Сегодня у меня для вас есть две новости, одна, как говорится, хорошая, вторая – не очень.
Развитие индустрии ИЖС переходит на новый этап: Обсуждаемое в высших эшелонах власти решение относительно интеграции опыта многоквартирной застройки в малоэтажную, пригородную, близко к реализации. Очень скоро эскроу-счета, которые отлично работают у городских девелоперов, будут применяться в сегменте индивидуального жилого строительства.
А механизмы проектного финансирования, которые привлекаются девелоперами ИЖС пока ещё в единичных случаях, полноценно заработают на рынке.
✔ Во-первых, это даст импульс в направлении комплексной застройки. Речь идет о том, что загородное строительство будет всё дальше уходить от кустарного производства «точечных» домовладений, и ключевую долю рынка начнут занимать полноценные коттеджные поселки. В будущем освоение территорий должно охватывать многогектарные участки земли.
В настоящее время, такое строительство практически невозможно, так как инструменты банковского финансирования для привлечения в подобные проекты, еще только проходят стадию адаптации: застройщиков, которые их применили, можно по пальцам пересчитать.
В большинстве своём, для загородного строительства девелоперы используют собственные средства, либо вынуждены кредитоваться под очень высокий процент. Заходить в большие проекты при таком раскладе весьма рискованно. Даже если теоретически найти необходимый денежный объем.
✔ Во-вторых, практику "многоквартирной застройки" хотят внедрить во взаимоотношения между заказчиком частного дома и подрядчиком. На мой взгляд, это замечательно, так как существенно снижает риски обоих сторон.
Есть у человека, например, земля, нанимает он подрядчика, но деньги попадают не в «карман компании», а на специальный эскроу-счёт. У подрядчика появляется отличный стимул выполнить работу качественно и быстро, ведь только после фактической сдачи дома он получит оплату в полном объеме. А если вдруг исполнитель не сможет завершить начатое, за него проект закончит банк.
Кстати, программы льготных ипотек, судя по всему, тоже будут заведены в рынок ИЖС через эскроу-счета, что удобно для потребителя.
Такая же история и с комплексной застройкой.
Но есть в механизме и «побочка»: девелопер или подрядчик будут строить дома за счет некой специальной кредитной линии, займа в банке, что предполагает дополнительные нагрузки на себестоимость в виде кредитных процентов.
Да, строительство ускориться и безопасность повыситься, но за минимизацию риска и скорость придётся платить покупателю.
В частности, для нас, застройщиков коттеджных поселков, тот стартовый дисконт, который мы сейчас активно предлагаем, станет нецелесообразен.
Ведь наши проекты будут полностью профинансированы банками, и острая необходимость в продажах «на старте строительства» отпадёт сама собой. А значит, практику занижать цену на стадии котлована, которая сегодня равна практически себестоимости, девелоперы оставят в прошлом.
Для застройщиков в приоритете будет важна норма прибыли с проекта, которая не только покроет в конечном итоге расходы, связанные с проектным финансированием, но и принесет определенный доход.
В этой связи, на рынке ИЖС складывается феноменальная ситуация:
С одной стороны, потенциальный покупатель может «подождать» и полностью обезопасить себя эскроу-счетами. Но в этом случае, нужно быть готовым к совсем другим ценам на рынке ИЖС.
С другой стороны, если не ждать, а покупать «здесь и сейчас», то приобрести недвижимость можно гораздо выгоднее, чем «потом». Но! Если вы решились на такой шаг, внимательно выбирайте надежного застройщика, так как в настоящее время сделки купли-продажи идут напрямую, минуя какие-либо инструменты защиты.
В частности, если покупать собственный коттедж у нас - это будет не только стопроцентно безопасно, но и фантастически выгодно, ведь пока ещё мы предлагаем домостроения с экономией для бюджета покупателя в 30-50%. Об этом я подробно рассказывал в предыдущей статье.
А.И. Дормидонтов, руководитель ГК "МОЯ ЗЕМЛЯ", г. Владивосток
Телеграм-канал @dormidontov.ru
рекомендуем к прочтению: