Секреты ипотечных продаж: строители компенсировали покупателям своих квартир 800 млн рублей
До 2,6 млрд рублей увеличили свои годовые дивиденды владельцы «Джи-групп», самым заметным активом которой является девелопер «Унистрой». Хотя объемы ввода жилья падают, группе удалось увеличить выручку до 24,3 млрд рублей. При этом общий кредитный портфель на конец года составил 26 млрд рублей, что при средней процентной ставке в 10% годовых пугающе вовсе не выглядит. Емкость рынка в Татарстане ограничена, так что «Джи-групп» активно наращивает присутствие в новых городах — Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Уфе и Махачкале. Кроме того, у компании есть доход от аренды, также она расширяет пул коммерческой недвижимости. О том, на чем еще зарабатывает девелоперская империя семьи Гильфановых, — в материале «БИЗНЕС Online».
Построили меньше — получили больше
АО «Джи-групп» на днях раскрыло данные консолидированной аудированной управленческой отчетности по итогам 2023 года. В Казани компания известна как владелец брендов «Унистрой», UD Group и бренда MyCorner by Unistroy, отвечающего за индивидуальное жилое строительство.
Стоит отметить, что это единственная в Татарстане строительная компания, раскрывающая (последние годы) свои обобщенные показатели не только для участников рынка, но и для инвесторов, поскольку активно привлекает капитал на открытом рынке. Так, в 2019-м выручка достигла 16,3 млрд рублей, а в первый пандемийный 2020-й — 18,2 миллиарда. В 2021-м этот показатель увеличился до 20,8 млрд, в 2022-м — до 21,6 млрд (правда, позже он был скорректирован до 20,9 млрд рублей).
Минувший год тоже оказался удачнее, чем предыдущий. По итогам 2023 года строительство жилой и коммерческой недвижимости, объектов инфраструктуры, управление торговой и коммерческой недвижимостью принесло компании выручку в 24,3 млрд рублей (плюс 16% к 2022 году). Видимо, курс на прозрачность и корпоративное управление дает свои плоды.
Понятно, что в основном интересы застройщика сосредоточены в Татарстане. В Казани известны жилые комплексы Art City, «Весна», «Царево Village» и др., недавно началось строительство премиального Statum в Адмиралтейской слободе. Вместе с тем стратегия девелопера — федеральная. В частности, в начале февраля 2022 года компания приобрела земельный участок в Перми, где ведет строительство малоэтажного квартала «Причал» на берегу Камы. В ноябре 2022-го группа заключила сделку по приобретению земельных участков в Екатеринбурге. В центре города, рядом с парком Маяковского, «Унистрой» возводит «Парковый квартал 2.0», в курортном микрорайоне рядом с акваторией Верх-Исетского пруда — строит жилой комплекс Riverside. Наконец, на третьем участке застройщик создает жилой квартал «Небосклоны» — с видом на Уктусские горы. Намечается и проект в Махачкале.
В 2018 году группа «Унистрой» взяла в аренду три участка в Курортном районе Санкт-Петербурга общей площадью 105 гектаров, рядом — Финский залив, экопарк, озеро Сестрорецкий разлив, а также «Лахта Центр» (знаменитая «кукурузина» «Газпрома»). Строительство города-парка «Лисино» сегодня вовсю идет, сдача первой очереди запланирована на 2025 год. Всего проект предусматривает строительство 52 жилых дома общей площадью 370 тыс. кв. метров. Кроме того, «Унистрой» возводит в Санкт-Петербурге дом бизнес-класса Upoint, ЖК «Уникум на Коммунистической» в Уфе и «Южный Бульвар» в Тольятти.
