Аналитики обнаружили, что спрос на ипотеку на ИЖС и на новостройки стал примерно равным. Какой же вид недвижимости победит и почему?
- Обескураживающая статистика
- Причины ИЖСификации
- ИЖСнутый мир победит?
- Расходы на квартиру vs дом
- Инфраструктурные дыры
Обескураживающая статистика
За первый квартал 2024-го россияне взяли 83,7 тыс. ипотечных кредитов на покупку и строительство частных домов. Это около 29% от всего количества выданных жилзаймов – сообщил РБК со ссылкой на «ЦИАН».
«Действительно, если оценивать спрос по ипотечным сделкам, то к началу лета 2024 года интерес людей к ИЖС как минимум сопоставим с новостройками, – комментирует исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак, добавляя, – опросы говорят, что двое из троих россиян хотят построить или купить собственный дом. А количество онлайн-запросов на ипотеку для строительства дома по итогам мая оказалось на 16% выше, чем годом ранее».
Возвращаясь к данным «ЦИАН», президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый отмечает, что ипотека на ИЖС стала единственным растущим сегментом. «Выдача ипотеки на ИЖС и готовые дома в первом квартале 2024 года составила 83,7 тыс. траншей (включая 51,3 тыс. новых кредитов, +20% к первому кварталу 2023-го) на 230 млрд руб. (+46%). В то время как спрос на новостройки сохраняется практически на прошлогоднем уровне и то благодаря действию льготных программ».
Из-за роста ИЖС на фоне замедленной динамики первичного рынка и кажется, что выдача кредитов в этих двух сегментах сравнялась, но это не так – подчеркивает девелопер. «В первом квартале 2024-го банки предоставили на новостройки 141 тысяч кредитов с господдержкой (+7% к январю-марту 2023 г.) на 0,7 трлн руб. (+14%), тогда как на ИЖС оформлено 83,7 тыс. кредитов на 230 млрд рублей. Как видим, первичный рынок как в количественных, так и в денежных показателях опережает ИЖС», – говорит Олег Гулеватый.
Гендиректор Suvantojärvi Артем Чесноков тем временем замечает, что аналитику с 2020-го проводить сложно. «У нас меняется все ежемесячно, – констатирует девелопер. – Наглядный пример: новые санкции – новые реалии. Касаемо городской недвижимости, она уже как год падает, а "загородка" идет вперед ежегодно. Но опять же спрос очень нестабилен, сезонность смазана, постоянно меняются критерии по площадям у клиента, как и сумма входа и условия. Ипотека стала малодоступна. Сумма на дом и землю ограничена, а первый взнос увеличен».
Причины ИЖСификации
Популярностью загородная недвижимость стала пользоваться после пандемии – отсылает к недавнему прошлому ипотечный брокер и руководитель ИКЦ «Доступная ипотека» Елена Молокова. И не последнюю роль в этом сыграли льготные ипотечные программы.
«Доступность и низкие ставки привлекают население, – говорит Елена Молокова, добавляя, – строительство малоэтажной недвижимости обеспечивает поддержку и развитие строительной отрасли. В последние годы появилось множество новых технологий строительства, которые обеспечивают закрытие потребностей на любой вкус и бюджет».
С мнением ипотечного брокера солидарны другие собеседники Novostroy. Так, Ярослав Баджурак замечает: в ответ на увеличившийся со стороны потребителей спрос все ведущие банки за последние три года начали активно кредитовать ИЖС как по собственным программам, так и с помощью льготной ипотеки. «Взять ипотеку по сниженной ставке на приобретение участка ИЖС в 2024 году позволяют все госпрограммы – льготная (под 8%, действует до 1 июля), семейная (под 6%), дальневосточная и арктическая (под 2%), IT-ипотека (под 5%) и сельская (под 3%)».
В целом рост популярности ИЖС в «Выберу.ру» объясняют несколькими факторами:
- Цена квадратного метра индивидуальных домов росла не так стремительно, как в многоквартирных новостройках или на «вторичке». «Но льготная ипотека работала и в этом сегменте, позволяя строить или приобретать дома у аккредитованного банком подрядчика по низким ставкам».
