Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, что сейчас выгоднее купить вместо взлетевших в цене студий.
Пять лет назад квартиры-студии считались выгодным вложением, особенно для аренды или ипотеки. Их было мало, спрос был высоким, а цены – доступными. Однако сейчас, летом 2024 года, когда цены резко взлетели всего за пару месяцев, покупка студии, скорее, принесет убытки, чем сохранит капитал.
Однушки – не инвест
Если студии – теперь это «фу», то что купить вместо них? Первыми на ум приходят однушки, но давайте посмотрим на аналитику. На графиках выше показана общая площадь строящихся 1-комнатных квартир и студий в самых популярных проектах. Возьмем, к пример, ЖК «Лучи», на который я недавно делал обзор. Общая площадь однушек в проекте составляет 205 тыс. м2, а студий – 83 тыс. метров. Сейчас доля студий составляет около 10%, а однушек – 30%. С учетом того, что в новых проектах студии перекочуют в однушки, доля этих квартир увеличится до 40%!
Не все двушки одинаково полезны
Если не однушки, тогда может быть двушки? Двухкомнатных квартир (евро-3) строят еще больше: 10,7 млн м2 против 6.7 млн м2 однушек и 1,7 млн м2 студий. По статистике, 10,7 млн метров – это примерно 460 тыс. квартир. Но есть один момент.
Если посмотреть на распределение количества строящихся квартир по площади, то мы видим, что предложение в основном охватывает квартиры площадью 25-35 и 35-45 м2, а дефицит, помимо студий, наблюдается в сегменте квартир площадью 45-55 м2. Таким образом, статистика показывает, что квартиры площадью 25-45 м2 покупать нельзя. Студии были бы отличной инвестицией, если бы не цена входа: напомню, цена покупки должна быть ниже, чем аналоги на вторичном рынке, а в случае студий это не так. То есть у нас остаются квартиры формата евро-3 площадью 45-55 м2.
Давайте вернемся к статистике, что на рынке строятся 460 тыс. двухкомнатных квартир. Нас сейчас интересует только выборка квартир площадью 45-55 м2, и мы видим, что таких квартир уже не 460 тыс., а всего лишь 40 тыс., тогда как квартир-студий площадью 20-25 м2 из 70 тыс. уже 52 тыс. Кроме того, нам не нужно покупать весь рынок, мы можем выбрать проект с небольшим количеством квартир нужного формата. Например, в Амурском парке квартир формата евро-3 нужной площади всего 733, то есть довольно мало.
Таким образом, получается, что на данный момент на рынке квартир площадью 45-55 м2 гораздо меньше, чем студий, при этом такие квартиры, чаще покупаются для личного проживания, а не для инвестиций. Вот типичные схемы:
- Квартира на 2-3 года, чтобы перепродать и купить больше
- Сдавать и потом жить в данной квартире
- Купить и забить (оставить для детей)
- Нет денег на большую квартиру 65-80 метров
- Планировка лучше, чем в 60 м2
На последнем пункте остановимся подробнее. ПИК улучшил планировку евро-3 в новых проектах.
На мой взгляд, это довольно правильный формат квартиры: при площади 50 м2 здесь пять окон, два санузла, один из которых в формате мастер-спальни, детская и большая кухня-гостиная. Такая квартира стоит 18 млн ₽ (мы не будем сегодня обсуждать конкретный ЖК), а студия стоит – 9-10 млн ₽. Понятно, что если у инвестора совсем небольшой капитал, то он идет и покупает студию. Но есть же истории, когда люди покупают две студии вместо того, чтобы купить такую евро-3. Если раньше покупка двух студий была выгоднее, то сейчас рынок изменился: застройщики подняли цены, и стало выгоднее купить одну евро-3, особенно в семейную ипотеку. Напомню, что теперь ипотека с государственной поддержкой (льготная, семейная или IT) выдается лишь однажды, и ее нужно использовать максимально эффективно. Мы однушки даже не рассматриваем, поскольку при цене такой квартиры в 15 млн ₽ разницы в ежемесячном платеже в сравнении с евро-3 практически нет.
Еще один важный фактор. Я ожидаю, что в ближайшие месяцы семейную ипотеку расширят с 12 до 18 млн ₽, что подстегнет спрос на квартиры формата евро-3. Моя задача проанализировать и предугадать движение рынка.
Если посмотреть на арендные ставки на примере района ЗИЛ, то студии в среднем сдаются по 60-70 тыс. ₽, а евро-3 – от 150 тыс. ₽.
Старт продаж в Cityzen – сравнение студий и евро-3
Застройщики знают, что первыми всегда разбирают самые маленькие студии, и они активно пользуются этим знанием: на стартах продаж цены на студии зачастую неприлично высоки. Так, MR Group выставил студии в Cityzen по 11,5-12 млн ₽. Это квартира без отделки, до ключей еще три года, а арендная ставка будет на уровне 50 тыс. ₽, потому что это Тушино, близко ко МКАД и, в целом, это не самый дорогой район с точки зрения аренды. Однако брокеры с радостью (за свою комиссию от застройщика) продают такие квартиры своим клиентам, в том числе в льготную ипотеку.
Если посмотреть на евро-3, то их цена выглядит интереснее: хорошая планировка, цена за м2 – 360 тыс. ₽. Это отличный формат для аренды или перепродажи, поскольку таких квартир мало.
