Вопрос, вынесенный в заголовок, справедлив. Особенно в отношении столь любимых мной призраков с портфелем – типовых агентов по недвижимости. Польза от них, как настоящий клад. В том смысле, что надо ещё поискать. Давайте сегодня всё же будем сравнивать только профессионалов. Что, к примеру, решэлторъ Калашников может такого, с чем не справятся ни хороший нотариус, ни надёжный банк?
Начнём с того, что сделка – это не только момент подписания документов и передачи денег (от банка покупателю, от покупателя продавцу). Это сложный трёхэтапный процесс. Этапы следующие:
Этап первый: до сделки
На нём вы обсуждаете то, как сделка будет протекать. Например, в каком виде будет передана квартира: с мебелью, техникой или без. Как будут переводиться деньги: наличка или безнал? Лучше проговорить и прописать все-все условия. Коллеги рассказывали мне, что их клиент пришёл получать квартиру, а там сорван весь кафель и выкручены все розетки. Продавец на это сказал, что про кафель и розетки договорённостей не было, были только про квартиру в целом. Вот она – живите, не обляпайтесь!
Также на квартире могут висеть долги по коммуналке, и нужно решить, кто за них расплачивается. О том, как обременения, наложенные на квартиру и собственника, могут осложнить течение сделки, я рассказывал в этой, полной драматических поворотов, истории. Был и другой случай, когда на продаваемой квартире за 63 месяца накопился долг по коммуналке в 600 с лишним тысяч рублей, включая пени. «Пеня» — слово смешное, а ситуации с ними бывают такие, что не до смеха. Особенно когда не знаешь всех подводных камней, с ними связанных. Например, в Петербурге действует такая система: как только долг, включая пени, достигает 100 тысяч рублей, пени перестают начисляться. Человек видит в квитанции только долг в 100 тысяч. Оплачивает его. А на следующий месяц видит в квитанции доначисленные пени. Размер их может быть таким, что у людей волосы седели по всему телу.
Поэтому точный размер задолженности надо узнавать у коммунальных служб или службы судебных приставов, если до них дошло дело. Вопрос: кто этим будет заниматься? Нотариус? Или, может быть, банковский клерк? А условия, на которых будет совершаться сделка, кто пропишет? Пушкин? Увы, Александру Сергеичу не до вас. Так же, как и банку с нотариусом. Об интересах клиента способен позаботиться только грамотный риелтор. Его опыт оградит вас от огромного числа рисков и тех ситуаций, которые вы не можете предугадать, а он, имеющий опыт, предвидит.
Второй этап: непосредственно сама сделка
Замечу, что сделка невозможна без первого этапа. Хороший риелтор – это футболист, который пробегает через всё поле, обводит игроков команды-соперника и отдаёт пас на пустые ворота нотариусу и банковскому клерку. Тем остаётся только подставить ногу, и мяч залетит в ворота. Но если разобраться, в чём интерес и обязанности банка и нотариуса?
С банком всё просто. Он даёт вам деньги в долг, а в качестве залога получает вашу квартиру. Как эта квартира выглядит, на каких условиях вы её получаете – всё это банк не волнует. Он получил очередного должника, клерк стал на шажок ближе к выполнению плана. Всё.
А нотариус? Вот уж чьё присутствие даёт спокойствие продавцу и покупателю. В том и дело, что ничего кроме мнимого спокойствия вы не получаете. Все документы нотариус проверяет только визуально. Говоря простым языком, на глаз. Никакой экспертизы. Задача нотариуса сводится к тому, чтобы убедиться, что сделка совершается добровольно, в здравом уме и светлой памяти каждой из сторон. Ещё он должен убедиться, глядя в паспорт клиента, что Иванов – это Иванов, Пупа – это Пупа, а Лупа – это Лупа. Опять же, убедиться ви-зу-аль-но. Глазами, не более. На этом его полномочия всё. Если документы на вид настоящие, нотариуса это устроит. В довершение для новеньких на моём канале приведу вот эту историю про то, как совет нотариуса подвёл двух гражданок под налог в 1 млн с лишним для каждой.
«Позвольте! – возразит мне осведомлённый читатель. – Нотариус проверяет, числится ли человек банкротом и преследуется ли судебными приставами». Так и хороший риелтор это делает. Отошлю вас к этому посту про то, с чего решэлторъ Калашников начинает свою работу.
Третий этап: финал сделки
Многие думают, что подписание договора купли-продажи – это и есть финал. На самом деле, подписание договора только фиксирует факт совершения сделки. Потом договор отправляется на регистрацию в Росреестре. Существует ещё акт приёма-передачи – документ по силе равный договору купли-продажи. И подписать акт нужно вовремя. Не раньше, не позже, а в правильный момент. История знает немало коллизий, когда договор купли-продажи был подписан, деньги отданы продавцу, а потом с объектом случалось ЧП: наводнение, пожар и т.д. А дальше – суды, потому как ни продавец, ни покупатель решать это за свой счёт не хотят. И только опытный риелтор, зная о (пусть и маловероятных) рисках, подстрахует своего клиента своевременным подписанием акта приёма-передачи. Ни банк, ни нотариус, ни какие-либо другие юристы за вас это не сделают.
В сухом остатке получаем, что банк и нотариус – это важные участники сделки. Но выполнять они будут только строго отведённую им функцию. Ни больше ни меньше. Покупатель и продавец должны сами позаботиться о том, чтобы по остальным аспектам сделки всё было гладко. Без опыта предусмотреть всё невозможно. Не устаю повторять, что мнение 99% обывателей о том, как устроен рынок недвижимости, ошибочно. Только грамотный риелтор, у которого за спиной годы опыта и сотни сделок, способен провести клиента по этому «минному полю» в целости и сохранности. Одного такого вы уже знаете. Его контакты ниже.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
