Добрый день. Очень интересно читать отзывы под своими статьями. Чтобы я не написал, а я напомню, что пишу о ситуации с недвижимостью в московском регионе, хотя часто подходит под все регионы, так вот, чтобы не написал, всегда вылезают очень активные спорщики. Ну прям до соплей мне доказывают, на любую тему, что я по всем пунктам не прав. Иногда спокойно с ними дискутирую, иногда до мата доходит, хоть мне и говорят, что так нельзя.
Единственное непонятно, почему я, как практик с тридцатилетним стажем, пишу то, через что прошёл сам, или в данный момент прохожу, а мне на том конце, "с дивана", начинают показывать как оно на самом деле происходит. Вот реально, удивительные вещи, многие люди под статьями пишут, что продать не могут год и более, или продают с большой скидкой, другими словами, поддерживают, а им, как и мне, статистикой в лицо тычат и утверждают, что все растёт в цене.
По поводу статистики где-то у меня статья есть, как она рисуется в угоду кому-то и на радость мамкиным инвесторам. Те радуются...растёт. Единственное, проверить эту статистику не могут, но зато как душу греет. Ведь по статистике и народ лучше жить стал и зарплаты у всех достойные. Экономика впереди планеты всей. А на улицу выходишь, люди в пятёрочке и магните ищут, что со скидками продаётся. В большие города все бегут просто так что ли, от хорошей жизни и хороших зарплат? А по статистике зарплаты только и успевают повышаться, средние уже...кто то даже сказал 200 тыс. Всё херется в стране. До абсурда вон доходит, у нивы передний привод закончился, даже не смешно уже. Но по статистике всё в гору, а она, статистика, ведь не врёт.
И хочется мне теперь порассуждать об этих горе-инвесторах. С недавних пор начал замечать, что большинство стало рассуждать в формате "Недвижимость = новострой". Разочарую. Не равно. Недвижимость, это не только новострой, который по ощущениям вообще оторвался от реальности... Есть еще вторичка. И ЖК, построенные два, три, пять лет назад, это уже вторичное жильё, такое же вторичное, как и построенное при СССР и при ранней России, только из г**на и палок и на которое сейчас очень тяжело найти покупателей. Но при этом в продаже...пальцем ткни в любой построенный ЖК и удивишься количеству продаваемых там квартир, на любой вкус и цвет. Зато как много тут рассуждают, из серии "В 20-м купил за столько то, а сейчас моя квартира стоит столько то". Так и хочется сказать "Иди и продай, убедишься сколько там чего стоит. Вернее, сколько тебе дадут". До многих не доходит, что сейчас вторичку продать, а тем более по рынку, практически нереально.
А ведь как красиво начинался, этот "инвестиционный бизнес". И по началу участвовали в нем умные люди, которые всё продумывали и просчитывали. И зарабатывали. Во всех пирамидах по началу всё ладно складывается. Вы помните, какие были билборды, плакаты, картинки на сайтах застройщиков? "Цена квартиры столько то, сдача дома такой-то квартал", или "Метр квадратный столько то, дом сдан". Всё понятно и прозрачно. Люди садились и в столбик считали - сколько стоит, во сколько ремонт встанет, за сколько сдавать можно, а самый главный вопрос был, ЗА ЛЕТ СКОЛЬКО ОКУПИТСЯ. Так вот, по началу, до скачка цены, срок окупаемости был в районе десяти лет. Это было очень выгодное вложение, во всех отношениях.
А теперь вспомните, как быстро потом плакаты поменялись. Не можете или не придали тогда значения. А я напомню. С конца 21-го года везде стали красоваться надписи "Своя квартира за 20 тыс в месяц", "Дешевле, чем снимать. Всего 15 тыс в месяц." Суммы условные написал. Уже не писали, сколько стоит квартира, сколько метр в ней, чтобы психику не травмировать. Акцент сместили в сторону ежемесячного платежа. Был четкий расчет на недоинвесторов, которые в школе плохо учились. И они повелись. Ведь они как считали? Ежемесячный платёж меньше, чем я с аренды иметь буду, через пару-тройку лет продам, ещё заработаю. Вот они жертвы ЕГЭ. И никто из них не задумывался, что срок окупаемости квартир вырос с 10 лет до 20+. ДВАДЦАТЬ С ЛИШНИМ ЛЕТ ОКУПАЕМОСТЬ, это уже очень много, а для грамотных инвесторов, это просто не интересно. Но нет, надо брать. И влезали в ипотеки на 30 лет, в суммы астрономические, которые банку надо отдать, при этом бывало, что сдачу дома год-полтора-два ждать. Ерунда, на аренде потом отобьёмся, да и на продаже потом заработаем. А сейчас встряли и рассуждают, сколько в их доме стоит, миллионеры виртуальные. И других учат, "Недвижимость только растет"....