Группа «Унистрой», по данным единого ресурса застройщиков, лидирует в республике среди других застройщиков, несмотря на то что в 2023 году ввела на 23% жилья меньше, чем в 2022-м. Если в 2022 году было сдано 158,5 тыс. кв. м, то по итогам 2023-го — 121,9 тыс. кв. метров. Объем текущей застройки в РТ в мае 2024 года — 266 тыс. кв. м жилья (более 9% рынка), это позиция №2 в рейтинге (на первой — «Ак Барс Дом»). Объем строительства по всей стране — 442 тыс. кв. м., что соответствует 32-й позиции в общероссийском рейтинге застройщиков. Из общего объема строительства 61,4 тыс. кв. м строится в Екатеринбурге, 54 тыс. кв. м приходится на Санкт-Петербург, 47,4 тыс. кв. м — на Самарскую область, 12,9 тыс. кв. м — на Пермский край, 12,6 тыс. кв. м — на Башкортостан.
При этом, по данным самой группы, всеми компаниями-застройщиками, возводящими жилье под брендом «Унистрой», в 2023 году было сдано 127,5 тыс. кв. м жилья, из которых 101,4 тыс. кв. м пришлось на Казань и агломерацию, а оставшиеся 26,1 тыс. кв. м — на другие города присутствия. Разница между цифрами ЕРЗ и самой компании кроется в методиках подсчета площадей, но, по сути, не влияет на ее позиции в рейтинге.
Заработали на подорожавших квадратных метрах и курсовой разнице
Отчего потери в объемах? Компания, как и другие застройщики, адаптируется к рыночным реалиям. Когда спрос на рынке растет, застройщики выпускают дополнительные новые проекты, падает — сокращают. Соответственно, итоги ввода 2023 года — это результат меньшего количества старта новых проектов по сравнению с прошлыми годами, объяснил газете «БИЗНЕС Online» генеральный директор АО «Джи-групп» Линар Халитов.
Пожалуй, одним из главных факторов, который значительно повлиял на рынок недвижимости, стал рост ставки ЦБ. Он привел к удорожанию проектного финансирования и ипотечных кредитов. Для того чтобы успеть взять ипотеку по пониженной ставке, покупатели стремились запрыгнуть в последний вагон. Еще одним стимулом для развития рынка стали разговоры о завершении льготных ипотечных программ с господдержкой. Именно этим, а не наступлением благоприятных условий и были обусловлены рекордные продажи застройщиков в 2023 году.
Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Казани за год выросла на 20% до 207 тыс. рублей. В целом по Татарстану строящийся «квадрат» подорожал на 44% до 174 тыс. рублей, указано в статистике «Дом.РФ». Средняя цена квадратного метра жилья, построенного группой, выросла на 11% с 132,3 до 147,4 тыс. рублей. Замгендиректора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов указывал в начале года, что снижения цен в существующих условиях точно ждать не стоит.
Благодаря тому, что суммарная выручка увеличилась на 16%, или на 3,4 млрд рублей, чистая прибыль группы выросла более чем на 500 млн рублей с 4,06 млрд до 4,6 млрд рублей. При этом себестоимость продаж выросла всего на 12% с 11,6 млрд до 13 млрд рублей, что дало рост валовой прибыли на 3 млрд до 11,3 млрд рублей. Несмотря на рост показателей, рентабельность продаж, или норма прибыли, снизилась с 19,4 до 18,8%.
Что касается расходов, то коммерческие и административные расходы показали рост почти на 860 млн рублей. На это повлияло увеличение расходов на маркетинг и рекламу, которые увеличились более чем в 1,5 раза до 461 млн рублей. Выросли также расходы на консультационные и информационные услуги с 273 до 430 млн рублей, расходы по агентским договорам (282 млн рублей). Вдобавок к этому группа отразила убыток от инвестиционной деятельности в размере 215 млн рублей, а также в 1,5 раза увеличила расходы по налогам и иным платежа в бюджет (505 млн рублей). Четверть расходов были отнесены на графу «расходы по оплате труда» — правда, с одним но. Выплаты работникам за год, хоть и незначительно, но снизились. Если за весь 2022 год им было выплачено 1,34 млрд рублей, то по итогам 2023-го — 1,3 млрд рублей. Скорее всего, это связано с меньшим объемом введенного жилья в прошлом году.
