Немного сухих цифр на конец 2023 года. Рост стоимости за 1 квадратный метр жилья 1. Челябинск - 33,3%; 2. Омск - 26,8%; 3. Екатеринбург - 25,2%.(источник: Известия Недвижимость https://iz.ru/1627342/2023-12-28/nazvany-goroda-s-samym-vysokim-rostom-tcen-na-kvartiry-v-2023-godu)
Причин, вызвавших такой стремительный рост цен, различного рода «эксперты» и «ушлые риелторы» называют множество.
Первые просто с серьезными выражениями лиц гадают на кофейной гуще, анализируя графики и статьи таких же как они писак. А вторые всегда хотят нажиться на любом колебании цен. Им глубоко наплевать на то, что обыватель страдает, переплачивая непомерную цену за недвижимость. Свою конскую комиссию и "экспертность" они нарочито будут стараться повесить на покупателя. И чем выше цена на квартиру, тем больше они заработают.
Их любимые способы манипуляции выглядят примерно следующим образом. Они должны убедить человека в том, что у него осталось совсем мало времени на совершение сделки. Либо льготная ипотека вот-вот закончится, либо цена как вырастет и тогда вы точно переплатите.
Справедливости ради нужно заметить, что некоторые их предсказания опираются на объективные экономические и политические причины, и являются закономерными.
Вот только они всячески пытаются их продать под видом своих уникальных знаний. Убеждают неопытного человека в том, что имеют доступ к особой информации, базам данных и всё проверяют на законность. Последний пункт может сделать абсолютно любой человек и для этого, в принципе, не нужен риелтор. Стоить проверка недвижимости на обременение будет в районе 1500-2000 руб. Тем более в каждом МФЦ есть бесплатный юрист. А для проведения сделки более ускорено можно оплатить услуги юриста и это стоит в районе 3500-4000 руб.
Риелторы и глазом не моргнув продадут вам все те же самые услуги тысяч за 150 000-250 000 руб. На личном опыте многократно в этом убеждался. За последнюю сделку продавец при мне отдала риелтору 225 000 руб.! Причем задача риелтора была просто в том, что она стояла рядом. Все юридические вопросы решали сотрудники ипотечного центра банка ВТБ. Так же эти риелторы очень сильно накосячили с документами и подвергли риску продавца. Но это уже другая история.
Возвращаемся к теме данной статьи. Почему же всё-таки Омск и другие сибирские города являются лидерами роста цен на недвижимость?
Хочу выделить три причины, которые на мой взгляд являются более объективными и лежат на поверхности:
- До недавнего времени в Омске были одни из самых низких цен на квартиры в сравнении с другими городами России. Строительство новых домов было крайне малым. Жилой фонд города Омска состоял преимущественно из старых домов. Социально инфраструктурного развития не было в тех масштабах, что в других городах страны. Отсюда и складывалась невысокая стоимость квадратного метра жилья. За последние 5-10 лет стройка увеличилась кратно. Стали строиться дороги, парки, новые жилые кварталы. Город стал развиваться быстрыми темпами. И на контрасте кажется, что рост цен сумасшедший, но на деле он просто достиг уровня развивающихся городов России.
- Количество людей, проживающих в городе, перевалило за 1,2 млн. человек, что даже больше, чем, к примеру, в Воронеже. При въезде в Воронеж создаётся ощущение, что ты попал в суперзастроенный город. Там буквально нет свободного клочка земли, где бы не стояла новостройка. В Омске же на данный момент не так. По-прежнему стройки более локальны. Темпы строительства жилья гораздо и гораздо ниже, чем в других городах-миллионниках. Это в свою очередь создаёт дефицит хорошего жилья в более развитых районах города. Его банально гораздо меньше на рынке, чем необходимо для удовлетворения потребностей мегаполиса. Этот дефицит и толкает дополнительно рост цен, вдобавок к естественным экономическим причинам, таким как инфляция и курс национальной валюты.
- Миграция населения из европейской части России вглубь страны и за Урал. Можно по-разному к этому относиться, но это данность. События происходящие вблизи западных границ страны дополнительно повлияли на рост цен. Появились категории людей, которые переезжают из приграничных регионов за Урал и покупают квартиры. А чем выше спрос на дефицитное жильё, тем выше его стоимость.
Тут нет никаких теорий заговора или жадных москвичей, которые скупают всё подряд куда только могут дотянуться их руки. Все процессы естественны. Также есть категории инвесторов, которые диверсифицируют свои активы, вкладываясь в недвижимость за Уралом, в более отдалённые регионы. Таким образом они сохраняют свои сбережения в менее рискованных, с их точки зрения, районах.
Так что же делать если нужно покупать квартиру? Чего ждать от цен на рынке недвижимости в России?
