На этой неделе мы проводили эфир о коллективных инвестициях в склады.
Рассказывали о том, что у нас не только инвесторы защищены от инициатора, но и сами инвесторы защищены друг от друга.
О чем речь?
История вопроса
Помните, я писал о том, как инвестор может заблокировать работу по проекту?
Мы всегда хотим защитить инвестора. Для этого в наших проектах редевелопмента или строительства делаем его собственником или залогодержателем объекта.
Теперь инвестор защищен. Но если инвесторов много, то чтобы всем получить прибыль, все они должны одновременно выйти из сделки: совершить продажу (если они владеют долями в объекте) или снять залог (если они залогодержатели).
Я уверен, что все читатели этого канала — высокоморальные инвесторы. Если обещали выйти из сделки, то обещание выполнят. Но что, если в действие вступит “автобусный фактор”?
Автобусный фактор
С любым инвестором может случиться беда. Условно, попадет под автобус (отсюда и название). Это может быть что-то менее трагичное, но не менее серьезное — потеря дееспособности, отъезд за границу, судебные тяжбы, арест имущества или счетов.
В таком случае, если инвестор владел объектом редевелопмента или его долей (либо был залогодержателем), то он не сможет совершить действия по продаже своей доли или снятию залога, а проект встанет на паузу на неопределенный срок.
С одним инвестором вероятность этого невелика. Но что, если их в проекте, например, 10?
Цифры
Давайте решим несложную задачу.
В проекте 10 инвесторов.
По каждому из них автобусный фактор (вероятность происшествия) — 5%.
Как думаете, каков при этом автобусный фактор всего проекта? 10%? 25%? 50%?
(Не смотрите пока что на решение, проверьте себя и напишите ответ в комментариях! :))))
Решение:
По теории вероятности, вероятность наступления нескольких событий равна произведению вероятности наступления каждого из них.
У нас одновременно должно наступить 10 событий “с инвестором все хорошо”.
Вероятность каждого из таких событий — 100% - 5% = 0,95.
Вероятность 10 таких событий — 0.95^10 = 0,598.
То есть, автобусный фактор всего проекта возрастает до 1 - 0,598 = 40,2%.
А это уже вероятность, которую невозможно игнорировать.
То есть, при увеличении количества инвесторов вероятность блокировки проекта из-за одного из них растет. Причем, экспоненциально!
Как с этим быть
Мы уменьшаем “автобусный фактор” проекта тем, что вводим роль Гаранта.
Инвесторы передают все права на управление залогом одному представителю (Гаранту), которому доверяют и инвесторы, и инициатор проекта. Собственником строящегося объекта является Инициатор, а залогодержателем — Гарант.
Риск проекта понижается, так как он перестает зависеть от происшествий, которые могут произойти у любого из инвесторов.
Роль такого Гаранта играет ваш покорный слуга.
Теперь моя задача — держаться подальше от автобусов. :)