Как принять квартиру у застройщика
Застройщик ни разу не дал повода усомниться в себе, и вы доверяете ему на 100 процентов? Прекрасно! Но прежде, чем стать полноправным владельцем квартиры, вам предстоит важный этап, к которому нужно отнестись с определённой долей скепсиса даже при полном доверии. Это ― приёмка жилья.
Именно владельцу недвижимости в будущем придётся столкнуться с проблемами, если он не заметит дефекты перед оформлением документов. Коммерческий директор Татьяна Гузеева расскажет о ключевых аспектах, на которые следует обратить внимание при приёмке квартиры.
Что значит «принять жильё»?
Застройщик строит жилую недвижимость, чтобы в дальнейшем её владельцем стал участник долевого строительства (термин из ФЗ № 214), проще говоря, покупатель. Приёмка жилья – официальная процедура, во время которой обе стороны сделки подтверждают выполнение своих обязательств.
Это ключевой этап сделки ― очная встреча покупателя и представителя застройщика в новой квартире, итогом которой должно стать обоюдное подписание акта приёма-передачи недвижимости.
Главная задача покупателя при этом ― внимательно осмотреть квартиру и понять, имеют ли место дефекты или несоответствия условиям сделки, прописанным в договоре. Нужно убедиться, что застройщик сделал всё согласно изначальным договоренностям.
Покупатель имеет полное право потребовать от застройщика исправления недочётов, если обнаружит их в квартире. Но потребовать не в устной форме, а зафиксировав претензии в акте осмотра или дефектной ведомости.
Как правильно провести приёмку жилья
Хочу дать вам три совета, которые помогут провести приёмку квартиры эффективно, быстро и качественно.
- Заранее договоритесь с представителем застройщика о дате процедуры приёмки.
У представителя застройщика в течение дня может быть назначено несколько приёмок, и если прийти на процедуру без предварительной записи, он может выделить вам слишком мало времени. Например, 15-20 минут, тогда как этот процесс должен занимать не меньше часа. За 15 минут невозможно детально осмотреть жильё. Предварительная запись даёт уверенность в том, что приёмка пройдёт в неторопливой обстановке.
Кстати, имейте в виду, что покупатель вправе пригласить на приёмку стороннего специалиста, который поможет провести осмотр более тщательно и профессионально.
2. Проводите приёмку в ясную погоду и при естественном дневном освещении.
Так легче увидеть недочёты и проблемы, особенно в части отделки помещений.
3. Изучайте документы внимательно, прежде чем подписывать их.
Особое внимание уделите основным параметрам и деталям, например, разнице между фактической площадью жилья после обмеров БТИ и площадью, указанной в договоре; реальной отделкой помещений и той, что что была прописана в документах.
Кроме того, внимательно читайте формулировки в документе. Например, в акте может содержаться фраза о том, что принимающая сторона не имеет претензий к срокам сдачи жилья. Помните, если сроки были пропущены, то покупатель имеет право требовать выплату неустойки.
О документах
На финальном этапе приёмки жилья советую обязательно проверить у застройщика такие документы, как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и распоряжение о присвоении дому почтового адреса.
Кроме того, застройщик обязан предоставить покупателю инструкцию по эксплуатации квартиры и паспорта на окна, входную дверь, счётчики (электричества и воды).
Сразу после осмотра недвижимости покупателю нужно подписать дефектную ведомость или акт осмотра. По итогу процедуры приёмки ― акт приёма-передачи. И хотя примерно в 30% случаев покупатели обнаруживают недостатки в отделке жилья, акт подписывается, но с некоторыми нюансами:
- в документ вносятся замечания, застройщику даются 60 календарных дней на их исправление, при этом покупатель забирает ключи от квартиры;
- в документ вносятся замечания, которые застройщик обязан устранить в течение 60 календарных дней, но покупатель не забирает ключи, а по истечении срока вновь приходит на приёмку жилья.
Совет: кто бы ни представлял застройщика на процедуре приёмки, этот человек должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность на подписание официальных документов от имени компании.
О гарантиях
Согласно статье 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» покупатель вправе требовать от застройщика исправления недостатков даже после подписания акта приёма-передачи. Гарантия действует в течение пяти лет со дня передачи жилья на здание в целом и трёх лет – на инженерное оборудование и другие элементы. Пункт 2 той же статьи закона гласит, что покупатель имеет право потребовать у застройщика уменьшить стоимость договора и возместить затраты на самостоятельное устранение выявленных недостатков, если они не были устранены застройщиком в установленный срок.
Что нужно иметь при себе на приёмке
Во-первых, как и представитель застройщика, покупатель должен иметь на руках пакет документов: договор с застройщиком, паспорт гражданина РФ и доверенность, например, в том случае, если жильё приобреталось супругами, но один из них не может присутствовать на процедуре.
