Если точнее, обсудим то, какими способами на рынке недвижимости можно создать объект, который будет приносить деньги и который можно будет легко продать даже на открытом рынке на 50% дороже его изначальной стоимости?
Или превратить этот объект в свинью-копилку с ежемесячным доходом от аренды в сто тысяч рублей и более. Это же так круто, когда у тебя есть помещение, а мегакорпорации типа Пятерочки или Чижика исправно платят тебе деньги, как когда-то покоренные народы платили дань Золотой орде.
Скажете сказки?
Я вам сейчас докажу обратное.
Первое, на кого вы должны обратить внимание в создании доходного объекта - АРЕНДАТОР. С него все и начинается.
На собственном опыте, я вычленил 3 основных вида арендаторов. Зная их, в ваших силах станет построить настолько мощную экономику, что продажа ГАБа за 4 млн. или даже 40 млн. станут не просто цифрами на калькуляторе, а вашим реальным состоянием.
ГАБ(Готовый Арендный Бизнес) - это помещение, которое у вас, условно, берут в аренду продуктовые магнаты или другие арендаторы, которые на протяжении 5-15 лет отдают вам сотни тысяч рублей за арендную плату.
Первый вид арендаторов, с которыми вам предстоит познакомиться - федеральные компании. Они являются самой большой “свиньей-копилкой” в этой сфере. Пятерочка, Перекресток, Красное и Белое, Магнит и т.д. Это особый вид арендаторов, которые имеют по стране более 500 действующих точек. Количество, конечно, примерное, но масштаб, думаю, все понимают.
Вторыми по праву могут называться региональные арендаторы.
Приведу пару примеров для простоты восприятия. На территории Самары и Самарской области растет и процветает местная сеть алкогольных напитков “Горилка”. Она есть только там и нигде больше в России. Или сеть продовольственных магазинов “Азбука вкуса”, которая находится только на территории Москвы, Московской области и имеет всего восемь магазинов в Санкт-Петербурге. То есть, региональными могут называться те арендаторы, которые имеют основной свой массив в каком-то одном регионе и чаще всего за его территории не выходят в большом количестве.
Третий вид - это местный арендатор. То есть это индивидуальные предприниматели, которые имеют в своем владении небольшую кофейню или хозяйственный магазин, или нечто похожее.
С помощью данной, так называемой, иерархии, вы сможете создать свой собственный мощный объект, который станет для других инвесторов чем-то вроде вазы династии Цин. Чтоб вы понимали, в 2010 году она была продана за 83 млн. долларов и признана самым дорогим антикварным предметом.
Главными в этой пирамиде богатства, конечно же, будут федеральные сети. Их капитал будет самым большим. Как и аппетиты. Чаще всего для своих точек они выбирают большие помещения, могут сделать капитальный ремонт или выделить часть денег на реконструкцию объекта. После таких манипуляций, ваша “свинья-копилка” начинает расти в цене. Она становится красивой, привлекательной. Не только для инвесторов, но и для других арендаторов.
Данные арендаторы преимущественно заключают договоры на длительный срок, и могут даже использовать метод “индексируемой ставки за аренду”, при который стоимость за аренду растет перпендикулярно получаемой выручки. Они также самостоятельно оплачивают коммунальные услуги, что является неоспоримым преимуществом для холодных регионов и для укрепления экономики ГАБов в целом..
На втором месте у нас будут находится региональные арендаторы, а за ними, на третьей строчке нашего рейтинга - локальные.
НО! Важно! Стоит знать о том, что некоторые федеральные компании могут начать хитрить.
Например: Чижик, известный продуктовый магазин, любит использовать один очень интересный ход - специально занижать ставку, ссылаясь на свои ресурсы и авторитет. Они предлагают арендодателям 1.1-1.3% от товарооборота. А это не так много, как может показаться изначально.
В таком случае мы рекомендуем тоже начать использовать Чижик, и подобных им хитрецов, как отличную рекламу. То есть, использовать поток посетителей и рядом с таким привлекательным местом в нашем помещении мы можем сдать место для локального или регионального арендатора за более высокую цену. Такое комбо не только даст развитие малому бизнесу, но и позволит вам не остаться в накладе.
Таким образом вы получаете максимально доходный объект и просто получаете деньги.
Это не сложно, когда знаешь, на что обратить внимание.