Знаете в чем основное отличие инвестиции от бизнеса? Инвестиция должна приносить доход абсолютно без вашего участия. А вот бизнес напротив, требует постоянного вложения ваших ресурсов для получения наилучшего результата.
Покупая апартамент под сдачу в аренду и решая его сдавать самостоятельно вы нанимаете себя на работу, по сути создавая себе еще один бизнес. Представьте сколько денег вы могли бы заработать уделяя все это время на занятие своим основным делом, приносящим вам доход!
Так вот, говоря об инвестициях с целью заработать от сдачи в аренду, мы не можем обойтись без Управляющей компании!
Как работают такие компании в Грузии? Поехали разбираться!
А пока едем не забудь поставить лайк этой статье, если было полезно и подпишись на канал, если интересуешься инвестициями!
Из этой статьи вы узнаете:
- На каких условиях работают управляющие компании в Грузии
- Что входит в их обязанности?
- Бренд или частник? К кому обратиться?
- Какие существуют способы распределения дохода между инвесторами?
Виды управляющих компаний и условия работы
Начнем с того что вообще представляет собой управляющая компания и какие они бывают.
Управляющая компания – это организация, которая берет на себя доверительное управление недвижимостью, а также техническое содержание многоквартирных домов и комплексов апартаментов.
Управляющие компании делятся на несколько видов:
- Эксплуатационные – отвечают за бесперебойную работу коммунальных служб и техническое состояние комплексов.
- Управляющие — отвечают за сдачу в аренду ваших апартаментов или квартир.
- И гибридные, которые совмещают в себе все перечисленные функции
Обычные условия работы управляющих компаний в Батуми – это разделение дохода от сдачи в процентном соотношении 60% на 40%, где 60% это ваша прибыль, а 40% это прибыль непосредственно компании.
Конечно, бывают и другие варианты разделения прибыли такие как 50% на 50%, 70% на 30% и даже 80% на 20%.
Все это будет прописано в вашем договоре управления, который вы будете подписывать, если решите воспользоваться услугами УК.
Да, кстати, в некоторых комплексах застройщик вас может обязать подписать этот самый договор управления после завершения строительства и это будет зафиксировано в договоре купли-продажи. Такой обязательный договор может быть составлен на срок как 1 год, так и 10-20 лет в зависимости от проекта.
Собственное проживание в таком случае будет ограничено как правило 60 днями в году, а если решите пожить в сезон, то 14 дней это максимум на который вы можете рассчитывать.
Еще необходимо учитывать, что нужно выплачивать налог на прибыль... но обо всем по порядку.
Что входит в обязанности управляющих компаний?
Что же вы получаете за тот процент, которым вы оплачиваете услуги управляющей компании?
Возьмем обязанности именно гибридной управляющей компании, так как зачастую именно такие работают в отелях и комплексах апартаментов.
Вот их основные функции:
- Следить за бесперебойной работой коммуникаций
- Обеспечивать исправную работу лифтов
- Регулярно убирать подъезд
- Привлекать арендаторов
- Контролировать процесс заселения и выезда гостей
- Организовывать уборку квартиру после выезда гостей
- Обеспечивать сохранность имущества
- Выполнять мелкий ремонт
- Информировать о заполняемости и доходах
Кстати о контроле заполняемости и доходов. Большинство управляющих компаний в Грузии начали задумываться о том как сделать их работу максимально прозрачной и удобной для инвесторов.
Таким образом начали разрабатываться приложения, которые позволяют владельцам самостоятельно контролировать заполняемость, получать отчеты о доходах и расходах, оплачивать коммунальные услуги, заказывать услуги для себя и своих гостей (клининг- сервис, химчистка, трансфер, услуги заселения). Иногда даже можно заказать такие услуги для туристов как экскурсии или аренда авто.
Конечно, у частных управляющих компаний пока нет таких преимуществ.
Бренд или частник? К кому обратиться?
Значит стоит выбирать только управляющие компании от самого застройщика или отельного бренда? Или же не всегда это лучший вариант?
Чаще всего преимуществом частых управляющих является сравнительно низкий процент за их услуги.
Обычно это 70% на 30%, но бывает даже 80% на 20%.
Выгодно правда?
Да и апартаментов у них меньше в управлении, а значит вашим точно будут заниматься, а не забьют на него и не оставят пылиться, так ведь?
Ну тут все индивидуально. Бывают истории как частные управляющие в какой-то момент куда-то вдруг исчезают. И это хорошо если они исчезают не с вашими деньгами. Тогда вам просто нужно найти другую управляйку. Бывает и укрытие части дохода и подселение своих близких пожить бесплатно денёк-другой.
Но не будем все валить на частников, ведь я лично знаю отличных ребят, которые работают исключительно по договору, даже ночью они на связи, да и вообще максимально ответственно подходят к своему делу.
А еще я знаю управляющие компании застройщиков, работники которых могут без зазрения совести дать третьим лицам ваш номер телефона или вообще сдать ваш апартамент без вашего ведома, а ваш доход от сдачи прогулять в ближайшем баре, а в хорошие месяцы купить новенький iPhone.
У меня самого была такая история.
