Приветствую всех читателей. В прошлой статье мы с Вами обсуждали отмену госипотеки и рассматривали текущую ситуацию на рынке. К моему удивлению, статья нашла большой отклик у читателей. Поэтому давайте, в продолжение обсуждения, разберем доступные застройщикам инструменты...даже не то чтобы повышения продаж, а скорее - их удержания на нынешнем уровне. и спрогнозируем дальнейшее развитие событий.
Повторюсь, что зла никакого застройщикам не желаю, в своих статьях и комментариях стараюсь быть объективным и вести дискуссию в конструктивном ключе. Надеюсь- доказывать тот факт, что продажи застройщиков значительно снизятся после отмены госипотеки, необходимости нет. Предлагаю снижение продаж считать аксиомой) Это рыночная ситуация и ничего более...
Статистика продаж новостроек в ближайшие три месяца будет напоминать ценовой штопор... Давайте посмотрим как выглядит этот элемент в авиации:
А...нет- это не с того сайта взял картинку))) В принципе нам тоже подойдёт. Ладно, шутки шутками:
Што́пор, в авиации — особый, критический режим полёта самолёта (планёра), заключающийся в его снижении по крутой нисходящей спирали малого радиуса с одновременным вращением относительно всех трёх его осей, либо неуправляемое движение самолёта на закритических углах атаки
Немного пошутили, теперь предлагаю спроецировать ситуацию на рынок недвижимости: застройщикам нужно вырулить из сложившейся непростой для них ситуации, и как-то управлять своим "самолётом". Здесь, как говорится- "все средства хороши". Из основных направлений стимулирования продаж: 1) Рыночные 2) Не рыночные.
Если говорить про рыночные инструменты стимулирования продаж, то самым простым будет банальное...
1) Снижение цены
И это снижение произойдёт, сейчас застройщики продолжают уговаривать, в первую очередь самих себя, и, во вторую, всех остальных, что у нас в стране всё только дорожает, что недвижимость это лучшее вложение и всегда в цене. На самом деле рынок недвижимости имеет долгий срок планирования и разворота, поэтому на ситуацию, которая сложилась сегодня, реагирует с лагом (задержкой) примерно в полгода. В качестве подтверждающего фактора, стоит упомянуть отложенный спрос, которые был выжат застройщиками, за последние три года, просто как лимон. Все люди, которым были нужны квартиры, на панике, старательно нагоняемой застройщиками, их уже купили. Если человек, которого накачивали, что сейчас всё в 3 раза подорожает набрал в ипотеку квартиры... себе, детям, которым по 10 лет...на будущее. То куда ему ещё квартир?))) Солить их что-ли? Соответственно, спрос снизится- должна пойти на снижение цена.
2) Рассрочки
Не успела отгреметь по стране отмена госипотеки, как уже в каждом чате для риелторов пошли вот такие сообщения:
Вот ещё одно сообщение:
Застройщиков я специально закрасил. Все предлагают примерно одно и тоже. Я долго улыбался, поражаясь наивности застройщиков - у всех до единого, видимо только пока, в предложении о рассрочке срок до окончания строительства... Наивные ребята, честное слово! В АОЭ, в частности - в Дубаи, нормальный срок рассрочки от застройщика 5-7 лет. То есть, дом(апарт комплекс) сдан, а инвестор продолжает вносить застройщику платежи ещё 5 лет после окончания строительства. И это выгодно обеим сторонам. Выгодно застройщику, потому что позволяет продать дорого. Деньги через 5 лет будут тоже нужны))) Выгодно инвестору, потому что цена недвижимости растёт примерно на 30-70% в год, в зависимости от конкретного "ЖК" и той инфраструктуры, которую строят вокруг. Если что-то пойдёт "не так" и инвестор не сможет оплачивать платежи, то застройщик заберет актив, который значительно вырос за это время в цене, не удивлюсь, что и инвестору выплатит оплаченную часть у учетом роста цены.
