Занижение, что это?
Раньше повсеместной была ситуация, когда стороны сделки указывали в документах не всю стоимость недвижимости, а лишь ее часть. Таким образом продавец пытается снизить налог с продажи, а покупатель тем самым пытается скрыть свои доходы.
Конечно, существует понятие свободы договора, но далеко не всегда это играет на руку сторонам сделки. Риелторы же, которые предлагают схемы с занижением и завышением (остатки денег передаются расписками через дополнительные соглашения, которые не сдаются на регистрацию) - вообще ничем не рискуют, дабы стороной в сделке не являются.
При возникновении же спорной ситуации, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Риски для покупателя
В данном случае покупатель — это самая уязвимая сторона сделки. И вот почему:
1. В случае судебного спора такой покупатель, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем, так как сознательно вступил в сговор и нарушил закон.
Судебная практика исходит из того, что действия лица, которое приобретает имущество по цене, явно ниже рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными и предполагается, что он знает о намерении продавца продать имущество не по рыночным, а корыстным мотивам. Следовательно он осведомлен о противоправной цели продавца и действует с ним совместно, а потому его интерес судебной защите не подлежит.
2. При признании судом сделки недействительной покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре.
Доказать, что была выплачена другая сумма, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости. Еще один неприятный момент для покупателя заключается в том, что он не сможет получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в зарегистрированном договоре.
Кроме этого, если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода, то разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает бОльшую сумму налога с продажи.
Риски для продавца
Продавец тоже может потерять в деньгах.
А происходит это на этапе передачи денег с использованием к примеру банковской ячейки, - продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры, а не суммы указанной в договоре "для регистрации".
Продавец при этом рассчитывает, что получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но бывают случаи, что срок аренды ячейки истекает до регистрации договора, - причины здесь разные.
Тогда покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и потребовать зарегистрировать право собственности, оплатив при этом только цену по договору, подлежащему регистрации в Росреестре. Все! Головная боль продавцу обеспечена.
Помимо всего прочего
Бывают случаи, когда недобросовестный продавец предлагает покупателю оформить Обязательство о выплате в случае признания сделки недействительной.
Такое Обязательство ничтожно, так как не основано на законе или сделке. Эта норма императивна и изменить ее соглашением сторон нельзя.
Кроме того, заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения у налоговых органов или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит «куда следует». Это случается чаще тогда, когда сторонами в договоре указывается цена ниже 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом налоговая вполне может налог доначислить исходя из полной кадастровой стоимости этого объекта.
Но все же ценообразование на рынке недвижимости - понятие расплывчатое, поэтому отклонение в цене жилья от рыночной стоимости в рамках 20% не является существенным. Здесь уже решать вам. Но всегда помните о рисках.