После заключения сделки аренды на участке можно строить капитальные объекты. Но только если подобный пункт указан в договоре. Также необходимо оформить разрешение на строительство, провести изыскания, согласовать действия с организациями, например, Минкультуры и Роснедра.
Сначала нужно убедиться, что строительство желаемого объекта возможно. ВРИ и категория участка должны соответствовать размещению коммерческой недвижимости. Также потребуется разрешение от владельца участка, одного желания арендатора недостаточно для строительства. В противном случае органы власти посчитают объект самостроем. В вопросах аренды с самовольными постройками строго: отделаться штрафом не получится. Договор аренды с нарушителем расторгнут, и участок выставят на торги. А также потребуют привести участок в первоначальный вид и за свой счёт снести незаконный объект.
Строить коммерческую недвижимость на арендованном участке можно, юристы рекомендуют только соблюдать требования законодательства. Учитываются данные, отражённые в ПЗЗ, градостроительном плане. Чаще обращаются за разрешением на строительство коммерческого объекта те арендаторы, которые хотят построить рекреационные объекты, спорткомплексы, кемпинги, глэмпинги, гостиницы и туристические базы. Дело в том, что земли рекреации в собственность не оформляются, а вот заключение договора аренды допускается.
Почему аренда выгодна застройщику
https://llmo.ru/news/izmeneniia-v-arende-uchastkov/ Аренда становится выходом для застройщиков, которые только начинает развиваться в бизнесе. Нужно обратиться к юристу для совершения сделки аренды, участия в аукционе и выбора подходящей земли под инвестиционные цели.
Для строительства объекта под коммерческие нужды нет необходимости вкладывать крупную сумму средств в участок. Кроме того, застройщик может оформить на себя недвижимость, несмотря на то, что https://llmo.ru/services/iurist/arenda-zemli-u-administracii/ земля в аренде. А затем продать объект другому лицу и получить прибыль.
Участок в аренде хорош тем, что, если владелец поменяет концепцию бизнеса, он не привязан к конкретной земле. Может продать объект и начать строительство на другом, более подходящем по местоположению и параметрам участке. Например, для складов выбирают земли с хорошей транспортной развязкой и правильной формой.
Из недостатков можно выделить то, что некоторые земли невозможно в итоге выкупить, например, рекреационные участки. Также арендатор может установить ограничения в отношении земли. Такие пункты указываются в договоре, при нарушении правил рассмотрение спора между арендатором и арендодателем проводится в суде.
Владелец участка может потребовать строить объекты определённой высоты, этажности и площади. Размещаемые ОКС согласовываются с арендатором, и, если он не согласен, придётся выбирать другой участок для строительства.
Срок аренды также играет роль при строительстве объекта недвижимости. При заключении долгосрочной аренды, как правило, проблем не возникает, если в договоре указан срок от 10 до 49 лет. Если строительство уже началось, но здание находится на стадии котлована, а срок подходит к концу, есть риск лишиться недостроенного объекта. Нужно продлить договор и закончить строительные работы. При необходимости, если администрация отказывает в продлении срока действия аренды, обратитесь к юристу за консультацией.
Ещё одним риском для арендатора становится то, что ежемесячный платёж может вырасти со временем. Также можно получить отказ от Минстроя в разрешении на строительство. Поэтому при заключении сделки аренды нужно обсуждать условия и фиксировать их в пунктах.
Обязательно ли получать разрешительную документацию
Разрешение оформляется на все коммерческие объекты. Список документов для оформления РнС включает в себя: проект, https://llmo.ru/services/stroitelstvo/gradostroitelnyj-plan-gpzu/ градостроительный план, справки от Росавиации, Роснедр, https://llmo.ru/services/stroitelstvo/soglasovanie/rospotrebnadzorom/ Роспотребнадзора, https://llmo.ru/services/stroitelstvo/soglasovanie/ministerstvo-kultury/ Минкультуры, Мосавтодор и иных организаций. Дополнительно прикладывается согласование АГО от архитектурного отдела администрации.
