Новый выпуск на моем канале
Друзья, в эту субботу ко мне на канал Ольга Благовещенская пришел один из Youtube-гуру рынка недвижимости Сергей Смирнов. В мире real estate и российской блогосферы Сергей не нуждается в представлении, уверена, что многие из вас уже подписаны на его канал.
Мы разложили по полочкам рынок отечественной и в первую очередь московской недвижимости, сделали прогноз цен. Выпуск интересен не только агентам, риелторам, специалистам рынка, но всем, кто планирует купить свое жилье и просто знает слово "ипотека".
Рынок действительно рухнет?
«Давайте вначале поймем, что значит «рынок рухнет», - предлагает Сергей, - этот заголовок работает как кликбейт, но сначала дадим определение, что это значит с точки зрения рынка недвижности. Допустим, в 2022 году, перед самым началом специальной военной операции, вы купили недвижность в удачный момент, внесли первоначальный взнос в размере 20%, а остальное взяли с «плечом», в надежде на рост объекта. Если после этого рынок «просел» на 20%, ваши средства в виде первоначального взноса «растаяли» - остался только долг банку. То есть 20% просадки цены при первоначальном взносе 20% означает, что вы все потеряли, а не рынок рухнул. Цены на недвижимость могут колебаться, в зависимости от объявлений на таких площадках как ЦИАН, Авито, Домклик. Например, выставить дом на Рублевском шоссе за 2−3 миллиона долларов и до бесконечности продлевать это объявление.
20% просадки цены при первоначальном взносе 20% означает, что вы все потеряли, а не рынок рухнул.
Когда в начале 2000-х годов застройщик не имел собственных средств, и банки не готовы были давать проектное финансирование, мы сами находили собственника земли и предлагали: «Давай вместе с тобой построим здесь дом с котлована до такой-то высоты. Я с тобой поделюсь как собственником долей в квартирах». У нас были даже подобные объявления: квартира от инвестора, квартира от собственника и т.д. Мы скинемся на яму, а остальное соберем с дольщиков. Для этого мы смотрели цены на вторичку вокруг и делали дисконт от нее 30%. Это была плата за риск. Ты мне даешь деньги под расписку или под договор долевого участия, а я тебе в будущем верну квартиру, но она будет с дисконтом 30%. С 2019 года это перестало работать. «Котлованных» цен больше нет. Но застройщик играет в новую игру. Он берет свое здание, смотрит ликвидные и неликвидные стороны света, этажи, планировки, на какие-то квартиры дает дисконт, а на какие-то «придерживает» продажу до конца. Создается ощущение роста. На самом деле, если вы купите квартиру с видом на помойку, вы никогда ее не продадите, в отличие от квартиры с видом лес. Никогда, ни при каких обстоятельствах. Правила игры за последние 5 лет очень сильно поменялись, а люди все еще мыслят категориями предыдущих 20 лет, когда действительно продавались котлованы. Все инвестиции последних двух лет служат больше для поддержания иллюзии, что у тебя все хорошо».
Вас продадут застройщику?
«Будучи руководителем большого сетевого агентства недвижимости я не вешаю людям лапшу на уши, что в новостройках покупать выгодно, - открывает правду Сергей, - Об этом красиво расскажут те агенты, которые берут с застройщика комиссию за клиентов. Логика такова: «Я привел вас купить квартиру? Вы мой клиент? Уже нет, вы мой товар, который я выгодно продам». Это правда, которой вам больше не расскажут нигде: риелторы и агентства недвижимости продают вас как товар, как негров в XIX веке, застройщикам.
"Вы не клиент, вы товар, который я выгодно продам"
Всем плевать, заработаете вы на новостройке или нет. Сейчас застройщики платят комиссию везде. И там, где комиссия оплачивается, риэлторы расскажут вам всё, что угодно. Как мощно будет расти рынок, как много вы заработаете и так далее. А нужно смотреть реальные примеры, с какими доходами люди выходят из недвижимости», - объясняет Сергей Смирнов.
Интерес к ИЖС
«Последнее советское поколение, 1976 – 1986 года рождения, «наелось» квартирами и переключило свое внимание на частные дома, - рассказывает Сергей, - последний раз бум частных домов был в период с 2003 по 2008 год. Потом рынок на 12 лет ушел в минуса, и те, кто заходил в него, уходили с убытками. Сейчас мы видим восходящий тренд лет на 5−6. Нужно понимать, что вы будете строить, что вы хотите там сделать, и пойти туда. Нам многие говорят о том, что есть две версии: первая это версия о том, что будет продолжаться урбанизация, мегаполисы будут расти. Я склонен к тому, что рост мегаполисов закончился. Судя по тенденциям развития Российской Федерации, вскоре мы увидим деурбанизацию. Поэтому сейчас растет интерес к покупке в частном секторе. Этот тренд легко отследить. На канале про городскую недвижимость видео набирает в среднем 50 - 100 тысяч просмотров. На канале о частных домах минимальное количество просмотров - 300−500 тысяч.
