Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря о том, почему компании переориентировались с арендной модели на покупку собственных офисов и что готов предложить им рынок.
Спрос и предложение
Количество сделок купли-продажи офисов в 2024 году, равно как и годом ранее, продолжает увеличиваться в общем объеме транзакций с офисной недвижимостью. Тренд обусловлен не только активностью инвесторов: с прошлого года мы как профессиональный офисный девелопер, реализующий блоки на продажу уже несколько лет, отметили существенный прирост доли конечных пользователей в сегменте. Компании смотрят и выбирают для себя офисы в строящихся объектах не только на перспективу расширения и переезда, но и для собственной финансовой стабильности.
В приоритете — класс А, и важность фактора локации уступает место транспортной доступности, которая вышла в число приоритетных требований клиентов к новому качественному офису. Сегодня мы видим расширение офисной географии - основной объем нового предложения концентрируется в радиусе 2-3 км от ТТК, рядом с крупными транспортными хабами.
По оценке STONE, в качественных столичных бизнес-центрах в границах МКАД, продающихся блоками и запланированных к вводу до 2025 года, сейчас реализовано уже более 60% площадей. Купить "офис в стройке" становится для компании оптимальным решением. Оно позволяет совместить адекватный уровень расходов с гибкими программами рассрочки до конца строительства и получить в итоге современный офис, который не устареет морально в ближайшие годы.
Стабильность бизнеса
В структуре продаж STONE доля конечных пользователей достигла 50%, 30% от реализованных площадей составили крупные блоки от 5000 кв. м. Государственные компании, промышленный сектор и финансовые организации четко определились с позицией приобретения этажей или даже корпусов под штаб-квартиры. Этот тренд подхватил малый и средний бизнес: компании укрепляют позиции на фоне импортозамещения и развития производств в России и таким образом стремятся обезопасить себя от арендных рисков в будущем. Выбирают блоки до 150 кв. м. Для малого бизнеса модель покупки позволяет чувствовать себя более устойчиво: нередко оставшиеся небольшие блоки в бизнес-центрах забирают под себя якорные арендаторы, а малые структуры вынуждены искать компромиссы, если живут по модели аренды. Рассматривая вопрос покупки офиса, предприниматели берут в расчет и тот факт, что затраты на ремонт и отделку помещения сопоставимы со стоимостью аренды на срок до двух-трех лет и окупятся в дальнейшем.
Владение недвижимостью не только подчеркивает стабильность бизнеса любого масштаба для клиентов: наличие собственности — это также маркер устойчивости компании для банков, что позволяет МСП легче получить кредит на развитие бизнеса.
Творцы стандартов
Создавая офисный продукт и ориентируясь на запросы конечных пользователей, системные девелоперы ставят в приоритет комфорт будущих сотрудников. Упорядочить работу над концепциями проектов с учетом постоянно растущего портфеля (сегодня у STONE уже девять бизнес-центров на разной стадии реализации) нам помогли стандарты, которые соответствуют чек-листу крупных компаний. Базовые ценности — комфорт и функциональность - формируются концепциями Healthy building ("здоровое здание") и be CITIZEN (для активных горожан), которые сохраняют продуктивность резидентов. Inoutaround (переводится как "удобно добираться в центр и из центра, перемещаться по городу") — это доступность всех видов транспорта рядом с бизнес-центром, а также средств городской мобильности. Инфраструктура объектов создается по принципу разнообразия: не только самое необходимое, но и вдохновляющие объекты, такие как спа и рестораны высокой кухни. Наконец, физическое и ментальное здоровье, которое поддерживается как наличием воркаут-зон рядом с объектом, так и интеграцией искусства в интерьеры бизнес-центров. Поэтому, делая выбор в пользу покупки строящегося офиса сейчас, конечный пользователь может быть уверен: результатом его инвестиций станет не только финансовая стабильность бизнеса, но и объект, который будет "работать" на имидж и благополучие сотрудников.