Тихая революция на рынке арендной недвижимости или сфера недвижимости никогда не будет прежней в 2024.
Мы все видим большие сделки на рынке маркетплейсов и криптовалют, но вот рынок недвижимости самый тяжелый и, следовательно, реагирует с небольшим лагом. И самое интересно то, о что в ближайшие 5 лет мы увидим тихую революцию на рынке недвижимости в сфере долгосрочной аренды.
- Она уже происходит, просто мы не видим или не хотим этого видеть. Нам более привычно состояние без изменений. Я лично сам когда проводил сделку покупки квартиры хотел ее видеть в обычном варианте, а не когда половина сотрудников банка и регистраторы удаленно работают.
И это происходит по нескольким факторам:
1. На данный рынок смотрят крупные игроки самого рынка недвижимости.
И я говорю не про ЦИАН или Яндекс Недвижимость, а вот как раз вижу как застройщики, а-ля ПИК, ищут новые возможности получения постоянных доходов. Добавляют еще жару крупные государственные игроки. Например, ДОМ.РФ запустил собственный сервис для аренды недвижимости, по формату, когда они выкупают «неликвидные площадки» застройщиков по «рыночным» ценам и сдают в аренду через свой сайт и крупные площадки.
- В ковычках, так как мы понимаем, как оптом продают государству квадратные метры Плюс прилетела новость, что Агентство ипотечного жилищного кредитования запускает первый доходный дом в столице. По замыслу правительства, аренда должна стать одним из ключевых способов решения «квартирного вопроса».
2. Рынок требует отбеливания или обеления
Текущий рынок аренды недвижимости - это а-ля рынок такси в 2000 году. Такой же ужасный, вонючий и без сервиса за неоправданно высокую стоимость. Оплата наличными, ценник нефиксированный и вас всегда кто-то может «выселить» по середине дороги. В 2024 году, когда доставка еды происходит за 20-30 минут, а такси приезжает за 2-3 минуты по фиксированному тарифу, рынок аренды сам по себе органически должен трансформироваться в новые сервисы.
- Сейчас только около 5% собственников платят налоги с доходов аренды. Только для города Москвы это недополученный более 1 млрд налогов, а ведь при снижении нефтянных доходов - это хороший инструмент для пополнения казны города(ов).
3. Аренда = сервис по подписке
Аренда в 2025-35 перейдет в модель подписки. Вы скажете, так я сейчас оплачиваю каждый месяц, и вроде это как подписка. Тут и да, и нет. Дело в том, что тут есть подписка, но не слова «сервис». А сейчас уже, когда мы что-то оплачиваем, мы хотим получать понятный сервис и инструмент для контроля.
Сейчас арендатор хочет в приложении найти квартиру, выбрать шторы и время проживания. Иметь возможность досрочного расторжения договора с понятными тарифами, а также, заказывать опционально уборки и доставку еды. Я думаю, говорить про то, что своевременный ремонт квартиры и ее обслуживания должны быть - это уже странно/лишнее. А еще странно, когда вы сами занимаетесь ремонтом квартиры и пытаетесь согласовать мелкие затраты с собственников, как бы даже оправдываюсь. Я понимаю., что везде по-разному, но в целом мы, арендаторы, сталкиваемся с аналогичными проблемами.
4. Ценность агентов равно нулю
Имея в смартфоне все доступные объявления и квартиры, ценность агента равна нулю. Собственник сам сможет разместить объявление, фото и ответить на звонок. А потенциальный арендатор не видит смысла оплачивать 50-100 % комиссию за ответ за звонок агента и составления типового договора, который никак не защищает стороны.
- Тем более, что странно, что комиссию должен оплачивать арендатор, который и так скорее переплачивает за аренду в не лучшей квартире в старом фонде, где шумоизоляция от соседей оставляет желать лучшего.
Но все равно рынок агентов не умрет, просто я думаю на 5% в год будет терять рынок аренды. В продаже недвижимости агенты в действительности нужны, только качественные специалисты из этой сферы.
5. Депозит, как гарантия прошлого
Я не понимаю какую ценность несет депозит, когда 30-40 тыс. рублей не смогут компенсировать даже ремонт мебели или кухни. Все понимают, что только в небольшой студии мебели и техники на 150-200 тыс. рублей. И по итогу, это лишь частичная страховка от съезда арендатора, но в реальности, это всегда конфликт между сторонами, который часто бывает негативным.
- Сейчас есть понятные инструменты для страхования недвижимости, в том числе, страховка от ущерба арендатора, которую можно использовать от мелкий повреждений во время эксплуатации арендной квартиры. Про страхование и мой опыт работы со страховыми компаниями опишу в следующих статьях на примерах из личного опыта.
Остается догадываться, каким будет рынок через 5 лет, но уже понятно, что рынок арендной недвижимости будет другим, и сейчас уже собственникам нужно понимать эти изменения и двигаться в правильном направлении.
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал Boulvard. Pro недвижку, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями. Подписаться можно ТУТ
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании Boulvard
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ? Прочитать еще мои статьи на тему кризиса 2024: