Новая Москва – где инвест?

Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о самых популярных проектах в Новой Москве и разберет, почему инвестиция в такие новостройки с большой вероятностью приведет к финансовым потерям.

ЖК «Деснаречье» от А101

В Новой Москве строятся еще несколько крупных ЖК. Тот же А101 начинает сейчас активно застраивать новый район возле будущей станции метро «Десна». ЖК «Деснаречье» займет территорию в 195га. Метро обещают открыть в 2027 г. По картинке все выглядит неплохо: несколько очередей, лес, речка и метро. Но возникает большой вопрос, а не выдает ли застройщик желаемое за действительное. Если зайти на сайт Градостроительного комплекса Москвы, то мы увидим, что открытие станции, на данный момент, запланировано в лучшем случае на 2029 г., а, по опыту, к срокам строительства метро можно смело добавлять один, а то и два года.

В первой очереди будет сдано 710 квартир. Но если посмотреть на карту застройки, то мы увидим участки под вторую, третью, четвертую и пятую очередь на 3 млн квм жилья. Шах и мат, брокеры и инвесторы! Это больше, чем Прокшино, Испанские кварталы и будущая застройка Прокшино вместе взятые. И это всего лишь один из проектов в Новой Москве.

Проект расположен примерно в 25 км от МКАД, то есть примерно как проект Самолета в Остафьево (и там тоже в перспективе будет метро). Если смотреть на цены, то у А101 сейчас забронирована студия с отделкой (по забронированным квартирам можно понять реальные цены) по цене 7,8 млн ₽. Без отделки студии стоят реально от 6-6,5 млн ₽, но брать квартиру без отделки в Новой Москве, где будет проблема найти рабочих, привезти материалы и мебель, приехать проконтролировать и т.д. – это не самое умное решение. К слову, у Самолета аналогичная студия в Остафьево с отделкой и меблировкой стоит 6,5 млн ₽. И то, и другое – это плохо. По факту, оба проекта – дикий неликвид с колоссальными проблемами в подготовке и обслуживании. И тем не менее Деснаречье – сейчас один из самых продаваемых ЖК. В среднем продают 113 квартир в месяц.

Однокомнатные квартиры в проекте (напомню, до МКАД 25 км, транспортная доступность – отсутствует) стоят сумасшедшие 10 млн ₽. Маленькие квартиры формата евро-3 площадью 48,5 квм стоят 12,3 млн ₽. Наверное, вот этот вариант – не самый плохой, если стоит задача за минимальные деньги купить квартиру для семьи. Но, для понимания, в феврале за 14 млн ₽ можно было взять такую же квартиру с отделкой в Новом Очаково, а это Запад Москвы, возле метро. Согласитесь, разница есть.

Выводы:

1. Переоценный проект
2. Метро будет после 2029-2030 года
3. Проект на 3 млн кв. метров жилья (возможно, есть смысл покупать коммерческие помещения, в этом сегменте может быть неплохой потенциал роста)
4. Слабый потенциал роста стоимости – какой может быть потенциал роста у студии комфорт-класса (а, в реальности, эконом-класса) за 8 млн ₽ без транспортной доступности и инфраструктуры? При этом в последние месяцы я не раз делал подборки квартир в МОСКВЕ от 6 млн и 8 млн ₽. Еще больше интересных подборок вы найдете на Boosty
5. Продажи и цены в Новой Москве в 2024 году на максимуме. Я даже готов поспорить, что в Новой Москве будет максимальная коррекция цен в 2025 г.

ЖК «Лучи» от ЛСР

Да, формально ЖК «Лучи» относится к старой Москве, к ЗАО, но район Солнцево, где строится проект, находится за МКАД, поэтому более правильно сравнивать его с Новой Москвой, чем с районами в старой Москве. Здесь вышла новая очередь с квартирами от 6 млн ₽. Поскольку ЛСР получил разрешение на строительство до запрета на маленькие студии, то в проекте можно найти 20-метровые «будки» в большом количестве.