Эту гипотезу подтвердил нам сам Халитов: «Структура оплаты труда в „Джи-групп“ — это и фиксированные зарплаты, и ежегодные выплаты, которые зависят как от результатов деятельности компании в целом, так и от результатов реализации конкретных проектов. В 2022 году переменная составляющая была больше, соответственно, и выплата была больше. Но это не свидетельствует о том, что 2023 год был хуже года 2022-го. Просто тогда было больше событий, которые увеличили сумму премирования (прохождение этапа в реализации проекта, приобретение проекта и тому подобное)».
Несмотря на меньший объем введенного жилья, управленческий персонал не был обделен в плане премирования. Бонусы ключевому персоналу были увеличены почти в 2 раза с 117 млн до 212 млн рублей.
Для уменьшения кредитной нагрузки покупателей жилья группа также частично компенсировала проценты по ипотечным кредитам. Если в 2022 году на эти цели было направлено 484 млн рублей, то по итогам 2023-го — 796 млн рублей. Благодаря отчетности «Унистроя» видно, с помощью каких «чудесных механизмов» строители стимулируют брать ипотеку по новым фактически запретительным ставкам.
На протяжении большей части 2023 года рубль поступательно слабел, за год доллар подорожал к рублю почти на 30%. Это позволило компании заработать на курсовых разницах 478 млн рублей — это в 3 раза больше, чем в 2021-м, когда «Унистрой» получил на курсовых операциях 140 млн прибыли.
«Унистроят» на двоих: легализация собственности
В прошлом году кардинально изменилась структура владения компанией. Напомним, что по состоянию на 31 декабря 2022 года офшор «Хансоло Лимитед» (Кипр) являлся непосредственной материнской компанией группы. Контроль осуществлялся семьей Гильфановых — это супруги Рашит и Фаридя Гильфановы, а также их сыновья Ильфат и Альберт.
В конце мая 2023 года бенефициары АО «Джи-групп» Рашит Гильфанов (создатель бизнеса) и его сын Ильфат стали прямыми собственниками компании, исключив из цепочки владения кипрский офшор Hansolo Limited LLC. Hansolo передал принадлежавший ему пакет в 98,3% акций отцу и сыну Гильфановым в равных долях, по 49,15% акций.
Но уже 21 июня текущего года Рашит Гильфанов по договору дарения передал долю своему второму сыну — Альберту. По всей видимости, основатель компании Рашит Гильфанов принял решение официально передать контроль над бизнесом своим сыновьям полностью. Впрочем, для участников рынка в последние годы секретом не было, что реально управляют бизнесом сыновья.
ИЖС убыточно, как и ЖКХ
Рассмотрим более подробно детали отчетности. Суммарная выручка за 2023 год в размере 24,3 млрд рублей аккумулируется за счет следующих позиций:
- выручка по договорам долевого участия (ДДУ) — 16,5 млрд рублей (плюс 2,3 млрд рублей, или 16%, к 2022-му);
- выручка от продажи недвижимости в части индивидуального-жилищного строительства — 1,6 млрд рублей (плюс 430 млн рублей, или 38%, к 2022-му);
- поступления от продажи недвижимости 3,1 млрд рублей (на 19% больше, чем в 2022-м);
- арендный доход — 2,2 млрд рублей (плюс 400 млн рублей, или 21,8%);
- выручка от прочей деятельности — 814 млн (плюс 182 млн, или 28,8%).
Основной денежный поток группы, как и в прошлые периоды, — это поступления от реализации квартир. Кроме того, группа заработала на сдаче жилых площадей в аренду.
Несмотря на снижение объема введенного жилья, в 2023 году росло количество заключенных сделок. Так, за счет выхода в новые регионы и диверсификации портфеля общий объем проданных «квадратов» увеличился почти в 2 раза с 98,4 до 195,4 тыс. кв. метров. А объем средств, вырученный за продажи, вырос в 2,2 раза с 13 млрд до 28,8 млрд рублей, часть средств которых будет отображена в отчетности в будущих периодах.
Прибыль от продаж квартир составила 4 млрд рублей, что по сравнению с 2022-м больше на 22%, или 700 млн рублей. Несмотря на увеличившуюся себестоимость строительства, возросшая на 11% стоимость квадратного метра позволила девелоперу заработать больше. Так, если в 2022 году доходность квартирных продаж составляла 19,2%, то в 2023-м она выросла до 20%.
Суммарная выручка по сегменту «коммерческая недвижимость» увеличилась на 21,5% с 1,9 млрд до 2,3 млрд рублей. Сюда вошли и поступления от арендных платежей и продажа собственного имущества коммерческого назначения. Напомним, в управлении UD Group находится торговый центр KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк» и ретейл-парк Udacha на въезде в жилой комплекс «Царево Village» в Пестречинском районе, ТОЦ «Дружба» и др. Доля UD Group на рынке торговой недвижимости Казани в 2023 году достигла почти 20%.
Помимо этой коммерческой недвижимости, на балансе группы в III квартале 2024 года появится многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Art Центр». В феврале 2023 года было подписано кредитное соглашение на финансирование строительства данного центра с АО «Газпромбанк» на сумму 2,6 млрд рублей. Торговые площади займут 15,7 тыс. «квадратов», появится обширное общественное пространство и открытая парковка для посетителей. Многофункциональный проект также будет включать в себя современное офисное пространство с коворкингом площадью 7,3 тыс. кв. метров.
Объем поступлений от продажи готовых частных домов сохранился на уровне 2022-го и составил 1,6 млрд рублей. При этом убыток по частному домостроению составил 37 млн рублей против прибыли в 237 млн рублей в 2022-м.
Выручка от прочей деятельности, куда входит предоставление услуг в сфере ЖКХ, картинг-центр в KazanMall, услуги по сопровождению сделок, юридические и услуги по ведению бухгалтерского учета составила 286 млн, принеся убыток группе в размере почти в 1,1 млрд рублей.
Токен за «квадрат», или Для чего группе, имея 6 млрд кеша, брать кредиты
Пассивная часть группы в части кредитной нагрузки увеличилась на 2,5 млрд рублей. За год объем долгосрочных кредитов и займов снизился на 1,5 млрд с 17,1 млрд до 15,7 млрд рублей, краткосрочные, наоборот, увеличились на 61% до 10,1 млрд рублей. Общий долг группы на конец года составил 25,7 млрд рублей, что на 1,5 млрд рублей больше годовой выручки. Причем данная задолженность будет погашена до конца 2028 года. А средняя ставка составляет 10% годовых, что немногим превышает инфляцию, но при этом в 1,5 раза меньше ключевой процентной ставки, установленной ЦБ РФ.
По мнению Халитова, рост краткосрочных займов на самом деле был незначительным. Общая цифра такова: кредиты (долгосрочные и краткосрочные) выросли на 10%, а выручка — на 16%.
«Что касается краткосрочных кредитов, то частично их рост объясняется перетеканием в эту категорию займов из долгосрочных кредитов, по которым просто стал ближе срок погашения. Остальной рост — это проектное финансирование новых проектов, которые мы запустили: Екатеринбург, Пермь и Санкт-Петербург», — отметил наш собеседник.
Помимо банковских кредитов, источником привлеченных денег является открытый заемный рынок. В 2020-м компания выпустила облигации на 1 млрд рублей, в 2021-м разместила еще один выпуск — уже на 3 млрд рублей, в декабре 2022 года — на 1,5 млрд рублей со сроком погашения до июня 2024-го, в октябре 2023-го — на 2 млрд рублей сроком до 2026 года. Остаток задолженности по таким займам на 1 января 2024 года составил 4,3 млрд рублей.
Впервые в истории группы на балансе в части краткосрочных кредитов были отражены цифровые финансовые активы. ЦФА — это разновидность имущественных прав, которые выражены в виде записей (токены) в системе блокчейн, предполагающие наличие у их держателей цифровых прав. Первые цифровые квадратные метры группа запустила в середине лета прошлого года. Первый цифровой финансовый актив на квадратный метр был привязан к стоимости «квадрата» в строящемся доме ЖК «Атмосфера» на территории Высокогорского района РТ. Позже состоялось еще два выпуска в виде цифровых облигаций. В апреле 2024 года «Джи-групп» выпустила ЦФА на доходность коммерческих площадей ТРЦ KazanMall. По итогам 2023 года объем денежных средств в виде такого привлечения составил почти 500 млн рублей.
Несмотря на то что у группы на счетах лежит около 6 млрд свободных средств, «Джи-групп» продолжает привлекать заемные средства. По словам гендиректора компании, это часть стратегии управления денежными средствами.
«Во-первых, у девелоперов поступления денежных средств привязаны к сдаче домов, а они приходят не ежедневно. Мы их тратим, а потом, при сдаче следующего объекта, приходят новые денежные средства. То есть это процесс непрерывный, но суммы на счете меняются. Во-вторых, нам всегда требуется определенный денежный ресурс для участия в аукционах по купле/продаже земли или каких-то объектов. Как правило, срок оплаты по ним — 30 дней после завершения аукциона. Привлечь кредит под сделку мы можем не успеть, нужны собственные денежные средства. И они у нас есть на счете. Эту сумму мы считаем для себя комфортной. Она позволяет нам отвечать по всем своим обязательствам в среднесрочной перспективе, не завися от резких изменений внешней среды», — объяснил Халитов.
Сумма договоров с использованием эскроу-счетов, заключенных в 2023 году, увеличилась в 2,4 раза до 23,1 млрд рублей. Остатки средств на эскроу-счетах группы выросли более чем в 2 раза и составили 19,5 млрд рублей. Данные деньги компания получит только после сдачи домов, а значит, они учтутся при расчете прибыли компании в этом и следующих после сдачи годах.
В результате расширения займов объем активов, переданных в залог, вырос с 16,1 млрд до 18,6 млрд рублей, из которых 10,2 млрд приходится на инвестиционную недвижимость. Помимо этого, обеспеченные обязательства составили еще 19 млрд рублей. При этом собственный капитал «Джи-групп» за 2023 год увеличился на 16% до 27,1 млрд рублей. В целом, как отмечают в компании, соотношение чистого долга к капиталу остается одним из лучших среди публичных девелоперов России.
Дивидендный рекорд: выплаты вырастут в 5 раз до 2,6 миллиарда
Каков же профит акционеров? Напомним, что по итогам 2023 года группа выплатила дивиденды в размере 519 млн рублей — почти 13% прибыли. Сумма по сравнению с предыдущим годом сократилась почти на 200 млн рублей: в 2022-м, как и в 2021-м, владельцы получили выплаты по 700 млн рублей. Однако теперь акционеры берут свое.
По итогам 2022 года нераспределенная прибыль группы составляла 15,1 млрд рублей. За счет того, что АО «Джи-групп» завершило реорганизацию, связанную с присоединением к компании АО «ИнвестКапиталСервис» и АО «ГрандФинанс», через которые осуществлялось владение прочими компаниями группы, неконтролирующая доля в присоединяемых дочерних компаниях была конвертирована в дополнительные акции «Джи-групп». Кроме того, нераспределенная прибыль этих двух компаний также «села» в общий «котел». Итогом этих присоединений, а также за счет прибыли 2023-го, общий объем нераспределенной прибыли группы вырос до 28,4 млрд рублей.
В конце апреля 2024 года совет директоров рекомендовал не распределять чистую прибыль по результатам деятельности за 2023 год. При этом данная рекомендация не коснулась нераспределенной прибыли прошлых периодов. Итогом стало решение о выплате дивидендов в размере 2,57 млрд рублей из расчета 25 рублей на одну из 100 млн обыкновенных акций номинальной стоимостью по 0,5 рубля.
Таким образом, дивиденды акционеров выросли в 5 раз. Что сказать — заслужили.