Часто можно встретить негативные посты о сверхприбылях застройщиков, которые накручивают цены более 100% к себестоимости!
Давайте разбираться, как всё обстоит на самом деле. Попробуем сделать примерный расчет на случайном объекте. Например: Новосибирск, ЖК «Сакура парк». Данные взяты из этого Телеграм-бота, по проектным декларациям застройщиков:
Средняя цена – 160 тыс. руб. за м2, себестоимость 50 тыс. руб. за м2. Казалось бы, вот редиски, накручивают в 3,2 раза! Но давайте считать. Себестоимость рассчитывается по общей площади объекта, а не продаваемых площадей квартир. Квартир в объекте, как мы видим, только 52% от общей площади, а остальное – это коммерческие помещения, парковки и кладовки, на которые цена совсем другая и коих в объекте около 36% (оставшуюся площадь занимают стены, коридоры и т.д.). То есть сравнивать эти величины (себестоимость и среднюю цену квартир) напрямую некорректно. Попробуем посчитать прибыль застройщика из абсолютных величин.
Сначала доходную часть. Допустим, все квартиры по цене 160 тыс. за м2 дадут выручку примерно в 3 677 млн. руб.; коммерческие помещения, парковки и кладовки (давайте возьмем в среднем по максимуму – например, по 130 тыс. за м2) – еще 2 091 млн. руб. Итого, около 5 768 млн. руб. (учитывая, что продано уже 86%, средняя цена на квартиры вряд ли будет сильно выше, а нежилые взяли с запасом).
Расходная часть:
1. Стоимость строительства – 2 234 млн. руб. (50 тыс. руб. за м2).
2. Земельный участок – 400-500 млн. руб. (расчёт примерный, стоимость 34% от общего ЗУ).
3. Реклама, маркетинг – от 400 млн. руб. (расчет примерный из среднеотраслевых расходов).
4. Содержание служб застройщика – еще миллионов 100 сверху.
5. Проценты по кредитам (тут, похоже, линия на 3 дома, исходим из размера на этот дом) – примерно от 100 до 200 млн. руб. за весь период кредитования.
Итого получаем 3 434 млн. руб. (исходя из верхней планки). Но стоимость строительства, исходя из ПД застройщика, кажется заниженной (может занижаться по разным причинам, чтобы, например, получить кредит в банке). Проверяем в DomAnalyticsBot средние данные по региону:
То есть, как минимум, занижение на 16%, а учитывая параметры данного объекта, может быть выше и на 20%, а это дополнительно удорожание еще на 447 млн. руб. Итого, реальные расходы составят 3 881 млн. руб.
Отнимаем от 5 768 – 3 881 = 1 887 млн. руб., получаем прибыль до налогообложения. Это примерно 33% от выручки. Важно, что мы еще не учли: налоги и всю выручку от коммерческих помещений, парковок и кладовок застройщик получит явно не быстро.
Расчеты примерные, но общую картину, на мой взгляд, показывают.
Несмотря на все это, доходность достаточно хорошая, в результате чего мы видим на примере Новосибирской области целых 143 застройщика и 674 строящихся дома! При этом не продано 38%.