Собственник апартамента дал мне его на продажу. Он не находился в Батуми, поэтому написал на ресепшен письмо, чтобы мне оформили ключ-карту и я мог сделать фотографии и выставить студию в рекламу. Каково было мое удивление, когда, зайдя в апартамент, я обнаружил, что там кто-то живет и при том не первый день. Я не встретился в тот момент с арендатором, я просто вышел из комнаты и закрыл ее.
Первым делом я позвонил собственнику, который понятия не имел, что его номер сдается. Логично предположить что он и не узнал бы, если бы не воля случая. Закончилось тем, что арендатора тут же переселили, а собственнику, как я полагаю, выплатили какую-то компенсацию.
В общем ситуация не из приятных.
Профессиональная этика не позволяет мне говорить название комплекса, но предупредить вас, что такое бывает, я обязан.
Пожалуй самое безопасное – это отдать в управление ваш апартамент или отельный номер международной всемирно известной организации, таким как Radisson, Wyndham и другим. Но и стоимость таких объектов инвестиций, конечно же, намного выше.
✅ Кстати видео и статью об отличиях апартамента от отельного номера, вы можете найти здесь:
Видео: https://youtu.be/gPPMOEgwacg?si=4pawHrhhudz3Ew9L
Статья: https://dzen.ru/a/ZnLdsmtXd1utr0Y5?share_to=link
Будет полезно как для туристов желающих снять такой вариант, так и для инвесторов, кто задумывается о покупке.
В общем кому отдать под управление свой инвестиционный актив каждый решает сам. Здесь нет правильного и неправильного, все зависит от ваших возможностей и степени осведомленности.
Какие существуют способы распределения дохода между инвесторами?
Выделяют два основных метода распределения доходов:
- Шахматный
- Котловой
Начнем с шахматного.
Тут все очень просто. Квартиры одной планировки, сдаются по очереди, которая контролируется в компьютерной программе управляющей компании.
Соответственно, чем больше апартаментов в комплексе, тем дольше очередь будет идти до вашего апартамента. Это стоит учитывать.
И доход при такой системе вы получаете только в зависимости от заполняемости вашего апартамента в месяц или квартал. Не забудьте, что из него будут вычтены услуги управления.
Котловой метод вас может заинтересовать больше, ведь в этом случае вы получите свой доход независимо от того сдавался ваш номер или нет.
Котловой метод у разных управляющих компаний свой.
Кто-то например распределяет доход между собственниками апартаментов одной категории. А категория в свою очередь может зависеть от этажа, вида, цены и прочих характеристик.
Более простой и понятный путь распределения котловым методом – это распределение дохода соответственно коэффициенту, который зависит от стоимости вашего номера относительно стоимости всего номерного фонда отеля.
Давайте рассмотрим подробнее:
Общая стоимость всех номеров составляет $1 000 000.
Вы купили номер в отеле за $100,000.
Ваш коэффициент распределения прибыли составит 10%. Это процент, который вы получите от общего дохода отеля.
Таким образом, если отель зарабатывает в общей сложности 1 000 000$ / 1,18 налога = 847 457$, то вы получите 84 745$ из этой суммы.
Делим прибыль с управляющей компанией, к примеру, 50\50, поэтому получаем 42 372$.
Не забудьте про налог 5% на прибыль, тогда чистая прибыль составит 40 253$.
При расчете чистой прибыли я не учел стоимость обслуживания комплекса за квадратный метр вашей недвижимости. Она варьируется от 1 до 2 долларов в комплексах под инвестиции. Но бывают редкие случаи, когда плата за обслуживание отсутствует.
Итог
Ну что? Видите как все просто? Осталось только написать в комментарии свои истории работы с Управляющими компаниями в Батуми. Мне будет очень интересно почитать. Ну и конечно это очень поможет моим читателям не напороться на недобросовестные компании, ведь вы то можете назвать их названия😁
Приглашаю вас ко мне на бесплатную консультацию, где мы подробно разберем районы, налоги, комплексы и выберем наиболее подходящий вариант под ваши цели. Контакты найдете ниже ⬇️
❤️ Ставьте лайки, если вам была полезна эта статья! 👍🏼
Подписывайтесь на меня, чтобы не пропускать актуальную информацию о рынке недвижимости в Батуми:
✅ Dzen - https://dzen.ru/kostiaev_real_estate
✅ YouTube - https://www.youtube.com/@Vladislav_Kost
✅ Instagram - instagram.com/kostiaev_real_estate
Если предпочитаете видео формат, вот ссылка на видео о работе Управляющих компаний: https://youtu.be/Mt8Wymm4eyY?si=twex7IisZR-F2cug
А я с вами прощаюсь!
Всем доходных инвестиций и добросовестных компаний!
⠀
📲 ДЛЯ СВЯЗИ:
WhatsApp: wa.me/995597787587
Telegram: t.me/Kostiaev_Realtor_Batumi
🤝 Получите профессиональную поддержку и консультации на каждом этапе вашего инвестиционного пути.
⠀
⠀ #батуми #недвижимостьвбатуми #гонио #инвестициибатуми #риелторбатуми #новостройкибатуми #отелибатуми #апартаментыбатуми #инвестиции #инвестициивнедвижимость