Эскроу-счета, льготная ипотека и цены
Мы сразу ответили на свой вопрос, чтобы вы не мучились. Сейчас. Мучиться предстоит в июле, когда у нас произойдут первые структурные изменения на рынке.
Лето — традиционное затишье в сегменте ИЖС. Клиенты обычно выбирают подрядчика, начинают готовиться или уходить в отпуска. Застройщики входят в активную фазу строительства. Стараются успеть закончить объекты к холодам.
Маркетологи, архитекторы, специалисты отделов продаж как правило берут отпуска в июле-августе. В строительных компаниях это стандартная практика — отсутствие сотрудников проходит «бесшовно».
Прорабы же в лучшем случае позволяют себе небольшую передышку на день строителя, который проходит в августе. И, отметив корпоративный праздник, возвращаются на площадки.
Но… Как говорит наш Президент — «этот год был непростым». А у нас и лето будет необычным.
Поэтому сегодня разберем, какие именно подводные камни встретят нас в жаркие дни самого любимого гражданами времени года.
Эскроу-счета: отсрочка наказания есть то же наказание
Еще в 2023 году малоэтажный строительный мир был взбудоражен новостью о скором введении механизма эскроу.
Мнения звучали различные. Кто-то радовался наведению порядка на «непаханом поле ИЖС». Другие предостерегали от множества административных барьеров и сложностей в прохождении банковских аккредитаций.
Только в одном эксперты были едины. Механизм эскроу должен был обязательно увеличить среднюю стоимость объектов на 10% минимум. Исходя из ставки пользования заемными средствами, которые банки предлагали девелоперам.
Шли месяцы. В России нет ничего более постоянного, чем временное. Закон, по радужным надеждам Минстроя, должен был быть принят до конца 2023 года. Об этом говорилось на многих конференциях и заседаниях.
Но, как всегда — процессуальность победила. Однако, 28 мая 2024 года эскроу выбежал на финишную прямую. Комитет ГД по строительству и ЖКХ одобрил проект и рекомендовал принять во втором чтении.
В итоге к постройке и подрядчику предъявляются следующие требования:
- Регистрация в ЕИС ЖС — единой информационной системе жилищного строительства;
- Аккредитация в одном из банков;
- Наличие типового проекта и/или использование домокомплекта, примечательно, произведенного только в РФ.
Спорные ситуации, а это очень важно в ИЖС, решаются процедурой технической экспертизы. То есть вызывается специалист из реестра НРС (национальный реестр специалистов по профилю строительства) и оценивает. Кто прав, кто виноват. И если виноват застройщик, в чем именно. Подробности последуют позже от Минстроя, который собирается издать приказ о регламенте проведения экспертизы.
О чем это нам говорит? О том, что дома дешеветь не будут. Такая процедура, еще и необкатанная сулит застройщику массу проблем финансового и бюрократического толка.
Но и дорожать дома будут максимум на 5-10% до конца этого года. А почему?
Льготная ипотека: почему вдруг оскудела рука дающего
Льготная ипотека — основной локомотив рынка ИЖС. Среди ипотечных сделок доля субсидируемых составляет более 85%.
И вот 1 июля льготная ипотека заканчивается. Даже семейная ипотека ожидается с ограничениями. А МинФин и вовсе хочет повысить ее ставку для определенных категорий семей с детьми.
На этом фоне удивительно радужным выглядит настрой МинЦифры, которое собирается увеличить вливания в IT-ипотеку до 1 триллиона рублей.
Но удивление решение вызывает только на первый взгляд. С точки зрения геополитической ситуации все очень прагматично.
Бюджет у нас направлен на стратегические для страны отрасли. А это, прежде всего, ВПК. Который на 70% сегодня цифровизирован и зависит от кадров. Которые этими цифровыми системами управляют.
А кадры после объявления мобилизации начали активно покидать страну. Не из-за политической позиции, а банальной трусости перед фактом защиты родины.
В итоге задача удержать кадры «любой ценой» привела к приоритету нишевых ипотечных программ — военной, IT, и субсидированной для ветеранов СВО и релокантов в новые субъекты страны.
Ну а на всех долек апельсина не хватает. Вы из мультфильма должны помнить. И если работящие бобры получают дольки, то опальному в нынешнее время серому волку достанется кожура. В лучшем случае.
Цены на ИЖС: никогда не было, и вот опять
Закон рыночного равновесия однозначно говорит нам — падение спроса приводит к падению цены. Но тут такого не произойдет. Хотя спрос действительно сильно снизится, так как возможности финансового планирования граждан ограничатся.
Но вот описанное выше эскроу понизить цены застройщикам не даст. И не только эскроу, а уровень цен на материалы, недостаток кадров и нарастающие требования клиентов, граничащие с потребительским терроризмом. На низком этапе «рынка предложения» покупатель всегда с особым рвением вспоминает, что он всегда прав. И включает апробированный годами механизм «диктатуры пролетариата».
Забывая при этом, как их вождь обрисовывал главный признак революционной ситуации. «Верхи не могут, а низы не хотят».
И тут все то же самое — клиенты не хотят платить за дом больше 10 000 000 рублей, но при этом хотят качественный объект. А застройщики элементарно за эти деньги его построить не могут.
Вывод
Летние проблемы рынка ИЖС носят совсем не сезонный, а системный характер. То, что мы пришли к подобной ситуации — результат многолетнего игнорирования проблем престижа строителей, кадрового дефицита и уважения к застройщику как к партнеру, а не гастарбайтеру.
Решения Регулятора о введении эскроу и отмене льготной ипотеки логичны и оправданы. Несмотря на наличие плана Президента по вводу жилья в эксплуатацию и желания граждан жить в своем доме, у страны есть бюджет. И он лимитирован.
Эскроу-система повысит контроль и прозрачность рынка жилья. Ряд банков предложит девелоперам льготное кредитование на определенных условиях, чтобы закольцевать процесс «клиент-ипотека-объект-кредит-застройщик» на себе и не допустить выхода денежных средств из данной системы. Мало того, мы знаем уже те финансовые институты, кто и сейчас так делает.
В итоге проблемы будут решены ситуативно. Как таблетка обезболивающего внезапно снимает у человека острый болевой синдром. И рынок продолжит с этими «уснувшими» проблемами свое дальнейшее развитие. Именно развитие — ведь мы придумываем новые проекты, внедряем технологии, обходим санкции и строим, строим, строим.
Но проблемы не решаем. Почему?
