Искусство мы создавать умеем! Вот и цены на квартиры сейчас - это искусство.

Я не даром разобрала в предыдущей статье основные понятия любого рынка, недвижимости в том числе. У вас должно быть четкое понимание происходящего сейчас.

Сегодня же я хочу подробнее разобраться, почему считаю нынешние цены на недвижимость "искусственными".

Что влияет на рост цен на недвижимость?

Рост ВВП, уровень инфляции, рост доходов населения - все это влияет на спрос и способность людей приобретать жилье. Чем выше покупательская способность населения - тем выше и цены на жилую недвижимость. Демографические факторы. Рост или сокращение населения, активность миграции, изменение семейных традиций (сегодня каждое поколение семьи стремится жить отдельно) - все это оказывает влияние на спрос, а через него и на цену жилья.

Давайте попробуем детально разобраться, были ли у нас за последние 4 года факторы, реально способствующие такому разгону цен?

Общая экономическая ситуация в стране.

Рост ВВП. Посмотрим по официальным данным:

Хоть по процентам стоят и минусы в двух годах, по основным цифрам действительно плюс.

По составу ВВП:

Кроме, сельского хозяйства все остальные отрасли показали рост. Отлично. Здесь вопросов нет.

Давайте посмотрим уровень инфляции:

На лицо, как говорится, рост цен и для меня логично за какой, а главное чей счет идет рост самого ВВП. В подтверждение моих слов:

Так может быть у нас так растет реальный доход населения, что «все это мы можем себе позволить»?

И тут рост! Аж на целых 5,8% за год. Если сравнить два графика – инфляции и роста доходов, то, увы этот рост доходов уже не успевает за ростом инфляции. Глупо предполагать, что у людей хватает денег на решение жилищных вопросов вместо того, чтобы позволить себе набор стандартной «продуктовой корзины», правда? К примеру, только за один месяц прошлого года «корзина» выросла на 5%.

Напомню, реальные доходы выросли на 5,8% за год!

Кстати, давайте еще возьмем в учет размер «среднедушевых денежных доходов населения», которые в 2023 году доросли до 53 с небольшим тысяч рублей:

Помните в предыдущей статье я писала про покупательскую способность? Так вот, чем выше покупательская способность населения - тем выше и цены на жилую недвижимость. Исходя, из приведенных мною выше цифр, как думаете какова реальная сейчас и в ближайшем будущем покупательская способность, если доходы населения едва поспевают (реально нет) за ростом цен на основные товары в потребительской корзине?

Демографические факторы.

Численность населения

Как четко видно из графика нас с вами из года в год становится все меньше. Сначала пандемия, потом СВО и миграция. Не понятно за счет чего они «рисуют» планируемый рост к 2030 году, но поживем увидим, как говориться. Пока картина печальная.

Но меня еще больше интересует не общая численность населения, а численность трудового населения. На сайте Росстата есть целый трактат, так вот в нем следующие цифры:

Получается, что реально работает у нас в стране меньше половины жителей! И это еще данные за 2022 год, т.е. сейчас их еще меньше, с учетом какая теперь у многих «работа». Надеюсь, не надо объяснять, что это значит и чего нам ждать в будущем?

Состояние строительной отрасли.

Я уже писала в блоге статью «На сколько реально «наварились» застройщики за последние 4 года и при чем здесь стоимость строительных материалов? Большие разборки». В ней подробно расписала, что не рост стоимости строительных и прочих материалов повлиял на рост цен в новостройках на Х2. Здесь повторяться не буду. Если интересно, загляните по ссылке, ознакомьтесь.

Доступность и условия ипотечного кредитования.

Вот, казалось бы, здесь кроется именно тот «камень преткновения» из-за которого так выросли цены. Ведь чем доступнее ипотека, тем активнее покупают недвижимость, тем выше поднимаются цены. Так? Но, повторюсь в сотый раз – ипотечная ставка в начале 2020 года была меньше 8% на всю недвижимость, и никто не куда не бежал, по 10 ипотек не набирал, все тихо мирно решали свои насущные жилищные вопросы, исходя из своих личных возможностей и потребностей.

Конечно, «переполоху» на рынке навела около нулевая ипотека, но так это от безграмотности нашего населения, я считаю. Т.к. всю остальную ставку застройщики просто «зашили» в цену. Ипотеку прикрыли, а вот эта «надбавка к цене» сыграла злую шутку с общим ценообразованием.

Активность инвестиций в недвижимость.

А вот здесь реально, я считаю суть проблемы и «зарыта»

Инвестиции в недвижимость представляются привлекательным вариантом для большого количества россиян. Так, по данным исследования IBC Real Estate общий объем инвестиций в недвижимость в III квартале прошлого года 239 миллиардов руб. Общий объем инвестиционных сделок за 9 месяцев 2023 года оценивается в 610 миллиардов руб. — это больше, чем за весь 2022 год, на 23 %. Рост продаж инвестиционных (купленных не для проживания, а для сдачи в аренду или перепродажи) квартир подстегивает рост цен, прежде всего на первичном рынке.

Интересная статистика, правда? Только давайте теперь подумаем, при «конской» сейчас ипотечной ставки смогут ли эти инвесторы «выйти» из своих инвестиций при стратегии «купи-продай» или все ли они смогут сдавать свои квартиры, чтобы перекрывать ипотечные платежи?

Именно они и раздули тот «ипотечный пузырь», о котором теперь многие говорят и пишут. Да, пока просрочка по выплатам за кредиты небольшая, но она уже растет:

Дальше, больше, как говорится. А вот «спасибо» мы с вами можем сказать этим самым инвесторам, благодаря, которым цены на недвижимость сейчас «в космосе».

Хотелось бы еще прокомментировать следующую информацию, которую вам пытаются преподнести многие «эксперты».

Выделяют пять факторов, которые повлияли на развитие рынка недвижимости в РФ:

• Рост стоимости квартир в новостройках – говорим «спасибо» бесконечной жадности застройщиков
• Новые программы ипотеки – здесь вспоминаем про «любимых» спекулянтов и машем им пламенный привет
• Комплексное строительство – заявленные грандиозные масштабы остается только распродать теперь
• Снижение площади жилья – привет мини-пиги студии, где, по сути, только спать
• Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью – понятна популярность флиппинга и веры, тем кто купил квартиру с отделкой, что он эту отделку в итоге получит.

Мой вывод по теме статьи:

• Я на пальцах вам разложила, что рост цен на квартиры не обоснован ни одним ценообразующим фактором, соответственно цены созданы «искусственно»
• Когда с рынка массово начнут «выходить» все инвесторы, «пузырь» лопнет неизбежно
• Строительную отрасль ждет либо коллапс, либо жесткое государственное регулирование. Т.к. второе у нас в стране происходит крайне редко, то интересно, как будет происходить первое.

А мне очень интересны ваши размышления на эту тему, жду вас в комментариях.

Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.