Кадастровая стоимость играет важную роль в определении размера налога на имущество и арендной платы за землю. Она используется государством для расчета налоговых обязательств и других финансовых показателей, связанных с недвижимостью. Однако иногда кадастровая стоимость может быть завышена или содержать ошибки, что приводит к необоснованным расходам для собственников и арендаторов.
Цель данной статьи – подробно объяснить, когда и как можно оспорить кадастровую стоимость. Мы рассмотрим, кому доступно право на оспаривание, какие основания для этого существуют, какие сроки нужно учитывать, а также какие шаги предпринять для успешного пересмотра кадастровой стоимости.
Оценка необходимости оспаривания
Прежде чем приступать к процедуре оспаривания кадастровой стоимости, важно оценить, стоит ли тратить на это время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять правильное решение:
- Уточнение права на оспаривание: Оспорить кадастровую стоимость могут только те, чьи права непосредственно затрагивает результат кадастровой оценки. К таким лицам относятся собственники недвижимости, бывшие собственники, арендаторы, а также покупатели или арендаторы с исключительным правом выкупа или аренды.
- Определение основания оспаривания Основания для оспаривания могут быть двух видов: Техническая ошибка: ошибки в расчетах, некорректные данные о площади, материале стен. Или завышенная кадастровая стоимость по сравнению с рыночной: ситуация, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта.
- Проверка сроков давности: Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты вступления стоимости в действие до даты новой оценки. Срок давности для оспаривания архивной кадастровой стоимости составляет три года.
- Выбор консалтинговой компании: Выбор надежной консалтинговой компании, которая проведет процедуру оспаривания под ключ, очень важен. Убедитесь в квалификации специалистов и успешных результатах их предыдущих оспариваний. Наша компания Миаран предлагает услуги под ключ и имеет положительные результаты оспариваний
- Оценка расхождения кадастровой и рыночной стоимостиВажно определить примерную величину расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью, а также возможную экономию на налоге или аренде. Сравните потенциальную экономию с затратами на проведение процедуры оспаривания.
- Важность соотношения затрат и экономииПроцедура оспаривания имеет смысл, если ожидаемая экономия на налогах или арендных платежах превышает затраты на процесс оспаривания. Если затраты больше, то оспаривание может быть нецелесообразным.
Подробное рассмотрение этих шагов поможет принять обоснованное решение о необходимости оспаривания кадастровой стоимости.
Право на оспаривание
Оспорить кадастровую стоимость могут только те, чьи права непосредственно затрагивает результат кадастровой оценки. Это может быть собственник недвижимости или доли в ней, бывший собственник, если он хочет сделать перерасчет налогов за время владения, арендаторы недвижимости, если арендная плата рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Также право на оспаривание имеют покупатели или арендаторы земельного участка, если у них есть исключительное право выкупа или аренды. Например, собственник здания, который имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним.
Основания для оспаривания
Оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям: технические ошибки и завышенная кадастровая стоимость по сравнению с рыночной.
Технические ошибки
Одной из причин для оспаривания кадастровой стоимости могут быть технические ошибки в расчете. Например, указание некорректной площади, материала стен или других характеристик объекта недвижимости. Если выявлены такие ошибки, необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку. В этом случае нужно написать обращение об исправлении ошибки и приложить документы, подтверждающие ошибку, например, технический паспорт. ГБУ рассматривает заявление в течение 30 рабочих дней. Если ошибка будет признана, ГБУ само передаст новые сведения в Росреестр. В противном случае придется оспаривать кадастровую стоимость в суде.
Завышенная кадастровая стоимость
Другим основанием для оспаривания может быть ситуация, когда кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае необходимо подготовить отчет об оценке и обратиться в суд. В некоторых регионах, таких как Московская область, можно предварительно обратиться в специальную комиссию. Суд назначит экспертизу, по результатам которой примет решение о справедливой кадастровой стоимости объекта или о необходимости ее корректировки.
Сроки подачи заявления
Обычные сроки
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты, когда стоимость вступила в действие, и до даты, когда в базу внесут результаты новой кадастровой оценки. Это означает, что оспорить кадастровую стоимость можно в период с даты начала применения кадастровой стоимости до даты окончания ее применения.
Архивная кадастровая стоимость
Архивная кадастровая стоимость — это стоимость до того, как в ЕГРН внесли данные новой кадастровой оценки. Для оспаривания архивной кадастровой стоимости действует срок давности в три года. Например, если в 2019 году кадастровая стоимость офисного помещения была определена в 5 млн рублей и действовала с 1 января 2020 года по 31 декабря 2022 года, а с 1 января 2023 года начала действовать новая кадастровая стоимость в 8 млн рублей, то предыдущая стоимость в 5 млн рублей становится архивной.
