Многие СМИ подхватили новость о том, что Путиным был подписан документ о внесении изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Кричащие заголовки объявляли о том, что теперь физические лица смогут самостоятельно продавать залоговую (Ипотечную) недвижимость!
Первая мысль, которая меня посетила после прочтения таких заголовков: Что тут нового?
Конечно, ранее на законодательном уровне нюансы реализации залоговой недвижимости прописаны не были, но и проблем с проведением таких сделок так же не наблюдалось.
За 20 лет, что я работаю в недвижимости, я не встречал сложностей с продажей недвижимости, которая находится в залоге у банка. Всегда было достаточно заемщику, чей объект находился под обременением банка, написать заявление о продаже данного объекта. Банк без проблем давал разрешение, даже если у заемщика имелись не однократные просрочки по ежемесячным платежам или более серьезные ситуации, когда платежи по ипотеке не вносились несколько месяцев подряд.
Все банки, в таких ситуациях, выдвигали всего пару условий:
Цена продажи объекта недвижимости должна бы не ниже суммы задолженности по ипотечному кредиту. Включая штрафы и пени, если таковые имелись.
Сделка должна проходить в отделении банка кредитора.
Естественно, после регистрации перехода права собственности задолженность перед банком погашалась в полном объеме, а продавец квартиры получал то, что оставалось после погашения долга.
Не буду описывать саму процедуру сделки, она мало кому интересна. Но факт остается фактом, подобных сделок всегда было много. А в настоящее время реализация квартир из-под залога вообще обыденное дело.
Вместе с этим, каждый профессионал рынка недвижимости знает, что в таких сделках есть большое количество нюансов.
Поэтому я изучил принятые изменения в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и расскажу Вам, что в этих изменениях действительно важно!
Одна актуальная деталей в этих изменениях все же есть.
Начнем по порядку:
Заявление в банк можно подать в любой момент в течении срока действия кредитного договора.
В данном пункте ни чего нового.
Также в изменениях прописали моменты, когда самостоятельная реализация имущества не возможна:
· если уже подан иск об обращении взыскания на имущество;
· если залогодатель находится в процедуре банкротства;
· если имущество заложено нескольким залогодержателям. (Хотя, на практике, подобные вопросы решались.);
· если объект является предметом предшествующей и последующей ипотеки.
И тут все вполне стандартно.
Раньше срок реализации объекта согласовывался с банком индивидуально, согласно ситуации каждого клиента в отдельности. Изменения в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержат четкие сроки самостоятельной реализации объекта!
С моей точки зрения, это один из самых важных моментов данных изменений!
Согласно п.7 срок самостоятельной реализации составляет четыре месяца со дня получения залогодержателем заявления.
Подчеркиваю, этот момент очень важен!
Допустим, даже если по внутренним процедурам банка подача иска об обращении взыскания на имущество должна будет состояться уже через неделю, а клиент банка подаст заявление о самостоятельной реализации имущества, то с даты получения залогодержателем этого заявления, залогодержатель (Банк) не имеет права подавать обращения взыскания на заложенное имущество, как в судебном, так и внесудебном порядке.
Т.е. у физического лица, даже если ситуация будет крайней сложности, могут появиться законные четыре месяца для решения финансовых и жилищных вопросов.
Далее опять все стандартно, следующие пункты не отличаются от внутренних процедур большинства банков:
- деньги с реализации объекта должны быть зачислены на счет, определенный залогодержателем (Т.е. на счет открытый в банке залогодержателе.)
- с вырученных денег делается погашение задолженности, а остаток перечисляется продавцу (Залогодателю).
- далее следует погашение регистрационной записи об ипотеке (Снятие обременения).
Итог данных изменений в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законодательно закрепленные четыре месяца для самостоятельной реализации недвижимости позволят уберечь значительное число залоговых объектов от продажи с «молотка». Если конечно этого захочет сам залогодатель, подав соответствующее заявление.
Кстати, в отдельных случаях, обозначенный четырех месячный срок для самостоятельной реализации объекта может быть увеличен.
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить Важное!