В последнее время все чаще появляются новости об апартаментах. Государство всерьез занялось регулированием этого рынка. Некоторые апартаменты вообще признают непригодными для жилья, и проживание в них будет облагаться штрафом. Понесут ли застройщики таких горе-комплексов ответственность? Не думаю. До недавних пор считалось, что этот тип нежилого помещения не требует особого регулирования, и покупатели апартаментов, делая выбор в их пользу, полностью осознают свои действия и берут ответственность на себя. Хочу немного прокомментировать ситуацию и внести ясность в этот вопрос.
Что такое апартаменты?
Апартаменты — это нежилое помещение, которое может использоваться для проживания граждан. Это некий компромисс: здесь нет жестких рамок для застройщика в виде социальной инфраструктуры и планировочных решений. Апартаменты не позволяют получить постоянную регистрацию, но на этом минусы, кажется, заканчиваются. Их цена на 20-30% ниже аналогичной стоимости квартиры, что играет серьезную роль в принятии решения. Однако, есть ряд параметров, которые продавцы часто не озвучивают, но которые крайне важны и могут принести счастливым обладателям проблем.
Важные аспекты при выборе апартаментов
1. Соседи и аренда
Большая часть апартаментов приобретается для организации арендного бизнеса, часто краткосрочной аренды. Целые этажи сдаются под мини апарт-отели. В лучшем случае, застройщик продает апартаменты с должным управлением, обеспечивая их как гостиничную недвижимость (место временного проживания). Обычно такие апартаменты оснащены минимальным набором мебели, включая кухню. Чаще всего это недорогие комплексы вдали от центра. Исключения составляют несколько комплексов в ЗАО, ЦАО, включая Сити, но это отдельная история.
Жить в постоянной смене соседей не совсем приятно. Частые смены жильцов, иногда ночные заезды, делают постоянное проживание малоприятным. Конечно, никто не застрахован от буйного соседа в квартире, но в квартире действуют нормы для жилых помещений. В апартаментах приходится надеяться только на жесткие распорядки, установленные управляющей компанией.
Часть ваших соседей вообще могут быть офисной компанией. Тогда постоянный проход посторонних людей обеспечен. Опять же, остается надеяться только на внутренний распорядок. Например, в двух башнях Сити ввели полный запрет на работу офисов, что хоть как-то гарантирует жильцам покой.
2. Планировки и удобства
Как правило, это напоминает старую планировку, нелюбимую многими еще со времен СССР – дом гостиничного типа. На этаже один общий коридор и недостаточное количество лифтов для такого числа помещений и жильцов. Даже в Сити в час пик ожидание лифта в некоторых башнях может достигать 15 минут. Добавьте к этому первый пункт, и получится проходной двор. Сразу слышу возражение, что есть нормальные комплексы – конечно, есть, но это исключение из правила.
Планировка самого помещения больше похожа на студию. В ходу решения с одной спальней, реже – с двумя спальнями. Если клиенту нужна большая площадь, застройщик предлагает купить несколько рядом стоящих апартаментов и объединить их. У меня были примеры такого объединения. Правда, клиент покупал их в Сити под офисы.
3. Коммунальные платежи
Коммунальные платежи в апартаментах обычно выше, чем в квартирах. Управляющая компания определяет размер эксплуатационного платежа, и он может быть значительно выше, чем в жилых комплексах.
Коммунальные платежи, которые совсем не коммунальные. Поскольку это нежилое помещение, Управляющая компания определяет размер эксплуатационного платежа, и он обычно значительно выше, чем в жилых комплексах. Скажу, собственникам даже «дорогого» жилья сложно представить такие платежи.
4. Налоги
Ставка на нежилое помещение выше, чем для квартиры. Если повезло, то здание поставлено на кадастровый учет по невысокой стоимости. Но это до поры, до времени.. Кадастровую стоимость могут пересматривать, что мы сейчас повсеместно и наблюдаем. Налоговая ставка составляет от 0.5 до 2% против 0.1-0.3% для жилья.
5. Вишенка на торте
Ну и вишенка на торте – штраф за использование помещения не по назначению.
С одной стороны, собственник нежилого помещения не ограничен в выборе использования: можно сделать офис, можно жить самому, можно открыть сауну (в моей практике было открытие массажного салона с сауной, правда, без бассейна). Однако государство решило навести порядок в этом вопросе. Меры направлены на предотвращение деятельности мини-девелоперов, скупающих промышленные объекты и переделывающих их в апартаменты.
Недавно у моего клиента сорвалась сделка по покупке крупного административного здания из-за девелопера апартаментов, предложившего космическую цену. Порой они предлагают цены значительно выше рыночных. Порог входа в такие проекты тоже невысокий по сравнению с жилой недвижимостью, что делает их доступными для многих. В Москве и Санкт-Петербурге такие проекты иногда покупают в складчину частные инвесторы в надежде быстро заработать.
Судя по всему, такому бизнесу приходит конец. Теперь использовать помещения, где ранее располагались промышленные объекты (АТС, склады, производства, административные здания и т.д.), даже для временного проживания будет невозможно. В случае выявления таких фактов на владельца будет наложен штраф и обязательство устранить нарушение – прекратить проживание. Первые случаи в Москве уже есть, и об этом расскажу в отдельной статье.
Можно возразить, что закон обратной силы не имеет. В том-то и дело, что не было закона об апартаментах. Были комментарии, пояснения, но четкого регулирования не существовало. Вопросы решались понятийно – если повезло с управляющей компанией.
Как понять, что вы в зоне риска?
Поднимайте документацию, смотрите назначение земельного участка, обращайтесь к профессиональным брокерам. Я всегда обращаю внимание своих клиентов на такие моменты и проверяю историю приобретения земельного участка. Все апартаменты, купленные через меня, соответствуют новым правилам, и клиенты могут спать спокойно. Предусмотреть все риски невозможно, но логическое предвидение и помощь профессионалов помогут вам принять правильное решение.
Поднимайте документацию, смотрите назначение земельного участка, обращайтесь к профессиональным брокерам. Я на такие момент всегда обращаю внимание своих клиентов и изучаю историю приобретения земельного участка. Все купленные через меня апартаменты мы проверили на соблюдение новых правил. Клиенты могу спать спокойно. Понятно, что все риски предусмотреть невозможно. Небольшое логическое предвидение и помощь профессионалов всем в помощь принять правильное решение.
Надеюсь, статья была полезной. Совершайте сделки с профессионалами и удачных вложений!