Как вы думаете, сможет ли хоть один застройщик в России гарантировать клиенту продажу на 30% дороже вложенного? Ну это так...шутка)))
С одной стороны - рассрочка действенный инструмент продаж. Ничего не мешает застройщику принимать оплату частями и постепенно наполнять эскроу счета. А с другой...Какой смысл и рыночные преимущества дает покупателю рассрочка на год? Мы ведь все понимаем, что средняя российская семья стоимость квартиры за год не сможет выплатить. Намного проще пойти и купить вторичное жильё. Квартиру, в которую можно сразу заехать и жить, либо сдать и получать ренту. Смысл ждать год, не имея жилья и потом всё равно кредитоваться, чтобы погасить оставшуюся часть. Могу поверить что застройщики таким образом 5-10 квартир в доме продадут, но увеличение продаж в целом, будет на уровне статистической погрешности.
3) Траншевая ипотека
Изначально, траншевая ипотека вполне себе рабочий инструмент. И тоже, все преимущества омрачены тем, что действуют подобные программы до окончания строительства. С одной стороны, траншевая ипотека, довольно условно, поможет людям которые снимают жильё и ожидают окончания строительства... Но вот опять, мы вспоминаем про вторичное жильё - зачем платить аренду, ждать сдачи дома год-полтора, потом полгода делать ремонт и комплектовать квартиру мебелью, если можно пойти и купить готовую квартиру в этом же ЖК, ещё и дешевле, чем у застройщика? Смысл всех этих заморочек, если можно купить готовую квартиру и в неё заехать через неделю? При условии, что ставка одинаковая. Всегда, до начала госипотеки, вторичное жильё в этой же локации стоило на 30% дороже новостроек. Иначе в чём смыл ждать новостройку, и покупать голые стены, при условии что это не дешевле?
Сообщения от застройщиков на эту тему выглядят так:
4) Повышенное агентское вознаграждение
Знаете, скажу одну интересную вещь. Возможно многие читатели сейчас будут удивлены... действительно сильные специалисты испытывают очень сильное раздражение от подобных пируэтов застройщиков. Кажется - "Ну как, люди к тебе с распростертыми объятиями, готовы платить больше, а ты к ним вот так?"
А теперь интересный вопрос: " Есть строительная компания, которая лет 20 на рынке, вдруг, воспылала чувствами к риелторам, которые вели и ведут к ним клиентов, и осознала, что нужно платить высокую комиссию агентам... Почему она раньше её не платила?" Отвечу, тут сразу несколько пунктов:
- Потому что раньше и так всё хорошо продавалось. Менеджеры застройщика разговаривали через губу с риелторами, по возможности пытались увести клиентов и не выплатить агентские.
-Потому что сейчас ничего не продается. И повышенная комиссия это не про партнёрские отношения и взаимовыгодное сотрудничество... Сами ничего продать не могут и пытаются повышенной комиссией оттянуть поток клиентов у других застройщиков. На сколько это этично...не мне судить
-Компания является чемпионом по переобуванию в воздухе и эту комиссию тут же отменят, как только ситуация стабилизируется.
Вызывают уважение компании, которые озвучили комиссию 3,5% и работают по ней годами. В хорошие времена платят 3,5%, не ставят палки в колёса, и говорят спасибо за работу. В плохие времена платят 3,5%, говорят спасибо за работу и придумывают какие-нибудь временные поощрительные акции для агентов. А когда платят 1,5 %, и отмахиваются небрежным движением пальцев, как от назойливой мухи, и потом такие : "Ребята, мы Вас так любим, платим 6%, давайте все к нам!"....Никакого уважения такие вещи не вызывают.
