Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня, в продолжение предыдущих статьей о выполнении управляющими компаниями лицензионных требований при управлении многоквартирным домом и ответственность управляющих компаний за нарушение лицензионных требований при управлении многоквартирным домом, в частности, одним из лицензионных требований, является исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, а обязательными условиями договора управления являются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Рассмотрим, за что управляющей компании было вынесено предписание органом жилищного надзора.
Суть дела.
1.На общем собрании собственников одного многоквартирного дома в договоре управления многоквартирным домом было принято решение - размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, раскладывать по отдельным статьям, (вместо одной строчки «содержание общего имущества»):
-содержание общего имущества;
-содержание придомовой территории;
-аварийно-техническое обслуживание внутридомового газового оборудования;
-аварийное обслуживание;
-содержание контейнерной площадки;
-уборка лестничных клеток;
-текущий ремонт.
Однако, управляющая компания, выставляя собственникам квитанции на оплату помещений, использует в ней – помимо строк об объеме коммунальных услуг и текущем ремонте всего одну строчку – «содержание общего имущества», то есть, нарушает условия договора управления многоквартирным домом.
2.Служба государственной жилищной инспекции (жилинспекция/служба)провела внеплановую выездную проверку соблюдения управляющей компанией требований действующего законодательства при осуществлении функций управления многоквартирным домом.
В ходе проведения проверки Службой установлено, что согласно пункту 4.2 договора управления многоквартирным домом размер платы за услуги, указанные в настоящем пункте, устанавливается в соответствии с Приложением N 3 к договору. Размер платы за услуги устанавливается ежегодным общим собранием собственников помещений в доме, на срок один год с учетом обоснованных предложений управляющей организации.
Собственники помещений в многоквартирном доме установили плату за содержание и ремонт жилого помещения на следующий год, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и копией приложения N 3 к договору управления многоквартирного дома, утвержденного на данном собрании.
ВАЖНО!!! Размеры платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома установлены в приложении N 3 к договору управления многоквартирного дома по отдельным статьям: содержание общего имущества - 10,99 руб./кв. м, содержание придомовой территории - 3,32 руб./кв. м, аварийно-техническое обслуживание ВДГО, относящегося к общему имуществу дома, - 0,54 руб./кв. м, аварийное обслуживание - 0,54 руб./кв. м, содержание контейнерной площадки - 0,20 руб./кв. м, уборка лестничных клеток - 1,79 руб./кв. м, текущий ремонт - 3,29 руб./кв. м.
Иных решений собственников помещений многоквартирного дома об изменении приложения N 3 к договору управления не представлено.
При этом в платежных документах размер платы за содержание общего имущества выставляется двумя строками: содержание общего имущества и текущий ремонт.
Таким образом, ВАЖНО!!! содержание придомовой территории, аварийно-техническое обслуживание ВДГО, относящегося к общему имуществу дома, аварийное обслуживание, содержание контейнерной площадки, уборка лестничных клеток объединены и включены управляющей компанией в строку «содержание общего имущества», что не соответствует приложению N 3 к договору управления многоквартирным домом, и, соответственно, нарушает условия договора управления многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 4.2 договора управления многоквартирным домом.
Эти обстоятельства признаны нарушением управляющей компанией части 2 статьи 162 ЖК РФ, подпункта «б» пункта 3 Положения N 1110 от 28 октября 2014 г. «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом».
В целях устранения выявленных нарушений управляющей компании выдано предписание, согласно которому управляющей компании в определенный судом срок предписано привести платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг, выставляемые в адрес жителей многоквартирного дома, в соответствие с Приложением N 3 и пунктом 4.2 договора управления многоквартирным домом.
3. Полагая, что предписание незаконно, управляющая компания оспорила его в суде, полагая, что само по себе «сворачивание» видов услуг в единую строку «содержание общего имущества» полностью соответствует требованиям ЖК РФ и не может рассматриваться как нарушение лицензионных требований. Однако суды всех инстанций указали на правоту Службы государственной жилищной инспекции:
ВЫВОД:
-предписание о приведении платежных документов на оплату ЖКУ, выставляемые в адрес жителей многоквартирного дома, в соответствие с Приложением № 3 и п. 4.2. к договору управления многоквартирным домом является законным и прав управляющей компании не нарушает;
-лицензионным требованием является исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, а обязательными условиями договора управления являются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
ВАЖНО!!! Отражение в платежных документах услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома и их размера не в соответствии с условиями договора не позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме получать достоверную информацию об оказанных услугах и выполненных работах, их объеме и периодичности, что нарушает их права, установленные договором управления, и является нарушением лицензионных требований.
(Статья написана по материалам Постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 апреля 2024 г. N Ф01-1047/24 по делу N А17-6085/2023).
Надеюсь, информация, изложенная в статье, будет интересна для управляющих компаний и собственников жилых помещений многоквартирных домов, для тех, кто хочет и сможет контролировать работу управляющей компании таким способом, который установили жители одного из многоквартирных домов в договоре управления многоквартирным домом.