Я по-прежнему считаю, что ЖК «Лучи» – это плохой пример инвестиции за МКАД. Статистика Пульса продаж показывает, что спрос на квартиры в проекте вырос в 2,5 раза с февраля. Действительно, сейчас, в июне 2024 г. найти хороший по цене объект в старой Москве возле метро и успеть купить его в уходящую льготную ипотеку достаточно сложно, и Лучи – явный кандидат.

Но картина меняется, если посмотреть на цены. При цене студии в 6,3 млн ₽ (кстати, планировка выглядит неплохо за счет двух окон) в льготную ипотеку ежемесячный платеж составит 32,4 тыс. ₽. В целом, это не самая плохая история, если вы покупаете первое жилье для себя и можете сами сделать ремонт. Но если вы покупаете квартиру с инвестиционной целью, чтобы ее потом сдавать или перепродать, то эта история не работает. В проекте сейчас более 40% квартир в продаже – это студии (10,5 тыс. квм из 25 тыс. квм всех квартир). Нормальный показатель – 10% студий в проекте. Вне зависимости от цены, для меня такое количество студий в проекте – это стоп-фактор. Студии с отделкой сейчас стоят 9-9,5 млн ₽, при разнице в 3 млн за ремонт рассматривать квартиры с отделкой в этом проекте сейчас смысла нет.

А теперь расскажу об одном моменте, о котором вы вряд ли узнаете от менеджеров по продажам. ЛСР заготовил не просто несколько домов во второй очереди проекта, а огромный микрорайон. Корпуса, которые сейчас вышли в продажу, находятся максимально далеко от метро. Люди смотрят на уже заселенную первую очередь, на ее близость к метро и существующей инфраструктуре района и думают взять дешевую квартиру под аренду. Но найти арендатора при такой конкуренции и удалении от метро будет довольно сложно.

Не нужно быть суперэкспертом, чтобы понять инвестиционную привлекательность (или, в данном случае, непривлекательность) объекта. Для грубой оценки достаточно зайти на ЦИАН и посмотреть вторичку/переуступку. Сейчас студия в Лучах со сдачей в 2024 г. в переуступке стоит 7,5 млн ₽, с отделкой – 8,5 млн ₽. Получается, что в некоторых случаях цены у застройщика выше, чем цены по переуступке, что, как я не раз говорил, должно быть стоп-фактором для покупки.

Рынок аренды в этом районе перенасыщен. Я оцениваю справедливую цену на аренду студии в 40 тыс. ₽, евро-2 – 60-70 тыс. ₽, а евро-3 – 90 тыс. ₽.

Выводы:

1. Ипотечный платеж ниже арендного платежа (нужны вложения в ремонт и меблировка)
2. Нет цели короткой спекуляции, но для долгосрочной покупки с использованием маткапитала, возможно, покупку студии за 6 млн ₽ можно рассмотреть
3. Высокая конкуренция, низкий спрос
4. Нет серьезной точки развития
5. Вопросы к качеству ЛСР по ЖК комфорт-класса
6. Не вижу роста цены объекта
7. Низкая ликвидность!

ЖК «Ольховый квартал» от Самолета

Проект находится в паре км от МКАД. На сайте застройщика студий нет, но, я думаю, что они появятся в продаже позже. Ключи обещают передать до 30 апреля 2027 г., но, как мы все понимаем, ждать, вероятно, придется как минимум до конца 2027 г. До метро «Ольховая» добираться довольно долго, поэтому, с этой точки зрения, соседний ЖК «Прокшино» выглядит привлекательнее. Новая станция метро будет находиться чуть ближе к ЖК, но существенно ситуацию не улучшит.

Цены мы можем посмотреть лишь на маленькие евро-2. И мы видим почти 11 млн ₽ за дом комфорт-класса с плохой транспортной доступностью и без инфраструктуры. Студии по переуступке на ЦИАН стоят в районе 7,6 млн ₽, но конкуренция в этой локации достаточно велика: Крост, А101, ПИК.

