■ Право арендатора сдавать недвижимость или земельный участок в субаренду, а также распоряжаться своими правами по договору аренды — условие с низким риском для обеих сторон при включении соответствующего условия в договор аренды (п. 2 ст. 615 ГК, п. 18 информационного письма ВАС №66). Однако если при формулировке такого условия допустить ошибки, это может привести к спорам с субарендатором, арендодателем или с госорганами. Подробнее в статье.
Чтобы распорядиться арендованной недвижимостью или земельным участком, арендатору необходимо получить добровольное согласие арендодателя. Нельзя заставить арендодателя выдать согласие на заключение договора субаренды с третьим лицом даже в судебном порядке (п. 54 Постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 №25).
Однако законом не предусмотрена форма, а также способ получения согласия от арендодателя на субаренду. При отсутствии условий о субаренде в договоре аренды, действуют общие правила, регламентированные статьей 157.1 ГК. Рекомендуем включить условие о порядке согласования возможности сдавать имущество в субаренду непосредственно в договор для исключения дальнейших споров о сроках/порядке выдачи такого согласия (либо отказа) на предоставление имущества в субаренду.
Даже при наличии согласия, арендодатель вправе установить дополнительные: требования к срокам, площади и целям использования помещения. Дополнительно можно обязать арендатора уведомлять о заключенных договорах.
Договорное согласие отозвать не получится без изменения самого договора, что является рисками для арендодателя (п. 26 обзора судебной практики Верховного суда от 04.07.2018 №2).
Арендодатель вправе запретить субаренду. Перед этим нужно проверить, не подпадают ли договорные условия под случаи, когда субаренда возможна без согласия арендодателя в силу прямого указания Закона. Пример: арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда от 16.02.2022 №4).
Запрет на субаренду в договоре должен быть прямым. Не допускается двоякого толкования такого запрета.
■ Если арендатор заключает договор субаренды без ведома арендодателя, суды расценивают такое поведение как существенное нарушение, которое дает право на досрочное расторжение основного договора аренды (Постановление АС Дальневосточного округа от 01.06.2020 №Ф03-1671/2020 по делу №А73-19430/2019).
Сталкивалась ли ваша компания с субарендой?
**************
Пожалуйста, не забудьте поставить 👍, а также подписаться на канал, чтобы не пропускать свежие новости
Полезный юридический канал АКГ "Созидание и Развитие"
Присоединяйтесь к нашему каналу в Телеграм ✈️ https://t.me/soralegal