Если вы, как и многие люди, наивно полагаете, что нужно немного подождать и цены пойдут вниз, то я вас расстрою. Вот уже последних 15 лет я слышу эти фантазии людей. Ещё чуть-чуть и после «нового года» цены точно пойдут вниз. К сожалению, это не так и противоречит жестоким законам рынка и экономики в целом. Из-за инфляции и постоянных кризисов, в которых пребывает наше государство, национальная валюта обесценивается каждый год. Как бы не старалось наше государство укрепить статус национальной валюты, на деле мы всё равно эмитируем наши деньги, опираясь на золотовалютные резервы. Да, в последние годы мы в меньшей степени слышим про доллар США, и всё больше используем в расчётах резервные валюты других стран. Но чтобы рублю стать полноценной резервной валютой должно пройти очень много экономических и геополитических изменений.
Де-факто все расчёты и ожидания девелоперов происходят в долларе США. Так исторически сложилось. Он является общемировой расчётной единицей.
К чему я это?
Большие строительные компании и инвесторы считают свои прибыли в этом самом долларе США. Поэтому чем сильнее будет падать курс рубля относительно доллара США, тем дороже будут цены на недвижимость в целом. Конечно, в первую очередь это будет касаться новостроек. Но и вторичка тоже следом будет расти в цене. Ведь инвестор, купивший недвижимость, закладывает в первую очередь цену в долларе или евро, но никак не в рубле. Я не исключение. Не являясь профессиональным инвестором, я машинально делаю перерасчёт именно в доллар, делая оценку для себя как изменилась цена на ту или иную недвижимость.
Ещё одним косвенным фактором того, что цена на недвижимость не будет падать, является сравнительно невысокая стоимость квадратного метра.
Для России она составляет 1240 $. Какой бы внушительной эта сумма не казалась, но это далеко не самая высокая цена. По рейтингам мы занимаем 82 место в мире. Вот несколько лидеров. Гонконг - 32 000 $ за 1 квадратный метр, Сингапур - 20000 $, Япония - 9000 $, Китай - 7000 $. Даже Таиланд - 3500 $ а Вьетнам - 2500$. Мы не то, что падать должны, мы ещё не выросли как следует. Напомню, занимаем мы лишь 82 место находясь между Алжиром и Иорданией.
Сейчас я приведу вам наглядный пример того, что девелоперы мыслят именно расчётами в долларе.
Вспомните курс доллара десятилетней давности. Примерно 33 руб. за 1 доллар.
Итак, умножаем среднюю стоимость квадратного метра в долларах десятилетней давности на рубли.
1200 $ * 33 руб. = 39 600 руб. Именно такой была средняя цена квадратного метра в России десять лет назад. Тут я не лукавлю, вам достаточно это вспомнить или поискать в интернете.
Сегодня имеем следующие показатели.
1200 $ * 89 руб. = 106 800 руб.
Именно такой и является средняя стоимость квадратного метра жилья в нашей стране сегодня. Посмотрите на любом специализированном сайте по продаже недвижимости.
Какие выводы можно сделать исходя из этой логики?
Нет лучше дня для покупки недвижимости чем сегодня. И это «сегодня» будет именно в тот момент, когда вы решите, что пришло время купить квартиру. Если, конечно, вы не зарабатываете в долларах или евро.
Нет ни одной весомой предпосылки к снижению цен на первичном, да и на вторичном рынке тоже. Конечно, есть мировые примеры обрушения цен по типу ипотечного кризиса 2008г. Тогда следствием была ничем не обеспеченная ипотечная перекредитованность населения. Но это совсем другая ситуация и с нашими реалиями не имеет ничего общего.
Личный совет. Не давайте себя водить за нос ушлым риелторам, больше анализируйте, ищите и читайте соответствующую информацию. Сейчас существует огромное множество различных видов проведения сделок, в которых вы ничем не рискуете так как государство их жестко контролирует. Всё необходимое для проверки недвижимости на обременение и законность продажи есть в свободном доступе и стоит очень недорого. Запомните, риелтор ищет «ленивого лоха». Он в прямом смысле в 100 раз дороже продаст вам бесплатные услуги из МФЦ. Ни одну сделку с обременением вам не зарегистрируют. К счастью, государство сделало всё возможное для того, чтобы обезопасить физических лиц в сфере сделок с недвижимостью. Но всегда за наш счёт хочет поживиться ушлый паразит, который ищет неграмотного ленивого покупателя. Я надеюсь, вы достаточно грамотны и это не про вас.
Если данная статья была вам полезна, то поставьте пожалуйста лайк, напишите комментарий или подпишитесь на мой канал. Мне будет очень приятно и это будет самой лучше оценкой моего творчества. Спасибо за проявленный интерес.
Автор: Мезенцев Сергей 07.06.2024 г.