5) Ремонт "под ключ", включенный в ипотеку
Если говорить про сам ремонт "под ключ" силами застройщика, то это не редкость. Редкость(пока ещё) возможность включить стоимость ремонта в сумму ипотеки. У застройщиков возникают дополнительные налоги, да и просто мало кто хочет заморачиваться. А ведь на самом деле, данный инструмент продаж куда более действенный, чем рассрочка до окончания строительства. Поясню почему; давайте возьмём молодую семью - молодые ребята(разного пола) закончили ВУЗы, устроились молодыми специалистами и поженились, не важно в каком порядке. Возникла необходимость съехать от родителей, соответственно, путём покупки недорогого жилья. Допустим, деньги на первый взнос родители помогут насобирать. Давайте посмотрим, что у нас получается по расходам: стоимость квартиры для молодой семьи 5 000 т.р. и стоимость ремонта 1 000 т.р.... Если застройщик ремонт "под ключ" не предлагает, то получается что нужно внести первоначальный взнос, пусть будет 1 000 т.р. по программе "семейная ипотека", соответственно год-полтора ребята платят ипотеку, отдавая половину дохода молодой семьи, а после сдачи дома им ещё нужно найти 1 000 т.р. на ремонт. Это помимо техники и мебели. Не для всех это подойдёт.
Если застройщик включит ремонт в стоимость ипотеки, то нужно внести только первоначальный взнос от общей суммы, это: 20%*(5000+1000)= 1200 т.р. Явно ведь проще молодой семье найти дополнительные 200 т.р. на первоначальный взнос, чем 1000 т.р. на ремонт?... И это ещё без учета того, что несколько месяцев, пока идёт ремонт, нужно где-то жить.
На данный момент, предлагает ремонт "под ключ" не более 30% застройщиков. Включить его стоимость в сумму ипотеки, менее 10%. Надеюсь что скоро ситуация изменится, потому что в жилье эконом и комфорт класса, к которому относится 80% всех новостроек в Новосибирске, нет смысла сильно греть голову ремонтом - предложил несколько вариантов стандартного с градацией по цене и цветам, люди выбрали и будут рады. Пока рынок до этого не дошёл.
Давайте плавно перейдём к нерыночным инструментам, их на самом деле не так уж много. В основном - вариации одних и тех же.
1) Субсидированные ставки(госпрограммы)
Мне кажется, что многие уже заметили моё скептическое отношение в госипотеке. К счастью, моё мнение недавно разделило государство. Даже на ПМЭФе отметили, что такие нерыночные инструменты, в итоге, принесли куда больше вреда, чем пользы. Тем не менее, программы которые сейчас остались и продолжают работать(напомню что это семейная ипотека(до 01.07 ставка была 6%), сельская ипотека( ставка 3%) и ИТ ипотека(ставка 5%)), продолжают действовать на только на первичный рынок, либо покупка квартиры в новостройке либо ИЖС(индивидуальное жилое строительство). Сельская ипотека допускает покупку дома, который был введен в эксплуатацию не позже, чем 5 лет назад, но шанс уложиться в лимиты просто мизерный.
Забавный факт: если я проживаю в г. Каргат, или г. Черепаново Новосибирской области, то я вообще до недавнего времени не мог воспользоваться семейной ипотекой. А знаете почему? Потому что в этих маленьких городках нет новостроек. Программа поддержки семей с детьми выглядела как издевательство. Сейчас хоть дом можно построить...но это не всегда имеет смысл(об этом расскажу в отдельной статье).
Соответственно, сейчас застройщики будут максимально облизывать программистов, многодетных и участников СВО, чтобы хоть как-то свести концы с концами. Моё мнение, что именно эти категории статистику не особо изменят.
2) Субсидированные ставки (в тандеме с банками)
В этом пункте мы обсуждаем такие инструменты как "ипотека 1% до конца строительства" или ипотека "5% на три года. Разница между госипотекой/семейной ипотекой в том, что по госпрограммам низкую ставку субсидирует государство, а здесь её фактически субсидирует застройщик, а значит что все эти низкие ставки заложены в стоимость. Застройщик мог взять и дать Вам скидку 20%, вместо этого он продает по высокой цене и делает "акцию": "Ипотека 1% до конца строительства". Всем понятно, что все сниженные ставки оплачивает застройщик за свой счёт. Пока экономика позволяет застройщикам так делать, моё личное мнение - достаточно не надолго. Это инерционное движение после двух лет непрерывного повышения цен.
У всех застройщиков предложения примерно одинаковые. Названия я убираю, чтобы исключить претензии за пользование чужим контентом. Я, как автор, вижу перед собой задачу - рассказать о тех процессах, которые происходят на рынке недвижимости. Задачи очернять каких либо застройщиков, как и их рекламировать, у меня нет.
Застройщик, который рекламирует ЖК с лисичками, довольно взвешенно подошёл к ценообразованию. Цены сильно не задирали. Повышали, но вполне себе в меру. Первые предложили существенную скидку при полном расчёте. Странно, что только за наличные. Деньги сейчас всё равно размещают на эскроу счетах, поэтому не понятно, чем хуже, если клиент семейную ипотеку оформит с полным ПВ. Различные комиссии для застройщиков банки, на сколько мне известно, отменили. Зато субсидированную ставку предлагают аж 0,1 %.
Практически беспроцентный период на год. За чей счёт банкет, я думаю, мы все понимаем. Если думаете что за счёт застройщика, то вы ошибаетесь. На самом деле...за счёт покупателя.
3) Различные формы "кэшбэка"
Уже появились предложения от застройщиков, что могут вернуть часть денег клиенту после сделки. Даже если мы говорим про 5-10% от стоимости квартиры, то эта сумма вполне может компенсировать людям платежи по ипотеке до ввода дома в эксплуатацию. Либо стоимость ремонта и простенькой мебели, чтобы было можно заехать и жить сразу после сдачи дома. Эти предложения я здесь публиковать не буду, потому что этот метод не совсем этичный. Если рассрочки, траншевую ипотеку и субсидированные ставки, включая субсидии за счёт застройщиков, строители рекламируют открыто с реквизитами компании, то все предложения с ипотекой без первоначального взноса и кэшбэком обычно так: "Пссс, ребята! Так тоже можно если что...". Баннер на центральной улице города тоже увидеть не получится)))
Заключение
Лично я являюсь противником всех нерыночных решений, включая льготные программы. При чём, речь идёт именно о массовых продуктах, таких как ипотека с господдержкой, и любых других аналогичных вариантах стимулирования "для всех". Потому что, по сути, это ипотека в пользу застройщика. Я за адресные программы, такие как семейная ипотека, при этом считаю, что её нужно дорабатывать. Семьям где много детей, лимита 6 000 т.р. явно не хватает. У нас в городе однокомнатная в центре стоит значительно дороже. Также поддерживаю программы льготной ипотеки для участников боевых действий. Потому что все, люди, которые защищали страну, должны иметь возможность жить со своей семьей в комфортном жилье и человеческих условиях. При чем, именно ветераны и их семьи должны выбирать, что они хотят купить - новостройку или вторичное жилье.
Считаю, что застройщики не должны иметь преимущество перед вторичным жильём за счёт госпрограмм. Потому что это не улучшает ситуацию на рынке, это только разгоняет цены. Нам сейчас рассказывают сказки, а это именно сказки, что новостройку будут только дорожать и будут стоить дороже, и никак нельзя их продавать дешевле. Я работал в недвижимости в 2014 году и могу авторитетно заявить, что реальная рыночная(!) стоимость новостройки ниже на 30% готового жилья в этой же локации. Я сейчас говорю про один класс жилья. Понятно, что жильё бизнес класса из стекла и металла будет стоить дороже, чем хрущёвка))) Но в остальном, нет вообще никакого смысла, при равной ставке, покупать котлован и ждать его полтора года, вместо того, чтобы купить квартиру с ремонтом в сданном доме этого же застройщика)))А она, при этом, ещё и дешевле...
P.S. Удачи и здоровья всем, кто дочитал! Благодарю за внимание к моему скромному творчеству и поздравляю с тем, что пополнили свои знания)))
Подписывайтесь и ставьте лайк!