Если взять эту квартиру в семейную или IT-ипотеку (расчет представлен именно для IT), то первоначальный взнос составит 7 или 4 млн ₽ соответственно, а ежемесячный платеж – 81,5 тыс. Это явно выгоднее, чем покупка студии в этом же проекте за 12 млн ₽ в льготную ипотеку. Да, не у всех есть возможность взять семейную и IT-ипотеку, не у всех есть 4-7 млн ₽ на первоначальный взнос, но тогда, возможно, нужно не слушать брокеров, которые гонят инвесторов в не самые ликвидные проекты, а выбрать что-то более подходящее по цене (кстати, у нас совсем недавно была подборка от 8 млн ₽ в льготную ипотеку): вам не придется переплачивать за ипотеку на квартиру, цена на которую вряд ли будет расти.
Арендная ставка на квартиры евро-3 в районе Тушино тоже не такая большая: 100-120 тыс. ₽, но перспективы развития локации и, соответственно роста стоимости аренды есть. Средняя цена на аналогичные квартиры на вторичном рынке составляет 22-23 млн ₽, примерно столько и будет стоить евро-3 на ключах, то есть рост цены лишь компенсирует расходы по ипотеке. То есть покупка квартиры евро-3 в Cityzen не предполагает спекулятивного роста, это строго под сохранение капитала. Покупка же студии сохранить капитал не поможет: вероятнее, вы продадите ее в лучшем случае лишь за цену покупки.
Почему основной потенциал лежит в небольших квартирах евро-3?
Как я уже показал на основе аналитики, самый выгодный формат на сегодняшний день – это небольшие квартиры евро-3 площадью 45-55 м2.
- Минимальная конкуренция: в основном, люди покупают эти квартиры для себя, а не для аренды или перепродажи
- Новый продукт для рынка
- Идеально для продажи на вторичном рынке
- Можно использовать стратегию флиппинга
- Высокая арендная доходность, можно завышать цены
- Выгодная цена за квадратный метр
- Максимально эффективная планировка
Не все квартиры евро-3 одинаково интересны: нужно смотреть и на локацию, и на планировку. На картинке выше показан пример неэффективной планировки из-за коридора, здесь точно застройщик впихнул покупателю лишних 4 м2. В Новой Москве квартиры формата евро-3 стоят примерно одинаково и на первичном, и на вторичном рынке. Эти квартиры доступны для льготной ипотеки, и покупка для личного проживания семьи вполне оправдана, но это не инвест.
Риски формата евро-3
Не стоит забывать и о рисках коррекции цены: процентные ставки держатся на высоком уровне, льготная ипотека заканчивается и нужным быть готовым к тому, что цены на недвижимость снизятся. Далеко не в каждом случае стоит торопиться с покупкой квартиры. Мне кажется, что начало 2025 г. может быть более трудным периодом для недвижимости, чем начало 2024 г. Тем не менее если стоит задача взять квартиру, например, в IT-ипотеку, то тут можно не успеть, поскольку, по моим ощущениям, лимиты могут закончиться уже этим летом.
В целом, я вижу следующие риски покупки квартир формата евро-3:
- Поиск арендатора может занимать до одного месяца при рыночной цене
- Большие вложения в ремонт –50 метров * 100 тыс. = 5М
- Большие вложения в меблировку – от 1М рублей
- Выше первоначальный взнос (больше денег заморожено)
- Риски выбрать неправильную планировку (большая однушка)
- Риски выбрать квартиру с плохими характеристиками, в том числе видовыми – при перепродаже на ключах этот фактор важен
Отмечу, что инвестиции в евро-3 подходят не каждому инвестору. Я бы рекомендовал обратить внимание на этот формат, если:
- У вас уже есть в портфеле студия или однушка
- Вы выбираете квартиру для себя, но, возможно, будете сдавать, поскольку нет уверенности в месте проживания
- Это не ваша первая инвестиция
- Вы выбираете между покупкой двух студий и евро-3
- У вас есть опыт и экспертиза по ремонту (или есть компания-эксперт)
- Вы не ищите спекулятивный актив
- Вы планируете инвестицию на 5 лет и более
- Вы знаете рынок недвижимости – первичный и вторичный
По итогам эфира я сделал подборку правильных квартир евро-3 (подборка актуальна на июнь 2024 г.) с лотами от 50 до 57 м2, с отделкой, ценой от 15 до 19 млн ₽. Все квартиры в подборке подходят под любые льготные программы, а цены на них ниже, чем у конкурентов на вторичке.
В своем Телеграм-канале я показываю квартиры, которые меблирует команда Smarent под аренду. Я считаю, что это необходимый этап подготовки квартиры к сдаче в аренду, поскольку наш продуманный и эффективный дизайн, во-первых, выделяет квартиру, даже квартиру со стандартным ремонтом от ПИК, на фоне других предложений в ЖК, а, во-вторых, делает проживание арендатора более комфортным. На данный момент, мы предоставляем эту услугу только при условии последующей передачи объекта в наше управление.
Выводы:
- После недавнего ценового ралли покупка квартир-студий потеряла смысл, даже с учетом дефицита студий на рынке
- Более выгодным выглядит покупка маленьких квартир формата евро-3 (45-55 м2), особенно, если в портфеле уже есть студия или евро-2
- Тем не менее в формате евро-3 риски выше, легче ошибиться