Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет нужно ли спешить с покупкой недвижимости, на конкретных примерах покажет, на что обращать внимание при покупке квартиры и расскажет как не дать себя обмануть.
Ждуны все ждут
Другие же могут возразить: зачем же все-таки покупать недвижимость, лучше я куплю доллар или положу деньги на депозит. Я считаю, что покупка квартиры – должна быть осознанным шагом.
Чтобы покупка недвижимости не принесла разочарований, это должна быть покупка с использованием дешевых денег и/или гибридной стратегии (когда сумма равная кредиту лежит на депозите по ставку в 2.5-3 раза выше ипотечной). Покупка недвижимости имеет смысл в качестве инструмента диверсификации и сохранения капитала, или когда цель – получать ежемесячный стабильный и предсказуемый пассивный доход (в отличие от, например, вкладов, по которым ставки редко держатся на высоком уровне продолжительное время, и доллара, который в принципе не дает ежемесячный доход). Покупка недвижимости помогает переждать неопределенность на рынке, при этом доходность при правильном выборе объекта в большинстве случаев превышает ставку по депозитам и опережает инфляцию. Если у человека стоит цель купить квартиру для личного проживания, то депозит не решает эту проблему, он может помочь при определенных условиях на коротком горизонте, но глобально купить квартиру мечты в отсутствие необходимой суммы прямо сейчас поможет только покупка другой, более дешевой недвижимости в качестве первого этапа. В любом случае, покупка недвижимости дает чувство безопасности, что особенно важно в период турбулентности на рынках.
Гибридная стратегия – не всегда беспроигрышный вариант
Если же вы взвесили все «за» и «против» и решили, что вам нужна покупка недвижимости, то следующим препятствием для вас могут стать нечестные брокеры. Да, они все говорят, что действуют ради вас и совершенно бесплатно, но во многих случаях они действуют в своих интересах, отрабатывая комиссию от застройщика. Поговорим немного о тех приемах или манипуляциях, которые используют такие «помощники».
Сейчас многие брокеры и риелторы загоняют клиента со 100% кешем в льготную ипотеку, а остаток средств кладут на депозит, т.е. предлагают клиенту реализовать гибридную стратегию. Это может звучать как беспроигрышный вариант, но для клиента в первую очередь стоило бы посмотреть на переуступки (которые тоже попадают под льготную ипотеку) или на вторичный рынок, где, как мы уже выяснили, разрыв цен с рынком новостроек может достигать весомых значений.
Я посчитал, что действительно за 12 млн рублей на депозите со ставкой 16% дают 2 млн рублей в год, что в целом неплохо. При этом ипотечные проценты съедят 800-900 тыс. рублей, если не забыть добавить к процентам обязательную страховку. То есть по факту можно заработать миллион, и эта история работает только, когда разница между стоимостью квартиры на вторичном рынке и ценой от застройщика составляет хотя бы 2 млн рублей. Люди не кладут большие деньги на депозит на три года, скорее опираются на цикл в полгода-год. Получается, чтобы обогнать доходность вторичного рынка нужно 2-3 года и 2-3 млн рублей.
Например, человек купил квартиру от застройщика за 14 млн, на вторичном рынке она стоит 12 млн, и ему нужно 2 года, чтобы компенсировать доходами по вкладу эту разницу в два миллиона. При этом он могу сразу купить квартиру на вторичном рынке, и, скорее всего, она сдалась бы значительно быстрее.
Вот вернуться бы в 2021 г. – но не в Сидней Сити
Многие, я уверен, фантазируют: вот вернуться бы, пусть не в 2020 г., там ковид и страшно, а в 2021 г., и купить новостройку. Но есть один нюанс. Я уже говорил подробно об этой ситуации в обзорах и расследованиях «Худшая новостройка Москвы» и «Скандал с недвижкой в Москве», но давайте вкратце повторим.
Итак, мы вернемся в 2021 г. Люди, веря в святой и вечный рост рынка недвижимости, с подачи брокеров и youtube-экспертов покупали студии по 17 млн и однушки по 20 млн с рассрочкой и отсрочкой в ЖК «Сидней Сити» от ФСК. В 2023 г. выяснилось, что обещанного роста со стартовых уровней не получилось, и сейчас застройщик продает квартиры по этим же ценам. Да, там ситуация спорная, и сейчас разбирается суд, кто виноват. Но я уверен, что в 2025-26 гг. те, кто сейчас не глядя набирает студии, окажутся в аналогичной ситуации и тоже будут кричать, что кругом обман, что им застройщик или брокер впарил неликвидную новостройку в льготную ипотеку, которую не получается перепродать.
