Добрый день. Когда четыре года назад завел свой канал и начинал писать о недвижимости , было столько энтузиазма, хотелось много рассказать о своей практике, о том что происходит на рынке недвижимости, поделиться изнутри, подискутировать. Да, забываю дописать всё время, что пишу за московский регион, но думаю такая тенденция есть уже везде...ну или придет к вам. Куда там. Какой опыт. "Ты кто такой?" кричали мне диванные аналитики, учителя по финансам и прочие "крикуны", готовые оспаривать каждый абзац моих статей. Девиз этих горлопанов был "Недвижимость всегда дорожала и будет дорожать". Четыре года я писал, прям со старта льготной ипотеки и безумного повышения цен, что это ненормально, это пузырь и он лопнет, во всем мире это уже было пройдено. Вот интересно, где сейчас эти аналитики, учившие меня жизни?
Рынок недвижимости тогда реально сошел с ума, впрочем, как и люди, участвовавшие в том процессе. Агенты пытались урвать двойную комиссию, продавцы, приняв аванс, через какое то время, наплевав на все договорённости, повышали цену. Покупатели, видя, что в объявлении есть фраза "Внесен аванс", звонили и предлагали дать больше, параллельно мотивируя агента продающей стороны вознагрождением. Про застройщиков я уже писал. Тем вообще плевать на покупателей, какую бы цену они не поставили, за счет льготной народ всё сметал.
И продолжалась эта гонка цен на вторичном рынке три с небольшим года. На первичном до сих пор продолжается, но скорее по инерции...понравилось))) Так вот в конце лета 2023 года продавцы призадумались "А почему перестало продаваться?" И действительно, выставляют в рекламу, а звонков практически нет. Те, кто приходит смотреть их квартиры, с порога торгуются, а бывает звонят и первый вопрос про торг. Как то картина незаметно поменялась. Почувствовали это практически все продавцы, но многие виду не подавали. "Недвижимость только растёт", этот девиз, который был три года, очень глубоко в мозг засел. А тут торг...
И вот уже июнь 2024. В январе последние ипотечники, одобренные в ноябре по старым ставкам где-то точечно подкупили и всё, далее до сегодняшнего дня полный штиль. Ценник уверенно идет вниз, если и случаются где-то сделки, то суммы там фигурируют значительно ниже, чем было в объявлениях. Но об этом продавцы этих квартир почему-то мало пишут под статьями. Естественно, всегда же за рост топили. А то, что из людей и так уже всё выжали, об этом вообще никто не думает. Последние сбережения народ в банк положил. И ведь суммы вкладов в подавляющем большинстве (согласно статистике) до 3 миллионов. Тут не до квартир.
Ау, где вы сейчас, крикуны про рост? Почему языки в одно место запихнули и молчите? Так хочется вас послушать, учителя))) Не все конечно молчат, у кого-то свербит все таки, один тут написал под статьёй "...квартиры в Москве разлетаются как горячие пирожки, агенты с ног сбились, бегая по сделкам... ". Это прям дословно. Рассмешил одним словом, думаю не меня одного. А некоторые появляются на моем канале и робко так про какую то коррекцию говорят, 5-10% не больше. Я слов то таких не знаю...коррекция, стагнация. Задница, она и есть задница. Называйте уже вещи своими именами. Все пирамиды схлопываются рано или поздно, это я знаю точно.
А вот если разобраться, так ли уж и выросла цена на недвижимость за последние 10 лет? В нашей стране, или в нашей экономике, не знаю как правильно, всё привязано к доллару. Хотим мы этого или не хотим, но факт остается фактом. Вот я сейчас еду на аванс по квартире в Бутово. Отдаем мы её за 7 млн, в рекламе была 7,25, самая дешёвая в Бутово парк, следующая уже за 7,3, далее наверх. Ну так вот, покупали мои эту квартиру в 2014 за 3,4 млн. Вроде в два раза выросла. Только доллар в 14-м был 30 рублей и купили мои эту квартиру за 113 тыс долларов, а продают сейчас за 77 тысяч. И где тут рост?
Многие возразят, при чем тут доллар. По другому объясню. Жизнь очень сильно подорожала, рубль космически обесценивается. Жить стало дорого. Вы хлеб покупали в 14-м году за 12 рублей, молоко за 30, а сейчас соответственно за 40+ и 90+. А если совсем наглядно, то 10 лет назад приходили в условную пятёрочку или дикси, набирали два пакета продуктов, на кассе тысячу рублей давали и вам сдачу выдавали. А сейчас приходите на две тысячи полпакета собирете и дома потом думаете "А я вообще покупал что-то?". Выросло всё, могу в чем угодно перечислять, в бензине, в картошке, в пиве))). А выросли ли зарплаты?
Можно и на более коротком промежутке времени посчитать. Мне тут довольные недоинвесторы пишут из серии "купил в 19-м за пять миллионов, в 23-м продал за семь, а сейчас вообще в этом доме за восемь две такие же квартиры продаются"...ну красавец, что сказать. Только в 19-м на эти 5млн могли бы купить семь автомобилей Volkswagen polo, а 23-м 7млн едва хватило бы на два китайца, сомнительной сборки и надежности. А та квартира, которая висит за восемь, если чудо случится и её завтра за семь с половиной заберут, то этих денег на одного китайца хватит и два комплекта резины...и коврики в салон)) Чувствуете разницу? Так что выросла, это понятие очень относительное. Смотря с чем сравнивать.
Пеналы 20м2 без отделки, в бетонных 30-и этажных человейниках, на берегу МКАДа, с окнами на кладбище, по 12-13 млн. По моему это за гранью реальности при зарплатах 50-70 тысяч. Но ведь про этот рост имели в виду диванные аналитики. При этом, по их мнению, на эти пеналы еще и очередь должна выстраиваться, так как через год дороже будет. И ведь доказывали мне, с пеной у рта. "Ты не понимаешь, недвижимость всегда только растёт". А люди их слушали и покупали, хорошо если на свои. Но как правило все таки на за счет ипотеки. Помню, где то писал, что ипотечникам будет безумно обидно, в случае обвала цен. Ведь когда они на пике покупали квартиры по каким-то непонятным ценам, из серии, однушки 15 млн, двушки 20 млн, беря при этом 10-15 млн ипотеки, за которую надо будет отдать банку 2-3 конца. И вот, даже если захочешь соскочить с этой удавки, поняв, что ты лоханулся не по детски, твою однушку оценят в 10 млн., купят её в лучшем случае за 8....и квартиры нет и ещё банку должен останешься. Даже на цифры эти смотреть страшно. А представьте, что на душе у таких ипотечников сейчас творится.
В общем происходит, то что происходит. Дальше будет веселее. Я как писал, так и буду писать. Я и тогда понимал, когда меня грязью поливали, что у меня только время союзник, которое всё по своим местам расставляет. Эх, где вы спорщики, которые за рост топили. Как то слились незаметно. Ну и ладно)))
Если понравилась статья, ставьте палец вверх и подписывайтесь. Если не понравилась, не ставьте))))
Всем удачи, добра, здоровья!!!!