Если оспорить 5 млн рублей в 2023 году, можно вернуть переплату по налогу на имущество за три последних года, когда действовала архивная кадастровая стоимость: 2020, 2021 и 2022. Если оспаривать в 2024 году — только за два последних года: 2021 и 2022, так как вернуть переплату за 2020 год уже не получится из-за истечения срока давности. В 2026 году оспорить архивную стоимость в 5 млн рублей уже не удастся, так как срок давности истечет.
Трехлетний срок давности для оспаривания кадастровой стоимости объектов со статусом права собственности регламентируется статьями 78 и 79 Налогового кодекса РФ, а для земельных участков на праве аренды — статьями 196 и 200 Гражданского кодекса РФ.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
До 2026 года кадастровую стоимость можно оспаривать как в суде, так и в специальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Обращение сначала в комиссию не является обязательным. Если комиссия отказывает в удовлетворении заявления, собственник может подать иск в суд с требованием установить кадастровую стоимость на уровне рыночной.
Новые правила с 2026 года
С 1 января 2026 года вступает в силу новый порядок оспаривания кадастровой стоимости, который предполагает обязательный досудебный претензионный порядок. Это означает, что перед обращением в суд необходимо подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Комиссия должна решить, есть ли основания для установления кадастровой стоимости на уровне рыночной.
Документы для подачи в комиссию
Для подачи заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости потребуются следующие документы:
- Заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки.
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или копия правоустанавливающего документа на недвижимость, например, договор аренды земельного участка.
- Отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде с электронной подписью.
В заявлении об оспаривании кадастровой стоимости необходимо указать название компании, адрес, формулировать право компании на подачу такого заявления и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной. Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра, а отчет об оценке рыночной стоимости должен быть подготовлен независимой оценочной организацией.
Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Если она примет решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, то сама отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке. Если комиссия отказывает в удовлетворении заявления, дальше можно обратиться в суд.
Процедура оспаривания в судебном порядке
Для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке потребуются следующие документы:
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, либо копия правоустанавливающего документа (например, договор аренды земельного участка).
- Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
- Административное исковое заявление.
Алгоритм действий после положительного решения суда
- Ожидание вступления решения в законную силу: Обычно это занимает месяц после вынесения решения, в течение которого ответчик может подать апелляцию.
- Получение копии решения суда: Копию решения с отметкой канцелярии суда о его вступлении в законную силу необходимо получить лично.
- Подача заявления на внесение изменений в кадастр: Необходимо подать заявление в МФЦ или Роскадастр, приложив заверенную судом копию решения.
Внесение изменений в кадастр и налоговые льготы
После подачи заявления и получения решения суда, новые значения кадастровой стоимости вносятся в базу в течение месяца. Изменения на кадастровой карте могут появиться позже, после технического обновления сайта.
После внесения новых данных в кадастр, собственник может зачесть в счет будущих платежей излишне уплаченный налог на имущество или арендные платежи. Для этого нужно подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию или департамент городского имущества.
Подведение итогов
Оспаривание кадастровой стоимости — важный процесс, который может значительно снизить финансовую нагрузку на собственников и арендаторов недвижимости. Понимание, кому доступно право на оспаривание, на каких основаниях это можно сделать, а также знание сроков и порядка подачи заявлений, являются ключевыми элементами для успешного пересмотра кадастровой стоимости.
Советы по успешному оспариванию кадастровой стоимости
- Тщательно проверяйте документы: Убедитесь, что все необходимые документы собраны и оформлены правильно. Ошибки в документации могут привести к отказу в оспаривании.
- Проверяйте право на оспаривание: Перед началом процедуры убедитесь, что вы или ваша компания имеете право на оспаривание кадастровой стоимости.
- Используйте профессиональные услуги: Обратитесь к квалифицированным консалтинговым компаниям, которые могут предоставить услуги "под ключ", включая оценку и юридическое сопровождение.
- Сравнивайте затраты и выгоды: Проведите предварительный анализ возможной экономии на налогах или аренде и сравните её с затратами на проведение процедуры оспаривания.
- Действуйте своевременно: Учитывайте сроки подачи заявлений как для текущей, так и для архивной кадастровой стоимости. Своевременное обращение поможет избежать пропуска сроков давности.
- Готовьтесь к судебной процедуре: Если досудебное оспаривание не принесло результата, будьте готовы подать иск в суд и пройти все этапы судебного процесса.
Следуя этим советам, вы сможете повысить шансы на успешное оспаривание кадастровой стоимости и снизить свои финансовые обязательства.