Как быть? – смотреть на вторичку. Допустим, вы, желая воспользоваться льготной ипотекой, идете в Сидней Сити за студией за 17 млн. Но вы упускаете один момент: на сайте ЦИАН сейчас 439 квартир в этом ЖК по переуступке, когда у застройщика сейчас в продаже всего 332. А если посмотреть на цены на готовые квартиры, то сейчас эта самая однушка 34 квм стоит не 20 млн, как у застройщика, а 16,6 млн и, напомню, это хотелки продавца. И интересно кто продавец – это АЯКС, агентство, которое во многих случаях и впаривало (и продолжает впаривать) квартиры в этом ЖК от застройщика. Ситуация повторяется, но люди не видят параллели и не слышат моих предупреждений, при этом всем сердцем верят менеджеру по продажам застройщика.
Еще можно посмотреть на аналитику от Пульса продаж. График явно показывает, что заявленные цены застройщика (оранжевая линия) заметно выше его цен продаж (фиолетовая линия). То есть ФСК, вероятно, делает скидки до уровня цен на вторичке, но даже это не «инвест», поскольку роста стоимости квартиры, как мы видим, нет, а чтобы даже просто ее сдавать за 60-70 тыс., нужно еще вложить около 2 млн рублей, что делает покупку бессмысленной.
На примере этого ЖК можем посмотреть на динамику цен в целом. Условно график можно разделить на «до» и «после», и основным фактором стала отмена льготной ипотеки – цены сразу пошли вниз, и взлетели, как только ее вернули. Это к вопросу, что цены на недвижимость никогда не падают. Может ли получиться аналогичный тренд в 2024 г., когда снова отменят льготную ипотеку? Может, и каждый, кто покупает квартиру сейчас, должен ответить себе на вопрос, может ли он пережить пару лет «коридора смерти». Именно поэтому я всегда против коротких спекуляций: а что если не получится продать объект недвижимости и придется и дальше выплачивать ипотеку? а что если не получится найти арендаторов? а что если меблировка станет дороже из-за инфляции?
Посмотрим на конкурентов ЖК «Сидней Сити» в той же локации. Возьмем отличный ЖК Freedom от Донстроя. На вторичном рынке студия стоит 10,1 млн рублей, а однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью – 19,4 млн. И когда люди сейчас покупают студии без отделки в этой локации по 17 млн со сдачей в 2025-27 гг. в надежде на удачную перепродажу, то их наверняка ждет разочарование. Достаточно посмотреть реальные цены на вторичном рынке. К тому же причин для роста цен на вторичном рынке сейчас нет, а даже, скорее, есть тенденция к снижению с учетом вероятного повышения ключевой ставки в ближайшем будущем.
При этом я не говорю, что покупать квартиру не надо. Просто к этому вопросу нельзя подходить с позиции «беру наугад, все равно все вырастет», и я думаю, что пример выше это ясно показывает. У нас есть чек-лист, который определяет хорошую покупку в льготную ипотеку:
- Цена ниже, чем готовые объекты на вторичке / конкуренты
- Есть точки роста, КРТ, промзоны, открытие метро
- Потенциальная аренда выше, чем ипотечный платеж
- Надежный и правильный застройщик
- Можно создать доп. ценность через ремонт / меблировку
- Локация, где хочет жить потребитель / покупатель
- Правильная планировка
- Рекомендация - квартира с отделкой
Дешевая студия в льготную ипотеку – не джек-пот
Когда ото всюду кричат, что студий больше не будет, то велик соблазн на панике принять необдуманное решение. Давайте посмотрим на примере ЖК «Парксайд» от ЛСР. Проект находится примерно в 2км от метро «Пражская», и эта прогулка не из приятных. Во всем проекте 1782 квартиры, из которых 671 (!) студия, и однушек тоже большое количество. Пока строится только первая очередь (вторая еще не начиналась), и это по всем параметрам не бизнес-класс, несмотря на маркетинговые усилия застройщика. Скорее, это большое общежитие. Если посмотреть на аналитику от Пульса продаж, мы увидим, что остаток нераспроданных квартир превышает 1000 (зеленая линия), и а разница между заявленной ценой и фактической ценой продаж достаточно велика. То есть у застройщика есть серьезные проблемы с продажами, и он готов давать довольно большие скидки.
