Основной бизнес Юлии Хлудневой — девелопмент в Сочи и, с недавнего времени, на Бали. Также у Юлии есть благотворительный проект для школьников. Обо всем она рассказала подробнее, когда пришла в гости в студию моего канала Ольга Благовещенская.
Первый проект Юлии Хлудневой
«Мой первый проект – отель «Моне» в г. Адлер. Мы купили старый санаторий «СССР», и сделали из него четырёхзвёздочный отель, переименовав его в «Моне». Концепция была подготовлена в 2020 году, на основе нее был выполнен капитальный ремонт здания. Сейчас старый санаторий не узнать, только по внешней архитектуре специалист сможет понять, что она изначально советского типа. Сохранились маленькие номера от бывшего санатория, всего 21 квадрат. Для капитального ремонта разрешение на строительство не потребовалось, поэтому введенный тогда мораторий нас не коснулся», - рассказывает Юлия Хлуднева.
Фейковые объявления на рынке Сочи
Мы привыкли к тому, что рынок недвижимости Сочи немного диковат. Встречаются фейковые объявления. Мало настоящих стоящих объявлений. При этом комиссия брокера составляет не 5% как в Москве, а доходит порой до 15%.
«Если изучать курортные города по всему миру, то можно заметить, что у всех них примерно одинаковая эволюция развития, - объясняет Юлия, - У нас более высокие комиссии, выше, чем на других рынках. Так происходит потому, что в основном все сделки проходят через брокера. Это объяснимо, т.к. покупатели, как правило, не местные, не знают рынок непосредственно в этой локации, не знают, какие локации, каких застройщиков лучше выбрать. В такой ситуации всегда проще довериться другому человеку в выборе недвижимости. Из-за того, что сделки проходят через брокеров, влияние брокеров очень высоко, и те поднимают комиссию».
«Откуда берутся фейковые объявления? Из-за того, что все клиенты не местные, они не разбираются в рынке, не знают цены, им приходится рассчитывать на агента. Фейковые объявления возникают из-за того, что основная задача получить звонок от клиента, и он выставляет объявление на любом агрегаторе — Авито, Циан, с привлекательной картинкой и сильно заниженной стоимостью, например, 3-х комнатная квартира за 3миллиона рублей. Это делается только для того, чтобы получить звонок клиента, потом уже начинается его обработка».
«Почему так не делают в Москве, например, или в Питере? Да потому, что есть внутренний рынок. Живя в Москве, ты понимаешь какие тут цены. По такому объявлению будет сразу видно, что это фейк. А когда открываешь объявления в Сочи, если человек не знаком с рынком, а просто решил купить себе курортную недвижимость, он не представляет уровень цен в Сочи. Что там, 200 тысяч за метр нормальная цена или миллион рублей за метр — он не знает. Поэтому, наткнувшись на такие объявления, он спокойно звонит по ним, даже не подозревая, что это фейк».
Многие инвесторы боятся заходить на рынок Сочи, потому что ситуация непонятна. Не ясно, что может случиться с землей, с объектом. Мы знаем случаи массового ареста, сноса недвижимости, ликвидации незаконных построек. Например, купил человек недвижимость, а потом ее может не стать. Регион имеет репутацию юридически нестабильного, возникают большие опасения инвесторов по поводу проблем с документацией, с легитимностью самих объектов.
«Если клиент перечисляет средства на покупку недвижимости на эскроу-счет (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком), можно быть уверенным, что его деньги защищены. Поэтому единственное, что я бы рекомендовала — это не заходить в проекты, которые не имеют эскроу-счетов. Если даже произойдет потрясение, от которого никто не застрахован, при том, что документы будут абсолютно чистые, банк может это проверить, может произойти что угодно, и земля потеряет свой статус. Девелопер потеряет эту землю, но если деньги лежат на escrow-счету, то деньги обязательно вернутся покупателю» - объясняет Юлия Хлуднева.
«В Сочи, к сожалению, присутствует практика, когда девелоперы попадают в судебные споры, вступают в прения с государством на тему статуса земли. Случается это чаще, чем в любом другом регионе, поэтому нужно учитывать предпринимательские риски».
«Потихоньку происходит эволюция рынка, и сомнительных проектов становится меньше. Все больше девелоперов строят качественные проекты с чистыми документами, соблюдая законодательство. Регуляторы начинают более жестко реагировать на нарушение закона, и предприниматели понимают: нет смысла рисковать, лучше изначально делать все документы правильно».