А теперь к продажам. Грамотные люди, про которых выше написал, уже вышли из этой пирамиды и переложились. А остальные...Еще год назад, если находили покупателя на свои "инвестпроекты" в договоре занижали стоимость, чтобы от налогов уйти. Бывало прокатывало, бывало нет. Сейчас покупатель умный пошёл, поэтому занизить не удастся. И продавцы уже готовы торговаться, полную стоимость в договоре показывать и налоги заплатить, лишь бы деньги вытащить. Ведь 18% от Сбера куда более интересное вложение. Вопрос только как теперь деньги вынуть из приобретённых на волне ажиотажа квартир. А никак. Сидят теперь, виртуальную прибыль подсчитывают, ипотеку гасят. И продолжают верить в постоянный рост цен на недвижимость.
При этом, когда начинаешь говорить о перенасыщении рынка, о неплатёжеспособности большинства населения, о закредитованности 3/4 страны, о том, что уровень зарплат не соответствует уровню цен, о том, что у людей элементарно нет денег на первоначальный взнос, не говоря уже о том, чтобы брать кредиты ипотечные. Слышать ничего не хотят. В ответ получаю, что полно богатых людей, которые все скупят...Ну бред же. У богатых людей уже всё есть. На то они и богатые, потому что умные. У меня, например, пазл не складывается, если я начинаю представлять, как богатые люди скупают по конским ценам Люблино парк и прочую нечисть, построенную в промзонах. Может у кого и складывается, но у меня никак))
Ну раз не продается, тогда аренда пока поработает. Так мне пишут. Согласен, поработает, только не везде. Кто сам сталкивался, тот понимает какой это геморрой. Диванным аналитикам проще. Они сидя дома, рассуждают просто "Сдал, за год такая то прибыль". А я люблю в ответ говорить "А ты иди и сдай". Вот вложился ты, куда денег хватило, и в наличии у тебя не бизнес ЖК внутри бульварного кольца, а ПИКовская помойка, где нибудь на окраине, или вообще за МКАДом. Ты уверен, что все 12 месяцев у тебя будет снимать приличная, опрятная семья, или девочка-ботаник, которые будут к твоей квартире относиться как к своей? Ну если только повезёт. По факту, купил, вложил в ремонт и мебель, кое как сдал. Вроде, как ты считаешь, и семья приличная и платят вовремя....а потом раз задержка, два задержка, семья эта скоропостижно съехала, ты пришел в квартиру и не узнал её. На ремонт никакого депозита не хватит потом. А далее опять ремонт косметический, опять поиск идеальных арендаторов. Сказка а не бизнес.
Я могу много примеров тут привести и об удачных вложениях в недвижимость и о не совсем удачных и о провальных. Но никаких статей не хватит расписывать. По ощущениям, до народа всё таки доходит, что на рынке недвижимости творится какая то нездоровая ситуация. И "Вложиться в бетон", как раньше говорили, так себе перспектива. А у недоинвесторов, думаю, стадия принятия наступает. Нет, они не потеряют свои вложенные деньги....наверное. Они просто ничего не заработают. За счет них уже сказочно обогатились застройщики и все, кто организовал и участвовал в проекте "льготная ипотека". А они скорее всего примут то, что с государством играть в финансовые пирамиды очень и очень рискованно. Хотя, в данный момент все несут и несут деньги в банк, как когда то застройщику. Интересно, а если сейчас все начнут забирать со вкладов. Вот прям массово. Прям очень массово...Ладно, в этом я не особо разбираюсь, это к финансистам вопрос.)) А недоинвесторам надо было в школе хорошо учится.
Если понравилась статья, ставьте палец вверх и подписывайтесь. Если не понравилась, не ставьте))))
Всем удачи, добра, здоровья!!!!