Июньский опрос «Выберу.ру» показал, что 8 из 10 россиян не верят в снижение цен на жилье после отмены программы под 8% годовых. Представляем эксклюзивный комментарий авторов исследования по этому поводу с экспертными пояснениями и прогнозами.
Собеседником Novostroy стал Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:
Ответы респондентов июньского исследования «Выберу.ру» наглядно иллюстрируют прогноз нашего финансового маркетплейса о том, что ждать резкого снижения цен на квартиры (на 30-40%) после отмены льготной ипотеки не приходится. Главная причина, почему стоимость недвижимости не рухнет, кроется в высокой инфляции. Как отметил ЦБ, по итогам мая она ускорилась до 8,3%. Закономерно, что все товары, включая квадратные метры, дорожают. Скажем больше, пока покупательскую способность денег «съедает» инфляция, часть людей вновь рассматривают недвижимость как защитный актив. Что дополнительно стимулирует сохранение высокого уровня спроса.
Еще один фактор, связанный с инфляцией, сказывается на предложении, то есть на квадратных метрах, выставленных на продажу как на «первичке», так и на «вторичке». У застройщиков растут издержки – стоимость проектного финансирования, расходы на стройматериалы, логистику, зарплаты сотрудников и т. д. Из-за роста издержек девелоперы могут придерживать ввод новостроек и сокращать запуск новых проектов. Но тогда на рынке падает предложение. Наступает перекос, так как спрос потребителей не удовлетворен, что также становится фактором для повышения цен.
Добавим что, по оценкам ЦБ, как раз такой тренд сейчас складывается в целом в отечественной экономике. С начала года Банк России говорит о дополнительном проинфляционном давлении из-за недостаточного предложения товаров. А после того, как сегмент новостроек «слезет с допинга» льготной ипотеки, мы не исключаем сокращение количества продаваемых квартир и «урезание» расходной части бюджета девелоперов. Особенно средних и небольших, которые не накопили достаточный запас прочности, чтобы пережить непростые времена.
У продавцов-частников свои резоны. Разумеется, если на сделку необходимо выйти срочно, продавцы на «полуживом» рынке будут вынуждены двигаться по цене и давать скидки в 10-15%. Но вряд ли все, кто планирует продавать «вторичку», начнут в ближайший квартал решать сгоряча. Люди понимают, что растущая инфляция играет на повышение цен на квартиры. А если к концу года ее можно продать дороже, зачем торопиться?
Вот почему мы считаем, что цены на недвижимость в июле выйдут на «плато» и до конца года будут варьироваться в диапазоне 5-10% «вверх-вниз» от региона к региону. Оговоримся, такой сценарий возможен, если в экономике страны не будет новых шоков из-за геополитики и санкций. Дополнительно напомним, что на рынке останутся 5 видов льготной ипотеки, включая семейную, которая станет драйвером продаж новостроек. По оценкам Минфина, в дальнейшем на кредиты с господдержкой будет приходиться до 25% сделок (по итогам апреля в статистике ЦБ их доля составляла 75%).
Остается добавить, что без искусственной поддержки потребительского спроса из-за массовой льготной ипотеки может немного сократиться разрыв цен между первичным и вторичным рынками недвижимости. Заметим, именно «вторичка», где в разы больше независимых друг от друга продавцов, отображает реальный рыночный уровень цен.
На уточняющий же вопрос редакции, когда может начаться снижение цен на жилье, Ярослав Баджурак отмечает:
В ретроспективе последних 15 лет цены на жилье снижались примерно на треть в рублевом эквиваленте после кризисов 2008 и 2014 годов. Но напомним, тогда не было льготной ипотеки как стимула продаж. Кроме того, после «просадок» недвижимость со временем только дорожала, отыгрывая временные потери. Теоретически новое падение цен возможно в 2025 году, если ЦБ справится с инфляцией и на рынке случится ценовая стабилизация по всем группам товаров. Правда, мы не думаем, что в этот раз ценник недвижимости «похудеет» на треть. По нашим оценкам, корректировка «вниз» возможна в пределах 20%. Ведь текущая ситуация в экономике страны малопредсказуема из-за внешних факторов.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.