Цена студии от ЛСР в ЖК «Парксайд» с отделкой сейчас составляет около 10 млн, а без отделки – 7.7 млн. Интересно? Нет, не интересно. Если посмотреть на план этажа, то мы насчитаем 12 студий, 8 однушек и лишь две евро-3. Вроде бы студий всем хватит, но как только вы решите ее сдать или продать, то вы сразу же попадаете в жесточайшую конкурентную борьбу, и при том, что до метро еще нужно как-то добраться, а арендаторы предпочитают объекты с хорошей транспортной доступностью. Инвестиционного потенциала тут нет. Таким образом, дешевая студия в льготную ипотеку – не всегда хорошая покупка.
Давайте посмотрим, что сейчас происходит на рынке студий. После того, как объявили, что в новых проектах минимальная площадь квартир будет 28 квм, средняя цена на студии выросла на 1 млн рублей. Новые проекты уже будут без студий, поскольку застройщикам выгоднее строить однокомнатные квартиры, а не большие студии. В результате 10% рынка, которые занимали студии в новостройках (в среднем), перейдут в однушки, и однокомнатные квартиры, которые уже сейчас не особенно интересны для инвестиций, станут еще менее выгодными. «Инвест», вероятно, останется только в квартирах формата евро-3.
Новая Москва – совсем не «инвест»
Разберем ЖК «Новое Внуково» от Самолета. На мой взгляд, это дикое заМКАДье, которое случайно получило московскую прописку. Новая Москва – это не точка роста, а точка вранья застройщиков и брокеров. Это очень плохой проект с точки зрения инвестиций: у него ужасная транспортная доступность (2.5 км до станции МЦД), и высокая конкуренция за покупателя/арендатора – строится 35 корпусов, 6618 квартир.
На вторичном рынке в продаже находится уже 115 квартир, а цена однушки составляет 6,8 млн рублей. Застройщик же сейчас продает студию 25 квм за 6,4 млн рублей. Арендная ставка студии составляет 27-30 тыс. рублей, из которых на руки будет оставаться около 20 тыс. И даже если купить это «чудо» в льготную ипотеку, то ежемесячный платеж будет 33 тыс. рублей. Очевидно, это не лучшая инвестиция. При этом до момента, когда эту квартиру можно будет сдавать в аренду, пройдет еще время, когда вам придется платить ипотеку без поддержки со стороны арендного платежа.
И таких кейсов будет все больше. Когда весь рынок растет, то сложно не угадать с инвестицией, рынок прощает ошибки. Когда же рынок начинает снижаться, то многим не удастся даже выйти в ноль, придется фиксировать убытки и перекладываться в более доходный проект. Не ошибиться с выбором будет сложнее, и именно на падающем рынке как никогда нужен совет и опыт профессионалов. У нас в Smarent есть пакет «Инвест под ключ», в котором наши эксперты предоставляют вам аналитику, разрабатывают для вас стратегию, строят инвестиционную модель. Мы помогаем с одобрением ипотеки, вместе с вами выезжаем на локацию, чтобы вы спокойно и взвешенно определились с выбором. Вторая часть пакета – сопровождение сделки – опциональна. Этот пакет в среднем экономит нашим клиентам около миллиона рублей, поскольку мы покупаем квартиру дешевле, чем у застройщика, и покупаем квартиру, которая сдается раньше на полгода-год, при этом сохраняем ту же льготную ставку.
Льготная ипотека на рынке квартир заканчивается, а вот на рынке ИЖС скоро только начнется. В ближайшее время мы ждем запуска таких программ от банков. И чтобы подойти к этому моменту в полной готовности мы уже начали строительство небольшого проекта в поселке «Афинеево» по Киевскому шоссе. Сейчас у нас появились предложения в ипотеку, но цена немного подросла. Из 20 выделенных нам домов осталось 7 или 8. Получить запись вебинара по проекту и оставить заявку можно по этой ссылке: https://smarent.com/afineevo-park
Текущий рынок – это точка максимума, и в 2025-26 гг. можно ждать просадки с последующим отскоком. И помним, что в 2026 г. ожидается резкое падение ввода жилья, что должно качнуть кривую спроса и предложения в сторону повышения цен.
Выводы:
- Большое количество объектов сейчас продается по завышенным ценам
- Нужно изучать объекты на вторичном рынке недвижимости
- Хотелки на ЦИАН/авито не являются рыночной стоимостью
- Нужно разработать стратегию инвестирования
- Не всем нужна недвижимость
- Недвижимость в льготную ипотеку - это инструмент для сохранения капитала, а не для спекуляций