ИЖС – рынок дорогой, но дом в коттеджном посёлке можно и нужно покупать со значительной экономией. Более того, в дальнейшем есть все шансы удвоить выгоду, ведь довольно быстро цена на домовладение будет сильно отличаться в сторону увеличения от первоначальной стоимости покупки. Сегодня я расскажу о возможностях сэкономить до 50% и снижении рисков при покупке дома.
Как девелопер с многолетним опытом я ответственно рекомендую приобретать домостроение на этапе котлована. Это сразу даст 30-50% экономии от базовой стоимости застройщика.
Объясню логику такого маркетинга:
Дело в том, что в настоящее время девелоперы возводят коттеджные загородные поселки без привлечения банковского финансирования. В отличии от многоквартирной застройки, где абсолютное большинство домов строятся на деньги банка, которые дают застройщику по специальной программе.
По сути, мы вкладываем в строительство свои собственные деньги. Либо используем инвестиционные кредиты, которые намного дороже кредитных программ, предусмотренных для застройщиков многоквартирных домов.
И для каждого застройщика загородного сегмента очень важно обернуть свои первоначальные вложения как можно быстрее, даже без какой-либо добавленной стоимости.
Понятно, что готовый коттеджный поселок имеет гораздо более привлекательный вид для покупателя, нежели котлован с проектом на бумаге. Поэтому, на начальном этапе у нас стоит задача в привлечении изначальных средств от покупателей, чтобы как можно быстрее приступить к реализации проекта и показать его в своей законченной красе.
Я знаю многих коллег-застройщиков, кто продает жилые объекты на начальном этапе строительства посёлка буквально по себестоимости, минимально закладывая в ценообразование затраты на покупку земельного участка, налоги и прочие коммерческие расходы.
По сути, большинство девелоперов продают будущие строения без какой-либо собственной маржинальности. Но это лишь на начальном этапе. Далее, стоимость увеличивается одновременно с ростом капитализации и спроса на проект.
Это происходит поэтапно, в процессе строительства, когда вырисовывается концепция, проявляется живая картинка того, что мы строим, обозначаются улицы, реальные дома и намечается инфраструктура.
То есть, чем дальше продвигается строительство, тем выше становится стоимость объектов.
В конечном итоге, в финальной стадии цена на «котлован» и готовый дом отличается очень сильно.
✔ И здесь речь идет не о стремлении девелоперов «озолотиться», а о приближении маржинальности к средним показателям, потому что норма прибыли ниже общепринятой 20-25% приводит к низкой рентабельности всего бизнеса. А любой бизнес, как известно, должен приносить деньги.
🤦♂️ В противном случае, проще положить деньги на депозит под 17% и не заморачиваться со строительством жилых объектов, созданием рабочих мест, уплатой налогов и прочими трудозатратными аспектами.
Так что, соблюдение баланса между интересами девелопера и покупателя – тонкий и важный момент.
В этой связи, даю полезный лайфхак людям, которые хотели бы жить за городом в комфортном коттеджном посёлке: заходите в проекты загородной застройки именно на ранних стадиях.
Кстати, риски в этом плане – минимальны. Ведь малоэтажный дом строится быстро, в отличии от многоэтажного в городе. И продать его можно даже при самых печальных развитиях сценария, если, например, застройщик не справился с поставленной задачей. В любом случае, цена продажи будет выше стоимости покупки.
Понятно, доверять абы кому не стоит, и надо тщательно подходить к выбору проекта и оценки девелопера, который его реализует, чтобы нивелировать риски, которые вырастают перед покупателем. Я рекомендую обратить внимание на следующие моменты:
✔ Во-первых, необходимо изучить опыт и репутацию застройщика, посетить проекты и дома которые он ранее построил.
✔ Во-вторых, уточнить, аккредитован ли застройщик в ведущих банках. Сейчас банки тщательно проверяют подрядчиков перед тем, как выдать ему звание «партнера».
✔ В-третьих, совсем скоро финансирование строительства индивидуальных домов будет идти через специальные эскроу-счета, что обезопасит средства покупателя.
Подробнее об этом будет рассказано в следующей статье.
Ярким примером выгодного инвестирования в рынок ИЖС является наш новый проект - коттеджный посёлок «Соловей», где сегодня, на стадии строительства, можно купить дом по цене 9 млн. рублей. Стоимость включает в себя участок земли, комплексное благоустройство, подъездные пути, городские сети, интернет, охрану и, соответственно, сам дом, общей площадью более 100 кв. метров.
Дисконт от базовой цены на текущий момент составляет около 30%!
Однако, уже после строительства первой очереди, у нас ожидается плановое повышение цен.
Поэтому те, кто приобретут объект на начальном этапе, автоматически получат дивиденды в виде выросшей капитализации!
А.И. Дормидонтов, руководитель ГК "МОЯ ЗЕМЛЯ", г. Владивосток
Телеграм-канал @dormidontov.ru