Временная управляющая организация для управления многоквартирным домом может быть назначена, если в МКД не выбран/не реализован способ управления или не определена УК:
ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом:
17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.
“Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом” утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. № 1616.
Как это работает на практике
В нашей стране есть большое количество домов, которые ни одна управляющая организация не захочет взять в управление. Например, это аварийный фонд (но не признанный аварийным в установленным порядке). Или то, что на Севере называется “деревяшками”, т.е. деревянными домами с локальными очистными сооружения (септиками и колодцами вместо централизованной канализации).
Такие многоквартирные дома, в случае их выставления на конкурс, не проторговываются.
Управляющие организации их не берут в управление по причине большого числа рисков, связанных с эксплуатацией. Вне зависимости от состояния жилого фонда его нужно поддерживать по требованиям закона. Однако с учетом того, что соблюсти их невозможно, все эти риски ложатся на управляющую организацию, которая не хочет эти риски на себя брать.
Орган местного самоуправления тоже находится под давлением: он проводит конкурс, но результат конкурса – отсутствует. Начинаются проблемы с прокуратурой. В северных регионах в случае передачи в управление “деревяшек” орган местного самоуправления реализует даже некоторые муниципальные преференции, которые, нужно заметить, помогают не всегда.
В такой ситуации появление ч. 17 в ст. 161 ЖК РФ призвано помочь местным властям решить проблемы с эксплуатацией жилья.
Временно назначенная управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом не более 1 года до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или проведения открытого конкурса.
Оказание жилищных и коммунальных услуг во “временных” условиях и процедура выбора
Правила № 1616 исходят из того, что предоставление коммунальных услуг при временном управлении осуществляется ресурсоснабжающими организациями, которые являются исполнителями коммунальных услуг. При этом временная управляющая организация занимается только эксплуатацией, т.е. текущим содержанием и ремонтом.
Для того, чтобы выбрать временную управляющую организацию орган местного самоуправления ведет специальный перечень, который подлежит актуализации уполномоченным органом не реже чем один раз в 5 лет и размещается в ГИС ЖКХ.
В этот перечень организаций включаются управляющие организации, представившие заявление о включении и расположенным на территории соответствующего муниципального образования. Иными словами, ЛЮБАЯ управляющая организация может взять (получить) дома в управление в порядке ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, при соблюдении одного формального требования - надо просто подать соответствующее заявление. Как говорится - было бы желание (поскольку, как уже было указано выше, в таком способе взять дополнительные дома в управление есть свои подводные камни).
Включение в перечень идет в хронологическом порядке.
Поскольку одной из целью этого нововведения было стимулирование конкуренции, то при определении управляющей организации орган местного самоуправления выбирает (обязан выбрать) ту, у которой наименьшее количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций. Если число домов одинаковое, то выбирается та, которая попадает первой в перечень (п. 8 Правил № 1616).
Особенности предоставления услуг при временной управляющей организации
При временной управляющей организации письменные договора, как правило, не заключаются. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Тариф на текущее содержание устанавливается на основании решения органа местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). При этом формально власти должны руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр, однако это происходит не всегда (потому что эти рекомендации не носят обязательного характера), потому тариф может быть установлен произвольно.
Предельный срок договора управления для временной управляющей организации – 1 год. Он может быть сокращен, если будет проведен открытый конкурс или собственники сами проголосуют на общем собрании за смену способа управления домом. (В свою очередь, для “временной” управляющей организации имеется отличный шанс провести общее собрание и взять данный дом в управление на постоянной основе, а заодно, утвердить и другой тариф).
Также, временная управляющая организация не заключает договора с ресурсоснабжающими организациями. Предоставление коммунальных услуг жителям осуществляется поставщикам ресурсов (п. 3 Правил № 1616). При этом коммунальный ресурс на содержание общего имущества в данном случае в законе поименован как общедомовые нужды и является не жилищной, а коммунальной услугой, выставление которой потребителю также осуществляет ресурсник (пп. “б” п. 17 и п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).
Конечно, временная УО обязана выполнять все работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а жильцы МКД обязаны их оплачивать. Если они этого не делают, то УО имеет полное право взыскать задолженность, пени и судебные расходы в судебном порядке!
Пишите в сообщения группы ВК - хочу консультацию.