Во-вторых, желательно захватить с собой инструменты и предметы, которые помогут правильно провести приёмку. Имеется в виду всё, что помогает:
- делать заметки и помечать недостатки (лист бумаги, ручка, карандаш, мел, маркер и скотч);
- проверять исправность розеток (тестер электричества или зарядное устройство от мобильного гаджета);
- проверять вентиляцию и окна на воздушные потоки (профессиональное устройство или обычная дымовая палочка);
- измерять площадь помещений (рулетка);
- измерять монтаж вертикальных и горизонтальных поверхностей ― подоконников, окон, откосов (уровень);
- проверять патроны (лампочка);
- проверять цементную стяжку (молоток).
Если квартира без отделки, советую также иметь при себе сменную одежду и бахилы, чтобы не испачкаться в строительной пыли.
Чем отличается приёмка квартиры с отделкой и без неё?
В строительстве отделка подразделяется на три типа: черновая (стены без отделки), предчистовая (почти готовая, но без дизайна), чистовая (готовая к заселению).
Основное отличие ― в деталях. Квартира с отделкой полностью готова к заселению, тогда как жильё без отделки ― это черновой вариант, требующий дополнительных вложений. Его покупатели обычно приобретают в тех случаях, когда хотят сделать ремонт по собственному вкусу, сэкономить или заработать на перепродаже (стоимость такого жилья примерно на 10-20% ниже стоимости жилья с отделкой).
В этой таблице я собрала для наглядности основные различия между жильём с отделкой и без неё.
На что обращать внимание при приёмке квартиры:
Если в квартире выполнена чистовая отделка, следует обратить внимание на все детали: качество покрытия на полу и стенах, а также общий дизайн. В случае предчистовой отделки необходимо проверить откосы, качество штукатурных работ и геометрию перегородок. Если в квартире выполнена черновая отделка, важно осмотреть все поверхности на наличие видимых повреждений.
На что нужно обратить особое внимание при приёмке квартиры с любым видом отделки?
Окна. Открываются свободно, без скрипов, заеданий или хруста. Рамы и стеклопакеты не имеют царапин и сколов, уплотнители ― без разрывов. Если окно ещё не зашпаклёвано и видна монтажная пена, нужно убедиться, что она нанесена без пропусков, иначе будут сквозняки. Их наличие, кстати, можно проверить с помощью дымовой палочки.
Входная дверь. Звонок и домофон, если они предусмотрены проектом, работают исправно. Дверь открывается и закрывается легко, ключ в замке проворачивается без заеданий. Поверхность без видимых повреждений, ручка закреплена надёжно и плотно, уплотнители не порваны.
Коммуникации. Исправно работают: вентиляция (проверяется с помощью дымовой свечи), электрика (проверяется тестером на заземление и вывод освещения, а также зарядным устройством от любого гаджета), водоснабжение (проверяется по кранам и смесителям), счётчики (проверяются по серийному номеру, паспорту и показаниям), канализация (проверяется по целостности труб).
Существуют дефекты, которые могут быть видны только в определённый сезон. Например, работу центрального отопления можно проверить только зимой. Если осмотр проходит в летний период, нужно обратить внимание на косвенные признаки: подтеки, плесень или сырость. Если они есть, это может свидетельствовать о будущих проблемах с отоплением.
Особое внимание стоит уделить:
- планировке ― соответствует ли она той, что указана в договоре;
- качеству отделки стен, пола и потолка ― на них не должно быть сколов или трещин;
- работе счётчиков и других установленных приборов;
- работе инженерных систем, таких как вентиляция, канализация, электро- и водоснабжение, отопление;
- площади ― нужно сравнить замеры с теми цифрами, что указаны в договоре и в планах после замеров БТИ;
- углам потолка, пола и перегородок ― равны ли они 90 градусам;
- качеству окон и дверей;
- уровню влажности в помещении.
Чек-лист, который облегчит вам осмотр квартиры
1. Заранее договориться о дате приёмки, выбрать день, когда на улице ясная погода.
2. Проверить документы застройщика, а также убедиться, что его представитель имеет доверенность на подписание официальных документов.
3. Внимательно ознакомиться с содержанием всех документов, которые нужно подписать после приёмки.
4. Взять с собой дополнительные инструменты и вещи, которые помогут правильно провести приёмку: тестеры, бумагу, дымовую палочку и прочее.
5. Не спешить, внимательно осматривать помещения и их готовые элементы.
И помните: покупатель имеет полное право не подписывать акт приёма-передачи, если его не устраивает результат работы застройщика. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить все недостатки в течение 60 календарных дней.
А вы сталкивались с ситуацией, когда застройщик сдавал квартиру с недочётами? Поделитесь опытом, как удалось решить проблему?
