Почему я против современного трейд-ин в недвижимости: мнение брокера с 15-летним стажем
Вам точно знакомо понятие трейд-ин в авто-продаже. Салон выкупает старый автомобиль у клиента, который затем доплачивает разницу за новый автомобиль. Такой подход выгоден, так как салон избавляет клиента от множества хлопот, связанных с продажей старого автомобиля. Кроме того, цена выкупа старого автомобиля не сильно отличается от рыночной.
Но в недвижимости дела обстоят совершенно иначе. Есть подводные камни, которые могут утащить вас на дно отчаяния и без возможности выбора.
Что такое трейд-ин в недвижимости?
Обмен вашей старой квартиры на новую с доплатой. Проще говоря: отдаёте квартиру застройщику, а взамен получаете квартиру в новостройке, доплачивая разницу в цене.
И что, всё? Так просто?! – спросите вы!
Конечно же… нет! Давайте разберемся! – отвечу я.
Существует два варианта развития событий.
Вариант № 1. Выкуп квартиры застройщиком.
Застройщик выкупает у вас вторичку частично компенсируя оплату новой квартиры. Однако рынок недвижимости более рискованный, цены на квартиры могут сильно колебаться, и процесс продажи может затянуться.
Поэтому застройщики часто покупают старые квартиры на 30-40% дешевле рыночной стоимости. Это существенная разница, даже несмотря на то, что застройщик может дать значительную скидку на новую квартиру или позволить жить в старой до получения ключей от новой.
Основные недостатки:
• Низкая цена выкупа.
• Ограничения по типу и расположению квартиры: застройщики неохотно выкупают квартиры вне Москвы (дальше 30 км), большие и дорогие квартиры, квартиры в старых или малоэтажных домах.
Вариант № 2. Продажа квартиры через агента-партнера.
Застройщик фиксирует цену на новостройку на 2-3 месяца. За это время партнерское агентство должно продать старую квартиру покупателя.
Однако здесь также есть недостатки: клиент лишен выбора, кому и на каких условиях продавать квартиру, нет возможности сменить агента или агентство.
Агент, заинтересованный в быстрой продаже, может продать квартиру со скидкой 10-15%, что ложится на карман покупателя.
Основные недостатки:
• Зависимость от действий и условий агентства-партнера.
• Ограниченный выбор и условия продажи.
• Невыгодная цена в ущерб владельцу.
Альтернативные стратегии покупки новостройки
ИПОТЕКА
Один из лучших способов приобрести новостройку, когда деньги вложены в старое жилье, – ипотека. Вы покупаете новостройку в ипотеку, а затем спокойно продаете вторичку, чтобы погасить всю или часть ипотеки. Это дает вам свободу и время для более выгодной продажи старой квартиры.
РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Также спокойный темп продажи старого жилья, ремонта или переезда обеспечит вам рассрочка от застройщика. В этом случае вносится только первоначальный взнос и ничего больше до момента получения ключей – это значит, что фактически вы купили квартиру, которая строится, но при этом вы внесли только первоначальный взнос, который составляет до 30% от стоимости. Вы не только не скованы сроками и ненужными обязательствами, но также можете найти для себя выгодные условия продажи старого жилья.
САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ПРОДАЖА И БРОНИРОВАНИЕ НОВОСТРОЙКИ
Еще один вариант – самостоятельно продавать квартиру, параллельно бронируя новостройку с помощью грамотного брокера.
Мой личный опыт подтверждает, что выгодные сделки в стиле трейд-ин «старое на новое» заключались именно тогда, когда мы делали основной акцент на продаже вторичного жилья.
Поиск новостройки уходил на второй план и работал, как неспешный параллельный процесс.
А когда мы приближались к моменту авансирования по выгодной для клиента цене – сразу же бронировали ту квартиру, которая подходила клиенту по бюджету!
Это позволяет быть независимым в процессе продажи и покупки жилья, добиваться лучших условий с помощью опытного брокера, который обычно владеет информацией о внутренних партнерских скидках и выгодных условиях продажи от застройщика, которые неизвестны обычным покупателям!
Чтобы быть в курсе мира Недвижимости, а также не упустить крутой вариант для себя или инвестиций подписывайтесь на мой телеграмм канал 👇