Готовый пакет документов направляется в Минжил для рассмотрения. Определяется, насколько хорошо разработан проект, проверяются спецразделы с противопожарными нормами, мерами по охране окружающей среды. При одобрении проекта выдаётся разрешение, и арендатор начинает строительство на участке.
Независимо от того, находится ли земля в аренде или зарегистрирована в частную собственность, https://llmo.ru/news/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo/ оформление разрешительной документации необходимо.
Одного разрешения от арендатора недостаточно. Нужно пройти множество этапов для получения законного документа, позволяющего строить. Наличие РнС подтверждает, что коммерческий объект будет построен в соответствии с принятыми законом градостроительными нормами и не будет угрожать здоровью и жизнедеятельности лиц.
Самострой повлечёт за собой возникновение административной ответственности, выплату штрафа, угрозу сноса. В отдельных ситуациях застройщик может привлекаться к уголовной ответственности.
Могут ли вынести отказ в получении разрешения
Отказ может быть выдан Министерством жилищной политики при недостатке документов, необходимых для получения документа, наличии ошибок в проектной документации и других ситуациях, предусмотренных законом. При выдаче отказа арендатору ведомство должно сформировать причину в письменном виде.
Вероятность получения отказа возрастает, когда предоставленные застройщиком справки теряют актуальность. У каждого документа есть свой срок, например, неделя или месяц. И пока арендатор оформляет одни документы, другие нужно переоформлять снова. Юристы помогают собрать пакет документов для получения разрешительной документации в краткие сроки и тем самым избежать просрочки справок.
Нет необходимости самостоятельно обращаться в ведомства, юристы возьмут всё на себя. По завершении работ арендатор получит на руки разрешение и сможет строить коммерческий объект.
Можно ли купить коммерческий объект на участке в аренде
Многие покупатели не спешат приобретать капитальные объекты под коммерческую деятельность, участок под которым оформлен в аренду. Но переживать нет необходимости, если договор аренды заключён на долгий срок. При своевременной оплате ежемесячных платежей за аренду участка и при отсутствии нарушений пунктов договора, сделку не расторгнут.
Если срок указан 3-5 лет, лучше заранее позаботиться о продлении сделки. Перед покупкой здания юристы рекомендуют проанализировать договор аренды, определить, возможен ли выкуп, установить права и обязанности сторон сделки, проверить срок. Обязательно нужно получить разрешение арендодателя на сделку купли-продажи объекта.
Ещё до начала сделки стоит проверить, чтобы землю не планируют изымать для муниципальных нужд. О том, можно ли выкупить участок в аренде, свидетельствует соответствующий пункт договора. Если в нём есть формулировка «выкуп арендованной недвижимости», то участок можно переоформить на арендатора после вынесения суммы выкупа и прекращения договора аренды.
Рекомендуем обсуждать вопрос о выкупе до начала строительства. Если в договоре нет соответствующего пункта, то и выкупить участок невозможно. Земли рекреации выкупу не подлежат. Всё зависит от особенностей участка и договорённостей между арендатором и арендодателем.
В отдельных случаях выкуп возможен, но на определённых условиях, например, некоторые права владельца будут ограничиваться. Для получения юридической консультации и определения, можно ли выкупить участок и как построить коммерческий объект на земле в аренде, позвоните по телефону.
Строительство и выкуп участка в аренде возможны. Но есть много нюансов, которые нужно соблюдать. Перед заключением сделки аренды проконсультируйтесь с юристами.
Юристы ООО «Лендлорд-Инвест» помогают арендаторам и собственникам участков начать строительство. Оформляют договоры сделки аренды, участвуют в торгах. Собирают документы для получения разрешения. Продлевают договоры аренды участков. Звоните, ответим на вопросы по строительству коммерческой недвижимости: 8 (499) 344-40-61.