ЖК Foreville от 3S

В этой же локации расположен еще проект Foreville (Форевилль) от 3S. Этот девелопер строил проект в районе Верхних Лихоборов и на Рокоссовского. У них неплохое качество, лучше, чем у ПИК и Самолета. Проект строится возле будущей станции метро «Корниловская». Застройщик обещает бизнес-класс. Сейчас студии предлагаются по цене от 6 млн ₽ на низких этажах до 8,5 млн ₽ за почти однушку площадью 25 квм. И это все без отделки. Однушка площадью 36 квм уже стоит 9,5 млн ₽. Основным конкурентом проекта я считаю ЖК «Новая звезда» от Кроста, где цены похожи (большая студия за 8,8 млн ₽, однушки за 10,7 млн ₽), но у проекта от 3S лучше расположение относительно метро.

Вывод: Я бы не рекомендовал сейчас к покупке ни один из этих двух проектов из-за отсутствия отделки. Если бы при аналогичных ценах застройщик добавил отделку, то с учетом хорошей локации (лесопарковые зоны) и метро, эти варианты можно было бы рассмотреть.

ЖК «Середневский лес» от ПИК

Середневский лес – на мой взгляд, плохой проект как для аренды, так и для инвестиций, потому что он находится слишком далеко от существующих и строящихся станций метро и МЦД. То есть перспектив улучшения транспортной доступности нет. Для любого проекта, который сдается в аренду, самое важное – это хорошая транспортная доступность. Сейчас единственный вариант добраться до метро на общественном транспорте – это автобус от метро «Саларьево», и ехать придется минут 30.

Сам проект выглядит неплохо: малоэтажная застройка, достаточно много парковочных мест, но цены удивляют. Студия площадью 20 квм стоит почти 6 млн ₽. Столько же квартира стоит и на вторичном рынке. Однокомнатная квартира площадью 32 квм стоит 7,7 млн ₽ с отделкой – на вторичке цены такие же.

Вывод: Проект не интересен с инвестиционной точки зрения из-за плохой транспортной доступности и отсутствия потенциала роста цены.

При выборе инвестиционной недвижимости нужно опираться на аналитику и цифры, а цифры нам говорят, что Новая Москва – максимальная концентрация конкуренции. Сейчас здесь строится около 10 млн квм жилья, из которых 20% студий. Выбор квартиры в Новой Москве имеет некоторый смысл, когда нужно купить большую квартиру с хорошей инфраструктурой для семьи при ограниченном бюджете, но в этом случае правильнее, наверное, уже смотреть загородные дома. Например, мы строим примерно в этой же локации, по Киевскому шоссе, поселок Афинеево, и за 18 млн ₽ вы получаете свой дом площадью 150 квм с участком земли. Более подробно про наш поселок и про проект я делюсь в своем Телеграм-канале – рекомендую подписаться. А по этой ссылке вы можете посмотреть презентацию и оставить заявку.

Но что я не понимаю – это зачем покупать в Новой Москве квартиру-студию.

ВЫВОДЫ по Новой Москве:

1. ВЫСОКАЯ КОНКУРЕНЦИЯ
2. Много лотов с отделкой (нельзя создать допценность)
3. Бизнес-класс и комфорт-класс смешались
4. Нет потенциала роста цены в ближайшее время
5. Низкий арендный потенциал
6. Новая Москва – это новый пузырь для инвестора
7. Впереди еще 10 млн квм жилья и 100 тыс. инвесторов-конкурентов!

Единственное правильно решение сейчас – это делать реинвестицию: продавать квартиру в Новой Москве и перекладываться в другие, более выгодные проекты. Мы в Smarent делаем это профессионально и реально круто занимаемся продажей даже неликвидных объектов недвижимости. Мы помогаем выстроить стратегию, чтобы понять, куда правильнее переложить капитал, чтобы он приносил хороший доход. У нас есть пакет «Реинвестиция», который состоит из трех этапов: первый – это подготовка квартиры к продаже (стоимость – всего 9 900 ₽), второй – продажа недвижимости с сопровождением сделки (2-3% от цены продаваемого объекта) и третий – подбор нового объекта (1% от цены покупаемого объекта).