- С 2022 года власти разрешили банкам выдавать льготную ипотеку на строительство дома «хозспособом». «В результате у людей появилась возможность строить самостоятельно, привлекая бригады строителей, что позволяло многим немного сэкономить на стройматериалах и услугах. По оценкам ВЦИОМа, в момент старта ипотеки "хозспособом" почти треть россиян хотели бы построить дом без привлечения подрядчика. Правда, по нашим оценкам, получить одобрение кредита все-таки проще, если стройку будет вести аккредитованный подрядчик банка».
- Третий момент, добавивший популярности, – распространение на ИЖС механизма эскроу. «Дума приняла в первом чтении пакет законопроектов, который позволит защитить деньги заемщиков ИЖС так же, как и при строительстве многоквартирных домов».
Напомним, что по схеме эскроу выданные в ипотеку средства попадают на банковский спецсчет и хранятся там до окончания строительства. Подрядчик ИЖС получит их только после сдачи объекта, а сами работы будет вести за счет кредитных или собственных средств. После того, как закон примут, в линейках банков появятся массовые программы. Сбер, не дожидаясь этого, уже предложил ипотеку с эскроу на ИЖС. «В залог по кредиту он берет только земельный участок – другого залога не требуется», – обращает внимание Ярослав Баджурак.
Кроме льготной ипотеки, о заманчивых перспективах «загородки» говорит и интерес крупнейших городских девелоперов к ИЖС и запуск ими крупных проектов. «С принятием российского зеленого ГОСТа для ИЖС появится и "зеленая" ипотека», – отмечает архитектор-девелопер и основатель архитектурного бренда Domko Сергей Станкевич.
Наряду с экономическими причинами интерес к ИЖС обусловлен и социальной повесткой. «После пандемии люди оценили, насколько хорошо жить в доме с участком, а не в многоквартирных "коробках". С тех пор часть людей продолжили работать удаленно, что тоже плюс для развития ИЖС», – поясняет Ярослав Баджурак.
Немаловажную роль играет и позиция государства, которое стимулирует многодетность. «Семье, где много людей, все-таки удобнее жить в доме. К тому же, благодаря нацпроекту "Комплексное развитие территорий" в загородных поселках застройщики развивают инфраструктуру, что привлекает людей», – заключает эксперт.
ИЖСнутый мир победит?
В идеальном мире ответом на этот вопрос стал бы прогноз, что у семей будет и квартира, и загородный дом. Однако реальность жестока. «Вряд ли в ближайшие пять лет сегмент ИЖС обгонит новостройки. Прежде всего, потому что самостоятельно строить, а затем содержать собственный дом по карману далеко не всем россиянам. В сегмент ипотеки на ИЖС чаще приходят люди с доходами выше средних», – объясняет Ярослав Баджурак.
Из-за сворачивания же массовой льготной ипотеки под 8% годовых в «Выберу.ру» полагают, что сегмент ИЖС после 1 июля ждут непростые времена. «По данным ДOМ.РФ, 99,7% сделок на ИЖС в первом квартале 2024 года оформлено как раз с субсидированием ставок. А рыночный кредит на строительство или покупку дома банки теперь одобряют по ставкам 18-20%, которые можно считать заградительными. В результате количество желающих брать крупную сумму на таких условиях уже не превышает 0,3%».
По мнению Артема Чеснокова, грядет еще одно перераспределение спроса и, скорее всего, осенний ажиотаж на фоне летнего падения. «Хотя, может, уже и в июле мы увидим, что рынок и потребитель перестроились с учетом новых реалий. Цены на землю и стройку падать не будут, и сейчас как никогда "пора влетать в последний вагон"».
Расходы на квартиру vs дом
Сравнивать расходы заемщика на строительство собственного дома с квартирой сложнее, ведь в первом случае в траты входит и цена участка, если тот еще не куплен. «Вместе с тем, в 2024 году банки выдают ипотеку в комплексе – и на землю, и на строительство дома. Либо только на стройку. А большой выбор технологий и разрешенных для строительства материалов делает цены на индивидуальные дома гибкими для людей», – изложил Ярослав Баджурак аргументы в пользу ИЖС.
