Но в ходе надзорной проверки (прокурорской, которая инициируется госинспекцией по недвижимости или госрозыском) будет установлено, что у такого лица подобных полномочий на распоряжение государственной (федеральной) собственностью не было, или муниципалитету данные территории не передавались в управление. Да и по факту окажется, что покупатель имущества по этому распоряжению и денег-то не вносил (собственность по бумажке получил, без оплаты имущества, ну или по крайне смехотворной цене, рассчитанной от заниженной остаточной балансовой стоимости).
С этого момента начинается песня о главном – выясняется, что первичное возникновение права на территорию – ничтожно, по причине незаконного выбытия имущества из владения реального законного собственника (государства), без его согласия. Такие сделки подлежат отмене, с истребованием имущества в пользу законного владельца – РФ, и без применения срока давности. Ничтожны и сделки по передаче третьим лицам самовольно захваченных земель.
Налицо противоправное деяние, с уголовной ответственностью на горизонте.
А если вспомнить, что владелец является руководителем/учредителем, т.е. контролирующим лицом или бенефициаром некой компании, по которой также ведется проверка надзорными/правоохранительными органами, то субсидиарная ответственность неминуема (она, кстати, пожизненная). Это влечет появление уголовного ареста на имуществе несмотря на то, что оно перешло во владение новому собственнику.
Вернемся к покупателю. Он, как вынашивающий достойную бизнес-идею по развитию бизнеса на этой территории, внутренне позиционирующий себя добросовестным приобретателем, готовый заплатить немалые, кровно заработанные, деньги в размере 350-1 500 млн. руб., окажется самым пострадавшим лицом во всей этой цепочке.
Конфискуют имущество после проверки именно у него, он имеет право предъявить свои убытки продавцу, но, продавец к этому времени может находиться где-то на лазурных берегах (сбежать за кордон), или быть чуть ближе, в местах не столь отдаленных (уйдет по этапу). Т.е. по суду вы будете взыскателем, и возможно, суд удовлетворит ваше требование (если сумеете доказать свою добросовестность, как приобретателя), но вот реально получить удовлетворение в денежном выражении/имуществом - вряд ли получится.
Тут самое главное и самому вагончиком не пойти, если всплывет мошенническая составляющая по присвоению имущества государства, то нужно быть готовым отбиваться от следствия, что «не был, не участвовал».
Для понимания всей глубины проблемы: любое предприятие, появившееся в результате приватизации, сегодня подлежит проверке на предмет законности такой сделки.
Большинство проведенных в 90-е и 2000-е годы приватизаций проводились с нарушениями, при отсутствии надлежащих актов Правительства по передаче предприятий и имущества, находившегося на их балансе, в частную собственность физических или юридических лиц. Это же касается и земель.
Поэтому, какой бы по величине проект вы не вынашивали, - проводите проверку планируемых к покупке объектов недвижимости, как на предмет юридической чистоты, так и соблюдения земельного, градостроительного законодательства (земельный аудит).
Всем добра, успешных и безопасных сделок!
#земельный_аудит #сделки_недвижимость #юридическая_чистота #риски_сделки #покупка_земли #домовладение #бизнес_идея #гостиницы #внутренний_туризм #пруд #охранная_зона #природная_территория #лесной_фонд #приватизация #деприватизация #экспроприация #субсидиарная_ответственность #бенефициар
