Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
В комментариях к своим статьям я частенько встречаю справедливые недовольства работой управляющих компаний, но мало кто умеет/считает необходимым/желает (выбирайте что вам больше подходит) бороться с ними (писать жалобы, составлять акты, судиться и т.д.), в этом случае возможен вариант – смена управляющей компании, ведь только в конкурентной борьбе, собственники могут выбрать новую управляющую компанию, которая будет управлять многоквартирным домом лучше прежней. Конечно, придется и здесь поработать, необходимо осуществить анализ лучших из действующих управляющих компаний, ознакомиться с их работой, офисом, численностью работников, репутацией и т.д. Эту работу может осуществить Совет дома и инициативные жильцы, отлично, если будет участвовать в этом юрист. У нас это получилось, значит, это может получиться и у вас. Сегодняшняя тема – смена управляющей компании многоквартирного дома.
1.Выбрав один раз управляющую компанию для управления многоквартирным домом, собственники помещений в этом доме не лишены возможности сменить эту управляющую компанию на другую - не ранее чем через год с даты заключения договора управления, если управляющая компания добросовестно исполняет свои обязанности, и в любое время, если управляющая компания не выполняет условия договора управления или смена управляющей компании необходима в связи с изменением способа управления домом ( ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, определение Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 304-ЭС15-19980).
Вопрос о смене управляющей организации, а фактически об отказе от исполнения договора управления домом с прежней управляющей организацией рассматривается общим собранием собственников с отражением результатов голосования по данному вопросу в решении собрания, оформляемого протоколом (постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10).
Важным моментом при смене управляющей организации в случае принятия собственниками решения о выборе иной управляющей организации является соблюдение установленного ст.450.1 ГК РФ, частей 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ порядка одностороннего расторжения договора управления домом. Право на односторонний отказ от такого договора осуществляется собственниками путем уведомления управляющей компании о принятом ими решении об отказе от договора.
Отказ совершается, как правило, в письменной форме путем направления уведомления об отказе от договора по почте, чтобы впоследствии можно было доказать факт заявления о таком отказе. Уведомление об отказе может быть направлено также посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, когда можно достоверно установить, от кого исходило уведомление и кому оно адресовано (пункт 64-67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Договор управления домом прекращается с момента получения данного уведомления либо со времени, указанного в договоре управления домом ( определение Верховного Суда РФ от 28.04.2015 N 46-КГ15-3).
Кроме того, согласно п.18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, уведомление о досрочном расторжении договора управления домом в случае отказа собственников от такого договора в течение пяти рабочих дней направляется лицом, уполномоченным общим собранием собственников, в жилищную инспекцию и орган местного самоуправления, осуществляющий функции муниципального жилищного контроля ( письмо Минстроя России от 19.11.2019 N 40814-ОГ/04). Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, и её адрес. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
При выборе иной управляющей компании права и обязанности прежней управляющей компании по управлению многоквартирным домом прекращаются. У вновь избранной управляющей компании права и обязанности по управлению домом возникнут не с момента принятия собственниками решения о её выборе в качестве управляющей компании, а с момента внесения изменения в реестр лицензий на управление многоквартирным домом (ч.7 ст. 162 и ч.4 ст.198 ЖК РФ). Если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки. Например, собственниками помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но невыполненных услуг и работ (пп. « б» п.10 письма Минрегионразвития РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07).
2.Передача технической и иной документации на многоквартирный дом, технические средств и оборудования при смене управляющей организации
Управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать новой управляющей компании/ТСЖ/ либо одному из собственников (ч.10 ст.162, ч.1 ст.200 ЖК РФ):
- техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением многоквартирного дома документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Состав технической документации определен в п.24 Правил N 491, состав иной документации - в п. 26 Правил 491.
Надеюсь, для вас информация, изложенная в статье, будет полезна, подписывайтесь на мой канал, делитесь своим опытом смены управляющей компании.