Важно понимать и то, что цены на землю под строительство домов сильно варьируются от региона к региону. «В Подмосковье самая дорогая земля, закономерно, на Рублевке. По данным портала "Мир квартир", в конце 2023 года сотка достигала 3,6 млн рублей, а средний участок стоил почти 90 млн рублей. В Московской области сотка земли стоит 497,5 тыс. рублей, средний участок – 5,49 млн рублей. А, к примеру, в Краснодарском крае приобрести землю под ИЖС можно по цене от 240 т до 915 тысяч рублей. Это максимальные по стране ценники. В регионах есть предложения, которые начинаются от 10 тысяч за сотку», – привел примеры эксперт.
Средняя цена квадратного метра новостроек по РФ к концу первого квартала этого года достигла 167,6 тыс. рублей, или +31% год к году, по данным ЦБ. «Строительство каменных домов, как и деревянных, в 2024 году тоже подорожало. По оценкам аналитиков "Технониколь", стоимость строительства 1 кв. м дома из кирпича без внутренней отделки относительно конца прошлого года увеличилась примерно на 4%, до 65,5 тыс. рублей. Аналогичное повышение произошло на дома из газобетона – на 4%, до 55 тыс. рублей», – рассказал Ярослав Баджурак.
Все сказанное позволяет эксперту заключить, что без учета расходов на землю средняя стоимость ипотечного строительства собственного дома для заемщика в 3 раза дешевле, чем квартиры в новостройке. За счет же разницы в цене «квадрата» семьи могут рассмотреть вместо «однушки» в 28-30 кв. м собственный дом за городом с метражом в три раза больше. «По этому критерию у ИЖС хороший запас "потенциала" для победы», – резюмирует Ярослав Баджурак.
Инфраструктурные дыры
Другой вопрос, что собственный дом должна окружать комфортная среда – инфраструктура с транспортными развязками, магазинами, школами и детсадами. «Иначе плюсы просторного жилья не перекрывают минусы. Мало кто готов жить в "чистом поле" и по два часа по пробкам каждый день добираться до работы», – подчеркивает Ярослав Баджурак.
Мнению представителя «Выберу.ру» вторит Сергей Станкевич. «Несмотря на популярность льготной ипотеки, остается большое количество людей, которым нравятся городские условия, поэтому интерес к первичному и вторичному сегменту МКД (многоквартирных домов – ред.) сохранится, – говорит архитектор-девелопер, добавляя, – в оптимистичном варианте развития событий можно прогнозировать рост сегмента ИЖС до 35-40% от общего объема кредитования, в то время как доля первичного сегмента МКД может сократиться до 25% и ниже. В любом случае, по итогам 2024 года ИЖС должен выйти как минимум на паритет с "первичкой" по количеству выданных кредитов. Также надо понимать, что кредит на ИЖС часто берут оба супруга, выступая созаемщиками, чтобы увеличить сумму кредита, и по факту часть такой общей статистики по количеству выданных кредитов может оказаться "задвоенной"».
Отчасти взгляды коллег разделяет Олег Гулеватый, замечающий: «Даже, несмотря на растущие показатели выдачи ипотечных кредитов на ИЖС, первичный рынок останется в лидерах по объемам ипотечного кредитования. Этому есть объяснение: не всем для проживания подходит частный дом. Это связано и с обслуживанием коммуникаций, и с не всегда удобной транспортной доступностью некоторых поселков ИЖС».
В качестве альтернативы частным домам девелопер прогнозирует рост популярности малоэтажных загородных жилых комплексов. «Такие объекты с продуманной концепцией, инфраструктурой и в шаговой доступности от транспортных узлов (МЦД, автобусных остановок) привлекают все больше и больше покупателей, которые задумываются о жизни за городом, но с привычным для жителя мегаполиса комфортом».
А что бы вы выбрали – квартиру в высотке, жилье в малоэтажной новостройке или частный дом? Делитесь своими мнениями в комментариях.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.