Александр Манунин, управляющий партнер Parametr поделился мыслями о том, что ждет индустриально-складской сегмент Московского региона в перспективе пяти лет.
Ближайшие пять лет станут периодом диверсификации форматов в индустриально-логистическом сегменте. Уже сегодня мы наблюдаем активный рост light industrial – пространств, специально созданных для размещения легких производств. Первичная институционализация сегмента уже произошла: появились профессиональные консультанты, регулярные отчеты, на сегмент обратили внимание инвесторы. Несмотря на активные темпы роста предложения, объемы ввода новых объектов пока не позволяют удовлетворить спрос, и в среднесрочной перспективе формат продолжит активно развиваться.
Помимо light industrial на рынке могут выстрелить и другие новые продукты. Например, форматы, удовлетворяющие потребность рынка в организации доставки «последней мили» - небольшие районные распределительные центры внутри города. Такие форматы уже существуют, но по большей части они занимают помещения, не предназначенные для таких функций, в том числе в жилых домах или старых промзонах. Проекты, которые позволят интегрировать логистику в ткань города, могут быть современными и многофункциональными. В них также смогут располагаться легкие производственные функции, мастерские, ритейл и другие резиденты.
Новые форматы индустриально-логистической недвижимости поменяют подход к продукту всего складского направления. Раньше склады рассматривались только с сугубо утилитарной точки зрения: на их архитектуру, инфраструктуру и благоустройство внимания не обращали. Развитие такого типа недвижимости внутри города или в непосредственной близости от него потребует изменения подхода к эстетике объектов.
Промпарки могут быть гармонично вписаны в городскую среду, а значит больше не будут восприниматься как «темные» пятна на карте города. Практика показывает, что архитектурная составляющая важна не только для восприятия в контексте городской среды, но и для самих резидентов. Сегодня работодатели отдают предпочтение красивым и эффективным зданиям, куда приятно пригласить клиентов и партнеров, где есть все необходимое для обеспечения рабочего процесса. Кроме того, работа в качественном здании на территории промпарка с хорошей инфраструктурой может быть дополнительным фактором привлечения высококвалифицированных специалистов.
Мы увидим расширение практики внедрения так называемых «зеленых» технологий в индустриально-логистическом сегменте. Сегодня это скорее исключение из общей практики, но логика развития других сегментов показывает, что запрос на экологически эффективные технологии будет увеличиваться. Внедрение зеленых технологий в строительство и управление готовым объектом позволяет не только нивелировать негативное воздействие на окружающую среду, но и снижать потребление ресурсов, что напрямую отражается на коммунальных расходах резидентов. Кроме того, внедрение экологически эффективных технологий позволяет создавать более безопасное, здоровое и комфортное пространство.
Безусловной точкой роста для индустриально-складского сегмента является его цифровизация, автоматизация маркетинга и продаж. Например, в жилом секторе потребителю доступно больше информации об объекте из открытых источников, можно проанализировать, сравнить, заключить сделку онлайн. В индустриальном сегменте такой подход практикуется редко – информация закрытая, получить ее можно зачастую только при помощи профессиональных консультантов. Исключением является формат light industrial, в котором девелоперы стараются быть ближе к потребителям. В будущем хочется, чтобы остальные сегменты индустриально-складского направления переняли эту практику и рынок в целом стал более прозрачным.
Что касается общей ситуации и того острого дефицита доступного предложения, который мы наблюдаем в моменте, то дисбаланс сохранится как минимум до тех пор, пока будет продолжаться рост сегмента e-commercе. Но в целом обеспеченность складской недвижимостью на душу населения в России до сих пор значительно ниже, чем в Европе, Америке и Азии, поэтому маловероятно, что рост индустриально-складского сегмента остановится в среднесрочной перспективе. Когда ослабнет действие драйвера в виде екома, появятся другие стимулы для роста и развития.