Из последней консультации на днях.
Пришли ко мне клиенты с интересным вопросом. «В какую недвижимость (жилое/нежилое) сегодня можно инвестировать?»
Я всегда задаю встречный вопрос: «Какую цель преследуете?» (для жизни, наследство, сохранить деньги, прибыль)
Хочу отметить, для каждой из этих целей, складывается индивидуальный подход.
Они отвечают с целью получения дохода.
- тогда однозначно нежилое, коммерческое помещение. Уже с арендатором, либо чтобы легко было сдать в аренду пустое.
Рассказываю плюсы и минусы в обоих сегментах. Начну пожалуй с квартир.
И так, вы покупаете квартиру чтобы сдать ее в аренду.
Плюсы:
+ при необходимости, или сложившихся обстоятельствах не останетесь без крыши над головой.
+ квартира как наследство, останется детям/внукам
Минусы:
- Маленькая аренда
Даже не смотря на то, что аренда за последние пару лет выросла на 30-35%, все равно при нынешнем росте цена на квартиры, а я хочу напомнить, что с момента СВО цена на квартиры взлетели почти вдвое. Окупаемость таких объектов заметно увеличилось, что тем самым перестало быть привлекательным с точки зрения доходности. Однокомнатная квартира в новом фонде на сегодняшний день в районе 6 млн руб. Где аренда, при самой упакованной квартире, с хорошим ремонтом, составит не более 30-35 то/мес. Доходность такого объекта 7% годовых. Сегодня в банке дают 12-13% по вкладам, а в отдельных банках и вовсе до 17% на секундочку.
- «Хорошие, платежеспособные жильцы»
Тоже большая проблема. Думаю не стоит долго это объяснять. «Не свое, не жалко» весь ваш дорогостоящий ремонт, испанская плитка, немецкая техника, итальянская сантехника, нужно будет обновлять раз в 1-2-3 года, за счет собственных средств. Сюда можно еще добавить наших «любимых» питомцев арендаторов, которые тоже добавят колорита в ваши чудесные апартаменты.
- «Догонять» арендную плату
тоже приходится не редко. Всяческие конфликты с соседями из-за громкой музыки по ночам, звонки из полиции и много еще чего. В общем стресс вам обеспечен.
- Риск потерять в деньгах.
Если придется вытаскивать денежные средства с продажи квартиры. Как нам показало время, цены на квартиры не всегда росли. Мы можем вспомнить такие года как 2008, 2014, 2017, 2020. Эти года нам запомнились когда цены на за м2 были 80, 70 и даже 60тр/м2. Грустно будет, когда вы сегодня купили при 150тр/м2, а потом не дай бог придется продать в 2 раза дешевле. А я такое встречал на практике, это не вымысел.
Теперь, перейдем к коммерческой недвижимости.
Для начала пробежимся по минусам.
Минусы:
- если приобретать за счет кредитных средств, достаточно высокий первоначальный взнос, порядка 30-40%
- Не все сигменты коммерческой недвижимости кредитуют. Банки очень избирательно подходят к объектам, которые пойдут к ним как залог. В бан попадают сразу: цоколя, полуцоколя и объекты свыше 500м2 (но, большую площадь все же есть шанс одобрить)
- Налог на прибыль. Налоговая очень пристально относятся к нежилым объектам. Они априори попадают автоматом в их поле зрения. Помимо того, чтобы выдержать объект в собственности более 3х лет. Налог за сдачу в аренду никто не отменял. Поэтому не стоит расслаблять ягодицы, если срок в собственности вышел. Налоговики все равно вас «подтянут», причем даже если вы за время владения коммерческой недвижимостью, не сдавали ее в аренду. Это вам еще придется им доказать.
Плавно переходим к + владения коммерческой недвижимости
+ Поток аренды стабилен и достаточно рентабелен, если мы сравниваем с жилым сегментом
Это обуславливается тем, что компании (Арендатор) заинтересованны в том, чтобы находиться в конкретной локации максимально долго. Именно поэтому когда вы решили приобрести коммерческую недвижимость, должны соблюдать правило ЛМЛ - локация м2 локация. Не пренебрегайте этим правилом и получите ликвидный объект в собственность.
+ Ремонт
В коммерческом сегменте, арендатор сам делает ремонт на свое собственное усмотрение и арендатор сам лично отвечает за его сохранность. Это объясняется тем, что как правило у арендатора собственный стиль дизайна, бренд-бук и тд.
+ Коммунальные платежи.
Да, они тоже часто ложиться на плечи арендатора в 90% случаях. Исключением могут быть офисные помещения, так как раз могут КП входить в арендую ставку.
+ Рентабельность
Договор аренды предусматривает эскалацию (поднятие арендной ставки) то есть, арендодатель в праве поднимать аренду на согласованный % с арендатором привязываясь к уровню инфляции на текущий год. Но, не чаще чем один раз в год.
Так же, рентабельность позволит вам не потерять в деньгах при продаже помещения. Вся прелесть в том что, вам не нужно привязываться к цене за м2 в вашем городе. Потому что продажа коммерческой недвижимости с арендатором (как готовый бизнес) измеряется в сроке окупаемости. На сегодняшний день это 8-10 лет, или 12% годовых и более. Чем меньше срок окупаемости, или % годовых, тем выше спрос у инвесторов к такому объекту.
+ Ликвидность
Очень важно иметь ликвидный объект. Такой объект избавит вас от «простоя»
Основные критерии ликвидного объекта это: локация (оживленное место, с остановками, крупные жилые массивы). Второе, это квадратные метры. Высоким спросом у арендаторов пользуется площади от 30м2 до 100м2. Так как 80% арендаторов, это малый бизнес. Их просто тупо больше чем крупных, а значит спрос на не большие помещения выше.
Заключение!
Я убежден, что коммерческий сегмент гораздо имеет больше плюсов, если вы рассматриваете такой вид недвижимости для доходов.
Если вам понравилась статья, ставьте лайк. Это мотивирует меня делать больше контента для вас 🙌
Эксперт в сфере недвижимости
Алексей Федотов
Консультация бесплатна
+7 904 142 30 70