Агрегатор для борьбы с фейковыми объявлениями
«Сам принцип работы агрегатора Nedvex заключается в отсутствии смысла в фейковых объявлениях, потому что теряется вообще вся психология и мотивация создания фейковых объявлений. Фейковые объявления создаются, чтобы поймать звонок клиента, а платформа является закрытой, и доступ к ней имеют только девелоперы и риэлторы. Пропадает мотивация создавать такие объявления, т.к. «ловить» на них некого. Эта база является профессиональным инструментом для риэлторов и застройщиков. Застройщики публикуют внутреннюю информацию и документы на объект. Риэлторы берут информацию и непосредственно работают с ней далее, - объясняет Юлия Хлуднева, - платформа также позволяет управлять отелями, это направление имеет творческую составляющую. Ты думаешь о том, как удивить клиента, какой опыт он должен пережить. Это направление не такое прибыльное как девелопмент, а в нашем случае мы вообще держим его на самоокупаемости. Зато оно дает невероятную площадку для творчества, потому что ты каждый раз думаешь, каким образом подарить эмоции клиентам, через какой путь клиента проходят твои гости. Сейчас растет экономика впечатлений во всех бизнесах. Например, рестораны думают над тем, какую подачу блюд они будут делать. В Москве, например, востребована концепция иммерсивных ресторанов. Это когда подача блюд происходит вместе с театральной постановкой. Есть рестораны шеф-тейбл, когда шеф-повар рассказывает про то, как он готовил те или иные блюда. В отельном бизнесе то же самое. Сейчас отели думают о том, какие эмоции будут проживать их гости, как удивить гостей, оставить у него впечатления через его эмоциональный опыт, который они проживают непосредственно в отеле. Сейчас это направление - основной вектор нашего развития».
Почему выбор пал на Сочи?
Спросила я у Юлии. «Это произошло случайно. Я переехала в Сочи в период Олимпиады, с первым своим бизнесом. Была поражена сочетанием красивейшей природы, прекрасной погоды, комфортной температуры, соответственно, наличием моря. 15 минут езды, и ты находишься на каких-то невероятных природных локациях, на водопадах, например, и это может быть достаточно безлюдное место, нет очереди людей. Я не понимала, как можно жить в другом городе России, если есть такие курорты. После Олимпиады мне захотелось остаться, и я начала думать, чем заняться в регионе. На тот момент было развито две сферы, это туризм и недвижимость. Я пошла в сторону недвижимости.
Если сравнивать то, что я видела, наблюдала до Олимпиады и сейчас, это колоссальная разница. Очень много компаний из Москвы приехали в Сочи и открыли свои филиалы, рестораны, начали открываться детские сады, школы, развивается инфраструктура, коворкинги, город преобразился, уровень очень вырос. Сейчас я живу на два города – Сочи и Москва».
Высокими ценами на недвижимость Сочи обязан Юлии?
«Почему так получилось? Мы в свое время начали запускать концепции новых дорогих проектов, подстегнув тем самым развитие рынка, - объясняет Хлуднева, - при наличии большого спроса на такие объекты у обеспеченных людей, мы просто дали им этот продукт, мы создали его на рынке Сочи. В том числе сами как девелоперы, но и работа с другими девелоперами, создавая им концепции. Рынок стал более цивилизованным. Проекты стали лучше. На что мы действительно старались повлиять, это на то, чтобы в городе появлялись более качественные проекты. Я очень верю в этот регион, так как понимаю, что его ждет бурное развитие благодаря невероятной природной базе. Этот рынок будет расти».
«У нас в городе есть проекты со стоимостью три с половиной миллиона за метр, и у этих проектов есть спрос, люди покупают эту недвижимость. Тяжело оценить, где ценовой предел».
Кроме курортного отеля «Моне» в Адлере Юлия также владеет отелем «Волна». На предстаче проект Atrium, бутик-отель Verdi уже принимает гостей. «Они различаются между собой. Волна это 8 гектаров территории, это большой формат: резиденции плюс отель. Есть и маленькие проекты, например, Verdi, где буквально 30 номеров, он работает по отдельному типу. Но концепции схожи в том, что во всех этих отелях частными лицами приобретаются номера как инвестиция. На финальной стадии строительства все они почти распроданы, и мы сейчас в активной фазе отсмотра новых проектов для запуска. Есть очень много старых санаториев, которые требуют реновации. С учетом, что мы сохраняем отельную концепцию, мы рассматриваем и пансионаты под реконструкцию и реновацию», - рассказывает Юлия.
Кроме Сочи
«Вместе с Алексеем Капитановым (Алексей Капитанов, автор пространств «Хлебозавод», «Суперметалл») мы создали проект The Heights на Бали. Это резиденция отельного типа с инфраструктурой. В целом остров Бали зеленый, но все леса уже вырублены застройщиками. Однако, мы нашли землю, которая полностью состоит из манговой рощи, с деревьями высотой 5−6 метров. Роща когда-то была посажена местным жителем. На ней мы будем интегрировать наш проект, который будет включать ресторан спа, сауны, купели, бассейн, коворкинг, резиденции отельного типа. Их можно будет как сдавать через отельного оператора, так и самим приезжать и отдыхать.
«Рынок Бали — это рынок Сочи лет 10−15 назад. Очень хаотичная застройка, невероятная природа, присутствует путаница в документах. Только сейчас появляются проекты с чистыми документами».
На Бали круглогодично высокая загрузка, и проекты имеют невероятную инвестиционную привлекательность, выше, чем по России. При этом мы получаем валютную выручку. Индонезийская рупия более стабильна по отношению к доллару, чем, например рубль. Поэтому мы считаем этот рынок привлекательным. Да, он сложен с организационной точки зрения, потому что все равно еще присутствует хаос. Нет городской инфраструктуры. Все девелоперские проекты «нанизываются» на городскую инфраструктуру. Проектов очень много, и возникают перебои с водоснабжением, не хватает дорог, очень много пробок и т.д. Это из минусов. Из плюсов - очень высокая инвестиционная привлекательность».
Благотворительный проект для школьников
«Как родилась идея проекта. В 2023 году я достаточно много выступала и заметила, что когда меня приглашали на аудиторию молодых ребят, по 15−20 лет, я чувствовала, что я как-то по-особенному отношусь к этим выступлениям, они меня вдохновляют. После них я выхожу очень заряженной, и обычно, если, например, я внутренне ставлю себе тайминг полтора часа, то тут я могу простоять на сцене четыре часа. Каждый раз я задавала себе вопрос, что еще я могу им дать, чтобы поменять их жизнь в лучшую сторону или положительно повлиять на нее. Мы с Мишей (Михаил Гребенюк, предприниматель и коуч) обсудили это, и родилась идея благотворительного проекта для школьников. Мы подумали, а что, если бы у нас в 15 лет был наставник, который уже прошел этот путь. Путь становления, путь необязательно бизнесмена, а именно человека, который бы мог поделиться мудростью, своим жизненным опытом. И тогда мы решили сделать такой проект, - рассказывает Юлия Хлуднева, - каждый из нас взял группу по 20 человек школьников. Мы дали им обещание, что в следующие 10 лет мы будем их наставниками, и мы будем встречаться. Мы с ними встречаемся раз в два месяца, передаем им непосредственно опыт по той или иной теме. Это не обязательно бизнес, мы пока не обсуждаем бизнес. Первая тема, которая у нас была, — важность взаимоотношения с родителями. Насколько важно выстроить хорошее отношение с родителями, как это потом повлияет на твою жизнь, на твое мироощущение. Многие подростки находятся в плохих отношениях с родителями и только к 30 годам пересматривают свои отношения. Мы подумали, а почему бы как бы не рассказать им сразу о важности таких отношений, пока они дома, пока не выпали из гнезда: «идите и выстраивайте отношения с родителями, улучшайте их».
«Также мы разбираем с ними вопросы долгосрочного планирования жизни на 30−40 лет вперёд, подход к формированию своей жизни через ее планирование. Мы дали им обещание, что в следующие 10 лет будем рядом, а с них взяли обещание, что, когда пройдут эти 10 лет, они возьмут такую же группу, каждый по 20 человек, и тоже станут наставниками для других школьников. Получается такая цепочка, которая должна только разветвляться».
«Школьников в группы мы отбирали по эссе. Заявки на участие в проекте оставили около 2000 детей. Мы отобрали только 40, потому что у нас была возможность взять к себе только по 20 человек каждый. И мы отбирали по принципу мотивационного письма, зачем тебе это надо, почему ты хочешь попасть на этот курс. Причина - мы считаем, что единственное, что в данном случае нужно от ребенка, это желание выучиться новому, желание расти», - объясняет Юлия Хлуднева.
В заключение, как и другие мои гости, Юлия оставила пожелание для подписчиков канала: «Есть возможность прожить жизнь на максимум, то нужно ее прожить на максимум во всех сферах. Вот мы говорим: дружба либо семья, либо бизнес, а я всем желаю посмотреть на свою жизнь, посмотреть на каждую ее сферу и подумать, а где в этой сфере может быть абсолютный максимум или абсолютно идеальное состояние. И через это как-то поменять свою жизнь».
Смотрите выпуск полностью, оставляйте комментарии!