После продажи недвижимости и при возникновении дохода нужно будет в период налоговых платежей заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого для граждан России и иностранных граждан, проживающих в стране более 183 дней в течение года составляет 13% цены по договору купли-продажи при совокупном доходе не более 5 миллионов рублей в год (с 2025 года - 2,4 млн.р.).
Существует общее правило, по которому срок владения недвижимости для продажи без образования налога составляет пять лет. В некоторых случаях этот срок может сокращаться до трех лет.
Например, квартира подарена близким родственником (дедушка и бабушка, мама и отец, родные сестра или брат, а также дети и внуки), то здесь работает правило трех лет. А если это был, скажем, дядя (тетя), то уже нет – здесь работает правило пяти лет. Срок в три года действует также для жилья, перешедшего к новому собственнику по завещанию.
Несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры тоже платят НДФЛ. За детей налог уплачивают их родители или законные представители.
Многие думают, что если при продаже не образовался доход, то и платить ничего не нужно. Однако...
При продаже в данном случае берется за основу два правила: 1. Если по договору цена продажи выше 70% ее кадастровой стоимости, то расчет налога происходит именно от суммы договора. 2. Если по договору цена продажи ниже 70% ее кадастровой стоимости, то в качестве налоговой базы придется использовать именно 70% от кадастровой стоимости.
Данное правило не работает для всех (в том числе и с российским паспортом), кто не проживал более 183 дней в течение года на территории России.
Для граждан России существуют особые случаи выезда за границу, которые не учитываются в срок пребывания для определения статуса налогового нерезидента, - это лечение, обучение за рубежом, а также государственная и военная служба. Сюда же входит работа на морских месторождениях нефти и газа.
Налоговый статус устанавливается по итогам календарного года (с 1 января по 31 декабря), в котором получен доход. Конституционный суд постановил, что налоговый статус определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом (статья 216 НК РФ).
Налог за продажу единственного жилья не взимается, но…
Для единственного жилья установлен только льготный срок владения — три года (статья 217.1 НК РФ). Поэтому если с момента покупки жилья до момента регистрации перехода права собственности прошло три года, то налог платить не нужно.
Это относится только к жилым помещениям. Например, квартира и апартаменты - понятия разные и к последним льгота как к единственному жилью не относится.
Жилье есть единственное тогда, когда на момент продажи у владельца в собственности был только один жилой объект, однако если второй объект был куплен максимум за 90 дней до продажи первого, то при выполнении условия о льготном сроке владения налог платить не нужно.
Все сроки в данных случаях исчисляется по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по дате фактической оплаты, заключению договора купли-продажи или составлению акта приема-передачи.
Когда сроки не привязаны к обязанности уплаты налога
Бывает, что и без соблюдения сроков владения платить НДФЛ не нужно. В этом случае идет взаимозачет налогов, который становится возможным из-за покупки нового объекта.
Первый вариант - вы продали квартиру и у вас образовался налог на доход, но в том же налоговом периоде вы купили другую квартиру. При этом имущественный вычет при покупке в размере 2 млн рублей (который положен резиденту раз в жизни) вы ранее не использовали. Следовательно, у вас есть право вернуть 13% суммы имущественного вычета или использовать эти 13% для оплаты (зачетом) НДФЛ, возникшего ранее при продаже жилья.
Для оформления взаимозачета новую квартиру нужно купить либо в год продажи старой, либо ранее.
Нужно указать это в налоговой декларации и если вычет будет больше налоговой базы, то соответственно доход не возникает и платить налог не придется.
Второй вариант — возврат покупателю денег из бюджета. Воспользоваться им может каждый плательщик налога на доходы физических лиц. Если человек работает официально, платит в бюджет НДФЛ в размере 13%, то от 2 млн он может получить «живыми деньгами» эти самые 13% — 260 тыс. рублей. Если жилье куплено в ипотеку, то и по уплаченным процентам есть отдельный лимит в 3 млн рублей, от которого также можно вернуть 13% — до 390 тыс. рублей.
При всем при этом не важно, работает человек или безработный и какого он возраста/статуса, - если он купил квартиру и является налоговым резидентом, то он имеет право на имущественный вычет.