«Последнее "советское" поколение «наелось» квартирами и переключило свое внимание на частные дома»
Но тут есть нюанс. Не рассчитывайте на строительство родового гнезда. Стройте для себя. Расскажу пример. Мы с супругой решили построить дом в Красной Поляне, начали изучать участки. В результате посчитали, что строительство такого дома как мы хотим, на 200 метров, встанет нам в 70 миллионов рублей. Я прикинул, сколько времени я смогу прожить в Красной Поляне, с учетом того, что мне скоро 48 лет, и я буду приезжать туда от силы на три месяца в году, так как я люблю путешествовать. Если умножить это, например, на 30 лет, то получится, что я проживу там около 100 месяцев жизни. Делим 70 миллионов на 100 месяцев жизни, получается 700 тысяч в месяц. Номер в Мариотт отеле на двоих с полным пансионом обойдется ровно в эту же сумму. И зачем тогда нужно строить там дом?
Сложности объектов за рубежом
«Сейчас я работаю как эвакуатор денег из зарубежной недвижимости. Моя компания за три года принесла моим клиентам 15 миллиардов рублей. Я помогаю вытащить деньги. Последние четыре месяца покупатели склонны просить очень большие дисконты, рынок просаживается, но люди при этом продолжают рассказывать друг другу, как все хорошо. С учетом геополитики, скажите, какой регион через пять лет будет безопасным? Все инвесторы, с кем я сейчас работаю, сидят на деньгах. Они раскладывают их по разным инструментам. Большинство просто сидят на депозитах. Ставка в16% годовых дает возможность разложить деньги по вкладам и сидеть спокойно».
"Сейчас я работаю как эвакуатор денег из зарубежной недвижимости"
«Пока ставка остается высокой, мы не увидим на рынке качественных инвесторов. Метут недвижимость с торгов. Никто не задается вопросом, а для чего придумали торги. Для того, чтобы дорого продать, а не дешево продать. Все торговые стратегии на аукционах заточены на то, чтобы покупатель ушел, переплатив. Но люди забегают на торги, не изучают, что такое торговая стратегия, не учат математику, не понимают, как количество игроков разгоняет рынок. Проблема в том, что у нас наступил век радушного тик-тока. Возьмем Дубай. Почему до сих пор шейхи держат его в серой зоне? Люди задаются вопросом, смогут ли они «вбелую» вернуть эти деньги в Россию. Ответ нет, потому что шейхам выгодно, чтобы ты оставил деньги в Дубае. Это большое красивое агентство недвижимости. Дубай «ездит» на американских горках также, как и наш рынок. Стабильный рынок этот тот, где купить сложно. Если вам сложно купить недвижимость в Австрии, то вот он, стабильный рынок, причем в евро, до тех пор, пока Австрия сопротивляется Евросоюзу, чтобы не начать аресты российской недвижимости».
Москва превратится в гетто?
«По темпам роста цен на недвижимость Москва скатилась во второй десяток, на пятнадцатое место. На первом месте в прошлом году был Челябинск, потому что сработал эффект низкой базы. Бурный рост начался, когда пришло финансирование ВПК. Но это не значит, что надо сейчас всем бежать в Челябинск. Вопрос в том, что Москва слишком переоценена у россиян с точки зрения инвестиций в недвижимость. Переоценены также Питер, Сочи, а со строительством туннелей центральный Сочи может упасть в цене. Там есть проблемы с канализацией, с плотностью застройки, есть проблемы с незаконными постройками… Через 5−7 лет мы получим более развитые районы, тоже на море, но в других локациях.
"В Хамовниках люди мечтают получить квартиру с видом на воду, а в Крестовском эта вода со всех сторон"
Большую роль играет строительство скоростных магистралей, когда через три года вы получите возможность жить, например, в Питере на Крестовском, а если надо доехать в Москву, это можно будет сделать за два часа. Если сравнить Крестовский по качеству инфраструктуры, качеству жизни и застройки, то он недооценен в два раза по отношению к Остоженке или тем же самым Хамовникам в Москве. Например, в Хамовниках люди мечтают получить квартиру с видом на воду, а в Крестовском эта вода со всех сторон. А ценник на недвижимость ниже в полтора раза. Соответственно, такой проект будет инвестиционно более привлекателен.
Количество людей, которые будут банкротиться в Москве, будет расти. Спрос раздут льготной ипотекой. Дальнейшая поддержка будет направлена уже не на Москву, а на регионы будет. Например, в Москве отменили строительство квартир менее 28 метров, а в регионах такая возможность осталась. Льготные программы сейчас также переориентированы на регионы, и т.д».
Инсайды от Сергея Смирнова: Топ-7 регионов для инвестиций
Назовем их в обратном порядке: от наименее к наиболее интересному.
7) Сочи, включая пригородные населенные пункты – благодаря близости к Черному морю и уникальным климатическим условиям;
6) Санкт-Петербург – перспектива роста в сегменте элитной недвижимости;
5) Казань – из-за высоких темпов роста региона;
4) Тюмень – из-за роста стоимости квартир под инвестиции;
3) Омск – появилось большое количество застройщиков, Омск, ранее недооцененный как город, начинает «подрастать»;
2) Стамбул и Гёджек, Турция. Стамбул – крупный город с развитой экономикой, которая продолжает расти. Гёджек — это турецкий Сантропе, но туда «нужно приезжать с серьезным чеком». В этих городах рекомендуется «покупка лота от 400-500 тысяч долларов и выше, в элитном районе»;
1) Красная Поляна, Сочи. Первый уровень. Рекомендуется для покупки недвижимости на длительный срок владения. Внимание: цены высокие.
Прогнозы
Есть одна опасность в составлении прогнозов. На прошлой неделе Эльвира Набиуллина сказала: если вы будете дальше рассыпать льготную ипотеку, я вам буду поднимать ставку. Но у высокой ставки тоже есть обратная сторона - деньги начинают самопроизводиться у большого количества людей на депозитах. Хорошо начисляются проценты. А что будет, если мы начнем снижать ставку? Навес денег, который формируется сейчас из-за высокой ставки, может во второй половине двадцать пятого или концу двадцать пятого года сыграть злую шутку. Мы так старательно "сушили" рынок недвижимости, что высокой ставкой "надули" на счетах деньги, и если ставка пойдет снижаться, эти деньги опять куда-то хлынут, в том числе и не только в сторону покупки квартир, но и в сторону земли. Если за полтора года застройщики успеют стать девелоперами ИЖС-проектов, честь им и хвала. Если нет, то опять все будут от безысходности покупать городские квартиры.
"Мы так старательно "сушили" рынок недвижимости, что высокой ставкой "надули" на счетах деньги"
Ситуация не очень хорошая с двух сторон. Есть давать прогноз с точки зрения того, что будет с ценами, пока они будут сушиться. Но вот что может быть с ценами в конце 25-го года — большой вопрос. Если неосторожно закрутить вентиль ставки в обратную сторону, то есть уменьшать ее, то денежный поток опять же хлынет на рынок недвижимости. Мы опять схватимся за голову, будем спрашивать: «Что случилось? Почему опять все начали сметать»
Судя по количеству обращений по вторичке, она просела на 30% по звонкам. Просел спрос на эконом, потому что этой категории сейчас проще побежать забрать льготку. Бизнес-класс и сегмент чуть повыше, с которым мы тоже работаем, не просел.
"В департаменте Москомимущества мне пришлось подписывать акт приема-передачи в коридоре - все переговорки были заняты".
Точечно недвижимость покупают и сейчас, даже несмотря на ставку и другие факторы. Также, я бы обратил внимание на коммерческую недвижность, которая переживает бум. В Департаменте имущества города Москвы мне пришлось подписывать акт приема-передачи в коридоре. Мне сказали: извините, все переговорки заняты.
Если смотреть по городам, вся вторичка в Санкт-Петербурге и в Москве просела на 5 %, но это мы говорим о старой вторичке. Если мы говорим о точечных проектах в новых домах, то они, скорее всего, топчутся на месте. Очень высокий спрос в Ростове-на-Дону. Сочи стоит колом, агентства недвижимости закрываются. То есть там все продается очень плохо. Почему они тогда не снижают цены? Потому что это вторичка. Продавцы рассуждают так: а что я буду снижать? Не продается – ничего страшного, подожду. Если мы смотрим приличный сегмент, то это не последние деньги у человека, чтобы он скидывал. Что касается новостроек… Во-первых, качественных мест под застройку мало. Во-вторых, власти Сочи сами себе выстрелили в ногу закручиванием гаек. Сейчас еще мэр ушел в отставку. Все это отпугивает людей. Поэтому сейчас рынок Сочи стал вязким и тяжелым.
Если говорить о других регионах… С Дальневосточной ипотекой все хорошо. Казань вышла на уровень цен новой Москвы и уже догнала Санкт-Петербург. Краснодар продолжает расти только из-за того, что людям очень хочется в теплый регион».
В заключение выпуска, по традиции, настало время пожеланий. Сергей Смирнов порекомендовал моим зрителям сохранять спокойствие и трезвость ума, а также избегать решений, принятых под влиянием эмоций.
Смотрите интервью полностью, ставьте лайки и не забывайте оставлять мнения в комментариях!